鲁达 
现在，郑州的主流户型是89㎡的小三房。
郑州目前新房的均价在1.4万元/㎡左右，89㎡的小户型，首付需要38万左右。
四环外的新盘，价格在1.2万元/㎡左右，首付在32万以上。
30万，对于郑州的刚需而言，不是小数目。
所以才会有各种各样的首付分期政策推出，给刚需缓解压力。
即使是这样，相对于郑州的工资水平来说，2年攒够剩余的20万，依然十分吃力。
那么，开发商为什么不多开发一些小户型，比如40㎡的一房，60㎡的两房。
这样，首付只需要十几万就能买房。如果再加上首付分期，首付会更低，对于刚需来说，岂不是美滋滋！
01
这样的想法，曾经被市场验证过。
2005年前后，郑州出现过很多这样的小户型住宅。
比较出名的，富田太阳城，小户型有好几栋楼，6梯18户，标准的塔楼。
美景天城，还有30多平米的loft户型，这种户型现在已经绝迹。
正商幸福港湾，5梯21户，一房、两房居多。
永恒理想世界一期，5梯25户，非常多的一房小户型。
金水区的好莱坞公寓，3梯21户，全部都是大标间，70年产权，无气。
还有郑州最早的小户型住宅小区——时尚party。2002年建成，步梯房，小户型，还有2梯43户的梯户比。时尚party曾经是郑州的神盘，很多的时尚、单身、女青年都住在这里。
也有近些年建成的小户型住宅小区，例如：
升龙城11号院，全都是大标间，2梯8户。
保利心语的二期，大部分为47㎡的大标间，容积率7.17，梯户比超过5。
02
这些小户型，只有一个优点，入手的时候便宜。
低总价、低首付、低月供，2019年的保利心语二期，由于挨着中原万达、地铁10号线，小户型房源就快速的去化完毕。
这些小户型住宅，也有一个致命的缺点，出手的时候也便宜。
这些小户型住宅，包括loft户型，经过十几年的市场检验，已经逐渐的暴露了这一致命的缺陷。
正商幸福港湾，均价1.3万元/㎡，旁边的世茂云尚城1.5万元/㎡，金地铂悦2.0万元/㎡。
富田太阳城，均价1.3万元/㎡，周边的美景鸿城1.7万元/㎡，万科美景龙堂1.9万元/㎡。
这些差价，不是没有原因的。
小户型住宅小区内，电动车乱停乱放，各种私拉电线充电的现象，屡禁不止。
几乎没有景观绿化，有些甚至还不如一些老小区、家属院绿化漂亮。
停车位十分紧张，部分小区有钱都租不到车位。
容积率高，梯户比高，总而言之就是人多，等电梯的时间都要比正常小区慢一倍，能把急脾气的人都给盘圆润了。
物业的存在，几乎就是起到个看门和清运垃圾的作用，其它的方面，与老小区无异。
03
郑州房地产市场经过近20年的野蛮发展，这种纯小户型的住宅社区，已经几乎绝迹，原因不外乎以下几点。
1. 纯小户型社区户数过多，物业管理难度大，极容易出现社区环境差，品质差的状况。
2. 房子挂牌率高，一部分人买小户型，是因为资金不足，买来过渡，一旦过几年手里资金充裕，必定会倒手置换。
3. 租户过多，一部分人买小户型是纯投资，交房之后就租出去，社区内会有相当多的租户存在。
4. 居住感受几乎毫无品质可言，如果住在纯北户，还不如老小区来的舒服。
5. 后期出手价格低于周边，对于投资来说，投资回报率不如正常的住宅产品。
所以，逐渐的，纯小户型住宅被市场所淘汰。
但是可以看到，郑州的刚需对于小户型住宅依然有着旺盛的需求。你看，市面上那么多的公寓，也都逐渐的去化完毕。
现在，市区内的项目不再搭配小户型住宅，很重要的一个原因就是，会和自己的公寓项目发生冲突，同样的首付，为何不买住宅，而买公寓？
同一个项目产品如果自相残杀，对于开发商、客户都是极其愚蠢的行为。
最后一个问题，这些低价的二手小户型住宅，究竟值不值得去买？
如果资金足够，可以买正常小区，就不要碰这种纯小户型住宅，因为后期会出现不够住的情况，且要承担相对较高的换房成本。
如果资金不足，这是最好的选项，要比公寓房、远郊盘，更加适合刚需。