鲁达 海南自由贸易港法终于要出台了！
这可以说是史无前例的一次立法，对整个海南都会产生巨大的影响。而三亚作为海南的房价天花板，存在度和知名度都远远超过省会海口，更是在相当长的一段时间里，都与深圳、北京、上海和厦门并称为“房价五虎”。
虽然在上年度，三亚的支柱型产业旅游业大受打击，连带着楼市也受影响，所以房价下跌，落后于广州。但是只要自贸港法出台，自贸效应势必会对海南有利好影响，三亚的楼市必然是首当其中的受益者。
其实三亚这座城市，和厦门有相似的地方。同样是国家级的旅游城市，同样是人口和GDP都与房价“德不配位”的状况，但是三亚楼市细究起来，比厦门似乎更不稳固。因为厦门楼市的价值突出，和全福建的有钱人都集聚在厦门有关。而海南省本身发展的就不算好，三亚的房价，完全是岛外的外来客抬上来的。
分析三亚楼市，我们要从政策角度来分析，因为三亚楼市的热度不是经济、人口和产业布局共同作用的结果，而是依赖于旅游价值存在。这也就意味着，影响三亚楼市最主要的因素，一是黑天鹅事件对旅游业的打击，二就是政策能起到的作用。
三亚楼市的前世今生
三亚的房价能走到今天这个地步，不是一日之功。早在1988年海南建省时，十万人涌入海南，在北京的房价都才1、2千的时候，海南就出现了房价单价破万的状况。
后来，海南房地产泡沫破灭，这也是众所周知的一段历史。但是三亚本身的宜居气候还是有优势，所以尽管房价受大环境影响急跌，还是很快就因为有钱人都爱来这里买房置业，房价迅速上涨。
到2010年，国务院把海南定位为“国际旅游岛”。同一时间，国内迎来最严调控，各大一线城市无处安放的投资热钱，纷纷涌向海南。这一次，三亚房价连涨12个月，房价直接翻倍，超过了几乎所有的二线城市。
到了2016年，三亚随着北上广深再一次房价上涨，2年时间里，房价跳涨1万有余，稳坐中国城市房价前10。
而2018年，海南出台调控政策，稳住了三亚的房价，并且开始了回调周期。
通过以上分析，我们不难发现，三亚的房价基本都是以政策为导向。政策一松动，三亚房价应声而涨，且都是领涨；政策一收紧，三亚房价立刻大跌，但总能慢慢爬回来，多年来无论多少人不看好，也没跌出过第一梯队。
所以，政策对三亚的楼市影响很重要。而这轮海南的自由贸易法，堪称今年最强政策，对三亚又有什么重大利好呢？
自贸港概念
按照自贸港的概念布局，海南将会成为全国除了港澳以外，第三个最容易出入境的区域。不难想象，国内企业和外资企业会成群涌入三亚，事实上，已经有不少企业闻风而动。自自贸港政策出台消息放出来，不到半年时间，三亚的市场主体就已经增加了近3万户，排在全国首位。
有企业，又有“零关税”的加持，三亚的人才落户政策也在积极推动，未来的人口虹吸能力绝对是不容小觑。
过去，三亚最为人诟病的就是产业的缺乏。而现在，海南背靠中国市场，完全可以对标其他自贸港发展产业。以国家对三亚的政策扶持和投资力度来看，三亚想成为第二个改革开放40年的深圳，虽然目前看来相差甚远，但绝非没有可能。
离岸资产
根据自贸港法，海南人将会变成“离岸居民”，资产将会变成“离岸资产”。所谓“离岸资产”，就是不受内地法律约束，可以自由兑换的资产。也就是说，你在海南的房子，会成为随时能够兑换的“离岸人民币”，且不受限购、限售等法规的限制。
如果这个政策真的可以落地，那么过去十几年，热衷于香港、国外买房的投资客，可能都会把拥有一套海南住房作为重大需求。
不过，目前来看，想来海南投资的外地人，依然需要遵守海南的限购政策：交社保2年才能具备买房资格，拿到房产证到手后5年才能转让。也就是说，一旦你买错房子，7、8年内没有换房的机会。
所以，哪怕是在三亚这样未来的楼市走向必然向好的情况下，都需要仔细斟酌，才能长期增值。蒋老师在这里简单地给大家做一点分析。
1，崖州湾
崖州湾距三亚市区只有50分钟路程，但是房价却直接少了三分之一。有了科技城的规划， 崖州湾未来可能以科技新城为价值支撑。而且三亚西线重要的交通配套，海南西环铁路改造工程，将串联起包括崖州湾在内的西线绝大部分功能区，板块未来可以说是潜力十足。
和崖州湾相似，红塘湾也有机场作为动能。不过机场相对而言的价值赋能还是不足，对于刚需来说，崖州湾还是更好一点的选择。
2，大东海商圈
总有人买房不喜欢看规划利好，偏爱最保险的买法—提高预算，买市中心城区房。那么在中心地段，纵使配套成熟，也还是有品相的参差之分。如果要在市中心买房，那我推荐大东海商圈。
其实大东海商圈，我最看好的它的就是景观资源。看山、看海、看湿地，都是应有尽有，说实话，来海南买房的外地客，基本上也都是冲着景观来的。尽管有人觉得大东海缺乏投资潜力，但是既然都选择了市中心，那么更应该看重大东海的商业投资价值。
3，南田片区
海棠湾是三亚房价的天花板，“稀缺”固然意味着定价权，但也意味着过高的投资成本。而预算有限的情况下，毗邻海棠湾的南田片区反而是更不错的选择。南田的新房是海棠湾腹地住宅的一半，又有稀缺的温泉资源和国家海岸发展红利，性价比非常高。
另外一个三亚的高标配区域是鹿回头半岛。这个板块各项产业和配套都很成熟，风险很低，但是缺乏产权明晰的房产。如果预算够，又能碰到好房子，立马上车也是没有问题的。
关于三亚楼市的分析就到这里，大家有什么看法？欢迎来评论区讨论！更多干货，欢迎加入蒋老师的金点子交流圈。
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