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【北京星河湾小区】别妄想了!在北京1000万住不起这样的小区

上周我做了个1000万改善区域踩盘意向征集,其中奥森西是大家投票最多的板块,

一.1000万为什么买这?

首先,您需要搞明白1000万往上走的预算为什么选择这再接着看我的总结,可能会对您买房更有帮助,从我踩盘了解到的情况,买这边房子的朋友主要为三种需求:

1.老人改善为主,尤其是市区老房子换过来的,主要兼内外部环境,医疗,比如走着就能到奥森,临近中日友好医院西院和306医院等;

2.跟父母一块住的改善需求,尤其是学区名额用完换过来的,在1的基础上还要考虑职住通勤和交通,在意地段,毕竟西二旗望京中关村到这都不算远;

3.板块内置换,2居换3居,还有区域内提升居住品质,不同小区进行切换的改善家庭。

二.在这买房必须知道的事儿。

如果你是以上三种需求,可以接着往下看,在这里买房你必须要接受以下几点:

1.这里房龄普遍不太新,08前建成居多,08后建成1000万出头买三居够不上,比如上林世家3居150p起步,总价1500个,虽南排楼栋有少量119p3居,但单卫而且户型格局不太灵,主要还不便宜;美伦堡同理,三居155多p起步,总价1500+,估且把国奥村算到板块内,190p的面积,更是接近2000w的价格,1000w出头或许08后你能买到高端社区大两居产品,毕竟花了这么多钱买改善社区,两居和三居差别还是很大的,况且这里的高端两居,跟星河湾,棕榈泉这些高端社区的知名度相比还是差了点,流通受限。而08前的房子1000-1300w之间预算可以看看120-150的3居户型,但物业环境只能说尚可,没有完全意义的人车分流,通常是半人车设计;

2.这里的流通跟品质无关,更多是你们老说的性价比决定成交,板块内改善户型流通情况从强到弱大致为澳林春天12345>澳景华庭>京师园=融域嘉园>倚林>国奥村>上林世家=美伦堡,但如果从自住角度讲,只看三居房源,各方面对比,我个人心里排序是国奥村>上林>美林>融域>京师园>倚林>澳林四期=澳景>其他;

3. 如果不住选这,对不起,这三年的行情是甭管你品质多好的改善小区,过1000w往上,大部分房子要卖,不讲讲价不好卖,这边好歹每个月有流通,就战胜不少改善板块或小区,所以符合自己的需求,自己住着舒服我觉得更重要,买这的人都是自住的,不是三五年就往外倒腾的,所以5年后的事儿,10年后的事儿谁说得准呢?

三.奥森西小区评测

1. 融域嘉园

小区为建工开发,共六栋板塔组成,除8号楼为08年外(位置最好,最南侧不临街),其余均为06年建成的房子,小1000户的体量,1梯2户或2梯3户,1-4居都有,主力户型为109-130p的2-3居,因为大堂有公摊,所有3层以下有变异小户型,如少量1居和小2居,70多p南北1居报价650左右,很奇葩的把客厅留给了南向,卧室放在北侧,其实牺牲客厅也可以做2居, 73p2居报价也是650w,纯南户型,主力户型109p2居,挂牌900-1000万,近期成交在950-1000万,如果是一楼或顶楼800+成交的也不是没有,130p3居1100-1300w的都有,看具体楼层和税费价格有高有低,近期中楼层成交1150w,148-150p挂牌1400-1700w,实际成交1300起。170p4居挂牌1750,实际成交1500左右。中介说近一个月成交3套左右,小户型总价不低不好卖,成交户型以100p以上2-3居为主。

小区为半人车分流设计,北门进地库那位置多少影响到3号楼的步行住户,但基本能做到1:1的车位,地库600,地上100多(如果没记错),也有机械车位,产权车位35-40w,小区里没车位其实小区外面划线车位也随便停,暂时不收费。

小区优点是内部环境不错,步行到奥森南园西门约1000米,小区内部活动空间也比较充裕,老人孩子乘凉运动的空间还是比较充足,而且在板块内做改善选择,这个小区的3居户型相对好一些,每户都有阳台,客厅主卧都是落地窗设计,采光面大。

在小区转了转发现孩子很多,小区东西门各有一个幼儿园,这边划片小学中学都是北师大朝阳附属九年制学校,跟几个家长打听了下,虽不算太好,但在朝阳也算中档水平,生活配套太大的没有,但生活所需基本够了,比如500米范围内有生鲜超市,小华联,华创等等,底商也很丰富,老人孩子看病的话到中日友好医院西园区约1站公交的距离,到306医院约四站地距离。

再来说说不足,1-4号楼临街,北侧是小马路,稍微好点,再往北是自来水厂和绿地,离五环还有些距离,噪音我觉得还好,还有就是1号楼东侧单单元如果选择3层以下房源,注意南边有个小楼可能会影响南侧采光。另外距离地铁1000米,,可以实地感受下这个步行距离能否接受,物业管理的话中规中矩,物业费2块多,楼道里住户摆个自行车,弄个鞋柜,自用现象比较普遍。

总体来看如果您需求就锁定在这边,纯自住,而且就想买个130p左右的3居,从价格还是户型朝向格局来看融域在区域内还是不错的选择。

2. 京师园

不少朋友让我评测京师园,并说出和融域对比的感受,为什么比融域单价高?

首先介绍下这个小区,为北师大集资建造,也是商品房,04-06年建成,塔楼板楼都有,共5栋,2梯4户,1梯3户都有,1400多户的体量,里面住户有老师,有银行的,还有一些306医院,还有军产,人文素质高,因此为这边的口碑改善盘,老人多,所以对于景致的布局也更用心一些,比如2号楼一层设计成了供老人夏天乘凉赏鱼的温泉走廊,比如小区里庭院水系多一些,包括小区西侧的社区食堂,每天还有固定卖菜时间,加上北侧楼栋的底商,老人平时日常所需不出小区基本全能搞定。

户型方面小区主力户型为3居,起步户型91p南北2居,总价700多万,110南北p,126p客厅朝北 147p的东南3居,总价1100-1300万左右。

优点是东门对面过马路就是奥森西门,走东门可以直接上林萃路和前往公交站,地铁距离小区约500米左右,交通方便一些;另外停车的话地上地下都是120元月租金,尤其是地下车位充足,地上不固定,先到先停,每户都能有车位,还有就是上面提到的社区内基本可以搞定基本的生活所需,外立面定期都会修缮,自持物业,物业费1块多。

缺点是小区卖相一般,红色涂料显得调性不那么高大上,但对于自住其实影响不大,另外三居户型一般,要么客厅朝北,要么不通透,底商双开门之前进入小区管理不是那么严格,还有就是卫生细节一般,地面有垃圾纸屑(也可能是我赶上了,还没来得及收拾) ,小区东侧楼栋您要关注临林萃桥的房子噪音能否接受,稍微会吵一些。

至于为什么这个小区单价91000,而融域87000,我猜测主要还是位置,两个小区虽然相邻,但地铁距离京师园更近,去奥森也更方便些,其他我没探到的就靠你们补充了。

3. 倚林佳园

04年的商品房,从旁边路过看不太起眼的小区,但其实小区是奥森西板块最为纯粹的改善社区,平层,复式,叠拼,联排都有,一共600多户,车位能保证1:1, 108p的大2居,140p的3居在这里就算小户型了,总价1000-1300万,但小面积平层位置不好临街,而且房源少,选择余地有限,1层还有底商只能在低楼层看看,往楼上又都是复式房源了,小区中部和北部都是叠拼别墅和联排别墅,西侧灰楼都是170起步的大户型,小区为金罗马物业,管理不错,比较严格,物业费2块5左右,不算贵,但缺点是平层私密性一般,小区里还有会所游泳馆,这是很多小区不常见的。

小区一圈都有底商,南侧有这边规模较大的华创生活广场,北师大朝阳附属学校的小学部北邻小区南侧楼栋。

不足我能想到的就是房龄和东侧楼栋挨着林萃路的噪音问题。

来这里区域内终极改善的多,因为有带院的房子,或者买小平层享受别墅社区管理的需求存在一些,小区里公司高管和做生意的老板较多。

4. 澳林春天

共6期房源,2,4,5,6有电梯,基本都不人车分流,这里相对前面介绍的项目来看,100-130p的改善户型做2居不实用,150往上做3居价格又贵,200多的竞争倚林,国奥又没有优势,很尴尬,而且离地铁距离有点远,但也不是不能捡捡漏,看看一些户型还可以,让价多的房子,具体还得看您需求。

1期为99-00年无电梯板楼,50-70多p的1-2居为主,400-500万的价格,也有少量150的大复式。

2期为2000年20多层大塔楼,就2栋,车停的密密麻麻,而且楼栋外观很有特色,导致户型不方正,格局太前卫,2居为主,基本都是100-120p的户型,600-800万的价格区间。

3期为不带电梯小板楼,既有80多p的南北通透客厅朝北2居,也有110-132的2-3居(户型最好的房源),还有180的大复式,600多万起步价入手这个小区,2-3居流通其实还可以,就是没电梯有点伤。

4期是澳林口碑比较好,环境品质也相对好一些的院落,04年的商品房,4栋板楼,600多户,110p-130p的2居,950-1000w,150p左右的3-4居,1500w左右,还有200大几的大复式,2000万以里能拿下,也是这边唯一做到半人车分流的一期房子,中心花园,北侧就是倚林佳园,东侧同样需要注意林萃路的影响。

5期05年的房子,又叫澳林park,外立面看着很新,跟融域没什么差别,但感觉像是2栋特别没存在感的塔楼,东西朝向楼栋,下面是底商,没有院落的感觉,小户型为主,70p1居440万,110p2居700万+,还有一些130-140p的大户型,格局朝向都一般,只能靠价格取胜了。

6期三栋板楼07年左右的房子,7层小板楼,带电梯有带花园房源,少量108p,130-150p大2居,总价1100万起步,150-200p的3-4居,近一年只成交一套168p的,成交价1480,流通较弱。

5. 澳景华庭

04年的电梯小板楼,8栋楼,500多户, 单价6-7,价格在区域内算低的,我感觉和他这小区楼体偏斜多少有点关系,不是正南正北的朝向,但小区环境还可以,也不是人车分流,其实户型做的还可以,900万左右预算看看123-148p的3居格局都还可以。

6. 上林世家,美伦堡

奥森西两个单价最贵的房子,基本都在10w+以上。

美伦08年的商品房,150p以下的房子出的很少,而且都是110-140p的2居,150p以上做的都是眼镜户型1500w起步,这个小区离北师大朝阳附属学校中学部过马路就是,也离华创广场很近,配套好一些,物业管理还算负责,3块5的物业费,虽然户型产品好,但小区流通确实不尽人意。

上林世家房子就更新了,12年的板楼,10栋楼,855户,出门就是8号线林萃桥站,五环边上一道亮丽的风景,干挂石材外立面,物业管理也不错,而且只有2块多的物业费,但入住率有点低,只有50%。

户型方面95p的双卧朝向北厅2居,1000万左右,118p单卫客厅朝向3居1200万,155p双卫南北大两居1500万,还有190p往上的大4居2000万起步,从小面积到大面积,户型做的都略显一般,动静分离,户型格局,朝向都不是那么十全十美,但人家确实有流通。。

小区要注意林萃路和五环路影响,尤其是北侧和东侧楼栋,整体来看,卖相有了,内在不太完美。

白话二手房,置业小导航,我们下期内容再见!

责任编辑: 鲁达

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