鲁达 上周我做了个1000万改善区域踩盘意向征集，其中奥森西是大家投票最多的板块，
一．1000万为什么买这？
首先，您需要搞明白1000万往上走的预算为什么选择这再接着看我的总结，可能会对您买房更有帮助，从我踩盘了解到的情况，买这边房子的朋友主要为三种需求：
1.老人改善为主，尤其是市区老房子换过来的，主要兼内外部环境，医疗，比如走着就能到奥森，临近中日友好医院西院和306医院等；
2.跟父母一块住的改善需求，尤其是学区名额用完换过来的，在1的基础上还要考虑职住通勤和交通，在意地段，毕竟西二旗望京中关村到这都不算远；
3.板块内置换，2居换3居，还有区域内提升居住品质，不同小区进行切换的改善家庭。
二．在这买房必须知道的事儿。
如果你是以上三种需求，可以接着往下看，在这里买房你必须要接受以下几点：
1.这里房龄普遍不太新，08前建成居多，08后建成1000万出头买三居够不上，比如上林世家3居150p起步，总价1500个，虽南排楼栋有少量119p3居，但单卫而且户型格局不太灵，主要还不便宜；美伦堡同理，三居155多p起步，总价1500+，估且把国奥村算到板块内，190p的面积，更是接近2000w的价格，1000w出头或许08后你能买到高端社区大两居产品，毕竟花了这么多钱买改善社区，两居和三居差别还是很大的，况且这里的高端两居，跟星河湾，棕榈泉这些高端社区的知名度相比还是差了点，流通受限。而08前的房子1000-1300w之间预算可以看看120-150的3居户型，但物业环境只能说尚可，没有完全意义的人车分流，通常是半人车设计；
2.这里的流通跟品质无关，更多是你们老说的性价比决定成交，板块内改善户型流通情况从强到弱大致为澳林春天12345>澳景华庭>京师园=融域嘉园>倚林>国奥村>上林世家=美伦堡，但如果从自住角度讲，只看三居房源，各方面对比，我个人心里排序是国奥村>上林>美林>融域>京师园>倚林>澳林四期=澳景>其他；
3. 如果不住选这，对不起，这三年的行情是甭管你品质多好的改善小区，过1000w往上，大部分房子要卖，不讲讲价不好卖，这边好歹每个月有流通，就战胜不少改善板块或小区，所以符合自己的需求，自己住着舒服我觉得更重要，买这的人都是自住的，不是三五年就往外倒腾的，所以5年后的事儿，10年后的事儿谁说得准呢？
三．奥森西小区评测
1. 融域嘉园
小区为建工开发，共六栋板塔组成，除8号楼为08年外（位置最好，最南侧不临街），其余均为06年建成的房子，小1000户的体量，1梯2户或2梯3户，1-4居都有，主力户型为109-130p的2-3居，因为大堂有公摊，所有3层以下有变异小户型，如少量1居和小2居，70多p南北1居报价650左右，很奇葩的把客厅留给了南向，卧室放在北侧，其实牺牲客厅也可以做2居， 73p2居报价也是650w，纯南户型，主力户型109p2居，挂牌900-1000万，近期成交在950-1000万，如果是一楼或顶楼800+成交的也不是没有，130p3居1100-1300w的都有，看具体楼层和税费价格有高有低，近期中楼层成交1150w，148-150p挂牌1400-1700w，实际成交1300起。170p4居挂牌1750，实际成交1500左右。中介说近一个月成交3套左右，小户型总价不低不好卖，成交户型以100p以上2-3居为主。
小区为半人车分流设计，北门进地库那位置多少影响到3号楼的步行住户，但基本能做到1:1的车位，地库600，地上100多（如果没记错），也有机械车位，产权车位35-40w，小区里没车位其实小区外面划线车位也随便停，暂时不收费。
小区优点是内部环境不错，步行到奥森南园西门约1000米，小区内部活动空间也比较充裕，老人孩子乘凉运动的空间还是比较充足，而且在板块内做改善选择，这个小区的3居户型相对好一些，每户都有阳台，客厅主卧都是落地窗设计，采光面大。
在小区转了转发现孩子很多，小区东西门各有一个幼儿园，这边划片小学中学都是北师大朝阳附属九年制学校，跟几个家长打听了下，虽不算太好，但在朝阳也算中档水平，生活配套太大的没有，但生活所需基本够了，比如500米范围内有生鲜超市，小华联，华创等等，底商也很丰富，老人孩子看病的话到中日友好医院西园区约1站公交的距离，到306医院约四站地距离。
再来说说不足，1-4号楼临街，北侧是小马路，稍微好点，再往北是自来水厂和绿地，离五环还有些距离，噪音我觉得还好，还有就是1号楼东侧单单元如果选择3层以下房源，注意南边有个小楼可能会影响南侧采光。另外距离地铁1000米，，可以实地感受下这个步行距离能否接受，物业管理的话中规中矩，物业费2块多，楼道里住户摆个自行车，弄个鞋柜，自用现象比较普遍。
总体来看如果您需求就锁定在这边，纯自住，而且就想买个130p左右的3居，从价格还是户型朝向格局来看融域在区域内还是不错的选择。
2. 京师园
不少朋友让我评测京师园，并说出和融域对比的感受，为什么比融域单价高？
首先介绍下这个小区，为北师大集资建造，也是商品房，04-06年建成，塔楼板楼都有，共5栋，2梯4户，1梯3户都有，1400多户的体量，里面住户有老师，有银行的，还有一些306医院，还有军产，人文素质高，因此为这边的口碑改善盘，老人多，所以对于景致的布局也更用心一些，比如2号楼一层设计成了供老人夏天乘凉赏鱼的温泉走廊，比如小区里庭院水系多一些，包括小区西侧的社区食堂，每天还有固定卖菜时间，加上北侧楼栋的底商，老人平时日常所需不出小区基本全能搞定。
户型方面小区主力户型为3居，起步户型91p南北2居，总价700多万，110南北p，126p客厅朝北 147p的东南3居，总价1100-1300万左右。
优点是东门对面过马路就是奥森西门，走东门可以直接上林萃路和前往公交站，地铁距离小区约500米左右，交通方便一些；另外停车的话地上地下都是120元月租金，尤其是地下车位充足，地上不固定，先到先停，每户都能有车位，还有就是上面提到的社区内基本可以搞定基本的生活所需，外立面定期都会修缮，自持物业，物业费1块多。
缺点是小区卖相一般，红色涂料显得调性不那么高大上，但对于自住其实影响不大，另外三居户型一般，要么客厅朝北，要么不通透，底商双开门之前进入小区管理不是那么严格，还有就是卫生细节一般，地面有垃圾纸屑（也可能是我赶上了，还没来得及收拾） ，小区东侧楼栋您要关注临林萃桥的房子噪音能否接受，稍微会吵一些。
至于为什么这个小区单价91000，而融域87000，我猜测主要还是位置，两个小区虽然相邻，但地铁距离京师园更近，去奥森也更方便些，其他我没探到的就靠你们补充了。
3. 倚林佳园
04年的商品房，从旁边路过看不太起眼的小区，但其实小区是奥森西板块最为纯粹的改善社区，平层，复式，叠拼，联排都有，一共600多户，车位能保证1:1， 108p的大2居，140p的3居在这里就算小户型了，总价1000-1300万，但小面积平层位置不好临街，而且房源少，选择余地有限，1层还有底商只能在低楼层看看，往楼上又都是复式房源了，小区中部和北部都是叠拼别墅和联排别墅，西侧灰楼都是170起步的大户型，小区为金罗马物业，管理不错，比较严格，物业费2块5左右，不算贵，但缺点是平层私密性一般，小区里还有会所游泳馆，这是很多小区不常见的。
小区一圈都有底商，南侧有这边规模较大的华创生活广场，北师大朝阳附属学校的小学部北邻小区南侧楼栋。
不足我能想到的就是房龄和东侧楼栋挨着林萃路的噪音问题。
来这里区域内终极改善的多，因为有带院的房子，或者买小平层享受别墅社区管理的需求存在一些，小区里公司高管和做生意的老板较多。
4. 澳林春天
共6期房源，2,4,5,6有电梯，基本都不人车分流，这里相对前面介绍的项目来看，100-130p的改善户型做2居不实用，150往上做3居价格又贵，200多的竞争倚林，国奥又没有优势，很尴尬，而且离地铁距离有点远，但也不是不能捡捡漏，看看一些户型还可以，让价多的房子，具体还得看您需求。
1期为99-00年无电梯板楼，50-70多p的1-2居为主，400-500万的价格，也有少量150的大复式。
2期为2000年20多层大塔楼，就2栋，车停的密密麻麻，而且楼栋外观很有特色，导致户型不方正，格局太前卫，2居为主，基本都是100-120p的户型，600-800万的价格区间。
3期为不带电梯小板楼，既有80多p的南北通透客厅朝北2居，也有110-132的2-3居（户型最好的房源），还有180的大复式，600多万起步价入手这个小区，2-3居流通其实还可以，就是没电梯有点伤。
4期是澳林口碑比较好，环境品质也相对好一些的院落，04年的商品房，4栋板楼，600多户，110p-130p的2居，950-1000w，150p左右的3-4居，1500w左右，还有200大几的大复式，2000万以里能拿下，也是这边唯一做到半人车分流的一期房子，中心花园，北侧就是倚林佳园，东侧同样需要注意林萃路的影响。
5期05年的房子，又叫澳林park，外立面看着很新，跟融域没什么差别，但感觉像是2栋特别没存在感的塔楼，东西朝向楼栋，下面是底商，没有院落的感觉，小户型为主，70p1居440万，110p2居700万+，还有一些130-140p的大户型，格局朝向都一般，只能靠价格取胜了。
6期三栋板楼07年左右的房子，7层小板楼，带电梯有带花园房源，少量108p，130-150p大2居，总价1100万起步，150-200p的3-4居，近一年只成交一套168p的，成交价1480，流通较弱。
5. 澳景华庭
04年的电梯小板楼，8栋楼，500多户， 单价6-7，价格在区域内算低的，我感觉和他这小区楼体偏斜多少有点关系，不是正南正北的朝向，但小区环境还可以，也不是人车分流，其实户型做的还可以，900万左右预算看看123-148p的3居格局都还可以。
6. 上林世家，美伦堡
奥森西两个单价最贵的房子，基本都在10w+以上。
美伦08年的商品房，150p以下的房子出的很少，而且都是110-140p的2居，150p以上做的都是眼镜户型1500w起步，这个小区离北师大朝阳附属学校中学部过马路就是，也离华创广场很近，配套好一些，物业管理还算负责，3块5的物业费，虽然户型产品好，但小区流通确实不尽人意。
上林世家房子就更新了，12年的板楼，10栋楼，855户，出门就是8号线林萃桥站，五环边上一道亮丽的风景，干挂石材外立面，物业管理也不错，而且只有2块多的物业费，但入住率有点低，只有50%。
户型方面95p的双卧朝向北厅2居，1000万左右，118p单卫客厅朝向3居1200万，155p双卫南北大两居1500万，还有190p往上的大4居2000万起步，从小面积到大面积，户型做的都略显一般，动静分离，户型格局，朝向都不是那么十全十美，但人家确实有流通。。
小区要注意林萃路和五环路影响，尤其是北侧和东侧楼栋，整体来看，卖相有了，内在不太完美。
白话二手房，置业小导航，我们下期内容再见！