鲁达
叶子姐：
经常看你写关于买房置业的文章，近期我也遇到了选择困扰，希望听听你的意见。
我跟女朋友最近在看婚房，准备买来结婚。
两家父母都是普通人，自己刚工作也没什么积蓄，首付能拿出来的钱很少，也就勉强能上车。
因此房子的可选择余地很少，基本就下面两个：
1. 老城区里10年左右房龄的老小区。
优点是离单位近、配套齐全，二手现房，所见即所得，马上就能住。
缺点是附近房通常比较旧了，外墙掉皮、喷泉干涸、草树濒死、人车不分流，车位紧张。
居民素质堪忧，地上有纸片、烟头和痰渍等，从颜值上就令人非常抗拒。
2. 市郊在售新楼盘。
优点是单价相对低，并且首付比例低，还能省下现金来买辆10万以内的代步车。
根据开发商的沙盘和规划，新房子会很漂亮，小区绿化率也高，交房后还将有新的幼儿园和小学一并交付，学校硬件会非常好。
缺点是新房要再等两年；离单位远（15km），小区周围都是荒地和棚户区，生活只能靠小区底商，不太方便。
我俩在这两个选项中难以抉择，我一直是你的忠实读者，想听听你的意见，谢谢！
迷茫的92后
你好，92后，
就你们的自身情况，我结合自己的经验谈谈自己的看法，先抛出观点：
总体建议你们选择方案一，也就是城中老小区。
当然，我并不是无脑支持方案一，而是在它的基础上，再有一些具体细化的建议，放在文末讲。
以下是原因。
第一，年轻人买房，必须首要考虑通勤成本。
你们是买来当婚房的，接下来的人生进程显而易见：生孩子养孩子、事业逐渐进入状态、升职加薪关键期……
在30岁以前这个阶段，特别是有了孩子后，你们的生活和工作都会很忙碌，时常感觉时间不够用，恨不得把自己撕成两半。
没错，你们最稀缺的资源，就是时间成本，除此之外，别的因素都远在它之下。
作为一个过来人，我在孩子1岁断奶、3岁送进幼儿园之前，每天都过得如同打仗一样，直到孩子大了才稍好些。
但是随着儿子进入小学，新问题又来了：早上必须先送他上学，如果小学不顺路或很远，就太浪费时间了！
再加上你们事业刚起步，想要有所建树，你们必须在工作上付出很大精力。
试想一下，你加班加到11点，还得顶着惺忪的睡眼开车或打车十几公里才能回家，难受不难受？
不要以为买个车就能解决，有车就方便是个妥妥的伪命题。
随着各城市的城镇化率提升，城区主干道只会越来越堵，开车时间长了，人的疲惫感一点也不会少。
总而言之一句话：年轻人买房，上班距离近，才是王道！
第二，教育资源上的不确定风险，你们输不起。
我周围有不少同事，当年结婚跟你们一样，图便宜、图崭新，买了市郊的新楼盘。
结果没想到，当时房开承诺得好好的教育配套，因为拿地或建设扯皮等复杂原因，迟迟不能落地，孩子一天天长大，能愁死个人。
要么就是承诺的重点小学鸡飞蛋打，摇身一变成了很差的学校；要么就是开学时间遥遥无期，孩子长大了等不起。
作为典型的刚需一族，你们没有实力一言不合就换房，也很难找关系塞进其他学校。
而一旦配建的学校出问题，或者师资生涯太差，你们除了干着急一点办法都没有。
可教育上哪输得起，耽误了孩子心里别提多愧疚了。
相比之下，老小区作为二手房，就要靠谱多了。
所见即所得，配套的学校面积多大、师资配套和生涯质量如何，很容易考察和比较清楚，后期翻车的可能性不大。
第三，生活成本，谁高谁低立见高下。
从你们的表述中，不难看出你们很在乎生活的性价比，对价格因素很敏感。
纵观这些年国内的各大城市，老城区、老街面上的物价，总是要比新楼盘、房开修的铺面里卖的东西，要便宜不少的。
尤其是那种纯靠底商的小区，生活成本会很高。毕竟房开售出的铺面都很贵，房东花昂贵价钱买来的铺面，也一定会以昂贵的价格出租。
这些成本，最后都全转嫁在消费者身上。
反观城中老小区，因为铺面早、成本低，再加上商家多、竞争激烈，物价就要便宜得多了。
举个例子，我现在居住的小区就是典型只能靠底商的小区，排骨要卖到40-45一斤，反正整个小区就两三家卖肉的，大家价格达成一致，你爱买不买。
而我的单位身处老城区核心，周围就有个菜市场，肉摊上排骨的价格是30-35。价格差距之大，令人咂舌。
年轻人刚工作，工资本来就不高，多个吞金兽后经济压力进一步增大，不论是买菜还是买药，价格便宜把钱攒下来它不香吗？
第四，市郊的发展存在不确定因素，老城却始终稳如狗，方便下一步置换。
从你买了市郊期房的那一秒起，你就注定身处一场赌局，赌未来的不可测。
如同嫁了个年轻的穷小子，他未来是会潦倒还是发达，只有等时间来揭晓。
这里的“不确定”，一方面是开发商在宣传上会存在夸大嫌疑。
比如销售告诉你旁边会修一个大型商场，事实却是根本还没获批，时隔多年仍是废弃工厂，影响你房子增值。
比如本来承诺小区门口会有地铁站，结果政府没钱修，这根地铁线迟迟不动工。
另一方面，城市规划会随着时间推移产生变化，走错了方向，只能遗憾错过城市红利。
打个比方，当年都说南边会是城市扩张的方向。可后来市里却明确要往北边发展，南边的置业者瞬间傻了眼。
市郊如果发展不起来，那就会一定是郊区。而老城区就算衰落，再不济也还是曾经的核心。
如果说市郊楼盘是个年轻小伙，那城中老小区就是35岁的大叔了，虽然不再年轻有活力，却已经有积累有阅历，这又何尝不是一种魅力？
李嘉诚曾说过，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。
除非你100%确定现在的市郊一定会是未来的核心区、一定是上好的潜力股，并且很多机关企事业单位都在往那边搬。
否则，一定要慎重再慎重！
第五，作为一个交过不少学费的“老油条”，真诚劝你们不要太过于相信开发商画的大饼，将未来想得太过于美好。
上面说了，销售口中的城市规划、未来的幼儿园、中小学，都有可能是不确定因素。
这些要看开发商的良心、与政府相关部门的对接情况，更要看自己的运气。
除此之外，不确定因素包括但不限于：
小区绿化率：你以为开发商的沙盘，会跟真实建好的一模一样？就一定比老旧小区好吗？
百度一下“小区交付货不对板”，无数业主维权的案例会告诉你，自己太傻太天真！
精装房：“精装”变“惊装”同样屡见不鲜，主要体现在材料以次充好、工艺粗糙质量低劣上，可是由于缺乏相关行业标准，购房者连维护自身权益都很难。
通勤规划：千万别信销售口中的什么4号线地铁、BRT轻轨，只要还没修好，就存在不确定性，甚至是“黄”的可能性。
就算销售信誓旦旦地告诉你“这线路已经被国家发改委批准了”，你也别忙着打鸡血。地铁的每一米，都是真金白银修出来的。
批复只是一方面，还得你所在的城市财力足够，拿得出天文数字来拆迁和修建才行！
接下来，再给你具体建议，强烈建议你将要买的房子锁定在以下范围：
别买太老的小区，房龄最好不超过10年，面积在可承受范围的极限上限，一定要带学区。
房龄不超过10年：方便你住几年以后二次转手。
超过15年的房子，很多银行都不给贷款了，你住几年后想转手，后来的买家连贷款资格都没有，接盘难度太大。
面积在可承受上限：能买120平的，绝不买90平的，在极限范围内，越大越好。
今后房子的置换成本越来越高，首付、利率、税费，这些都是隐形成本。
所以，一步到位是最好的，不要把辛苦挣的血汗钱都给中介和税务局赚走了。
带学区：一方面是为了孩子考虑，作为家长我的切身感受是——
小区附近有较好的幼儿园和小学，早上把他扔下楼就能来上班，真的太太太省心了！
另一方面，为了资产的保值和增值考虑。
今年的疫情是只黑天鹅，受到经济下行影响，很多国内城市房价都猛跌，而学区房却屹立不倒，甚至逆风上涨。
一个城市中，焦虑的中产阶级家长决定了学区房永远有它不变的市场，永远有人接盘。
对于囊中羞涩的年轻公务员来说，不怕贷款期限长（毕竟工作稳定），就怕第一套房子买错。
总结一下：把地段和学区放在首位，不买太旧（待拆迁房和一等学区房除外）、太偏（未来太难等）、太小（置换麻烦）的房子，稳妥指数就比较高了。
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作者简介：勤奋的叶子君，体制内十年的公务员，职场原创作者，带新人避坑快速成长。
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