鲁达 
这是熊猫贝贝的第698篇原创文章：
真的没有想到，当中国大陆还在进行房地产经济深度调控的时候，中国香港，不声不响的，走出了关键一步，这一步，可谓石破天惊，可谓颠覆认知，绝对可以说的上，是具有划时代意义的重要动作。
2021年以来，因为接连不断的乱港以及港独闹剧，而深陷管理困局的中国香港，在强有力的祖国后盾支持之下，一系列雷霆手段，将各种乱港组织解散、取缔之后，特区政府总算是迎来了稳定安宁的执政环境，终于可以安下心来谋发展了。
10月6日，中国内地人民群众还在欢度国庆假期的时候，香港特区行政长官林郑月娥在立法会发表2021年了施政报告，重磅亮点颇多。
10月6日，香港特区行政长官林郑月娥发表2021年施政报告时表示，特区政府将建设香港北部约300平方公里宜居宜业宜游的“都会区”，额外开拓约600公顷用地作住宅和产业用途，帮助香港更好融入国家发展大局。
图片来源：中新网
300平方公里，接近香港三分之一的面积！这对于寸土寸金，全球房价第一，长期在住宅居住上饱受诟病的香港来说，简直是极具难以想象的冲击力和颠覆意义！
毫不夸张地说，这是香港政府，从97回归以来，几十年在土地问题，城市资源管理和配置上，最大的动作。
这份施政报告中，有着清晰地表示：
目前在北部都会区内的多个已规划或规划中的发展项目，预计可提供约35万个住宅单位。北部都会区可额外开拓约600公顷用地作住宅和产业用途，估计可提供的住宅单位约16.5万至18.6万个。
连同元朗区和北区现有的39万个住宅单位，整个北部都会区发展完成后，总住宅单位数目将达90.5万至92.6万个，一共可容纳约250万人居住。
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不仅如此，香港政府已觅得约350公顷土地，可兴建约33万个公营房屋单位（相当于国内的保障性住房，至于是租赁，共有产权，还是出售，香港政府按照实际需求另行安排。）
北部都会区示意（图片来源：网络）
截至2020年末，总人口747.42万人，250万人的居住问题如果得以解决，那无疑是直接解决了香港本地三分之一的人口居住矛盾。这对于香港来说几乎可以说是一个历史性的改变，将彻底解决香港的住房问题。
香港是中国的特区，而且还是一国两制特殊背景下的资本主义管理体制特区，而香港对房地产经济的调整，对于中国大陆而言，意义非凡。
别忘了，土地财政，商品房制度，香港绝对可以说得上，是曾经中国内地的师傅。
林郑月娥在解释相关新规划的背景时则指出：
这是“一国两制”框架下首份由香港特区编制，在空间观念及策略思维上跨越港深两地行政界限的策略和纲领，充分考虑了国家“十四五”规划中对香港的支持、粤港澳大湾区建设对香港的期盼，以及“前海方案”为香港带来的大量机遇。
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香港这不仅仅是内部破冰，打破陈规痼疾，更是破除屏障，全面融合，更好地主动融入国家发展大局。
毫无疑问的，于公于私，都是好事，没有争议，但是对于香港的原有资本垄断体系，恐怕就不是那么回事了。
时代不一样了，环境规则也不一样了。
这篇文章，不会浮于表象，停留表面的肤浅罗列，也没有什么艰涩难懂的论调，而是从事件和表象出发，挖掘本质，探究因果，然后分析趋势，基于香港政府在国庆期间发布的重要施政报告，进行有深度，有态度，有依据的理性解读和深入研究分析。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
- 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
- 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
图片来源：头条图库
1
关于香港“抛弃房地产经济”关键一步的两个问题和四个结论的分析
首先是对于中国香港最新提出的这个“规划建设目标和计划”，提出两个尖锐的问题：
第一个，香港打破原有的房屋格局和市场规则，开拓土地建房的目标，是否具有实现的可能？
答案一定是：肯定能，一定能，必须能。
能给出这么确定的答案，是因为貌似平静自然就能顺利公布出来的香港政府执政报告，意义和背景，和曾经的香港政治环境中的表现和情况相比，是不可同日而语的。
熟悉香港的人都知道，这样的对土地规划和城市资源大手笔的动作，以前在香港，不是政府说了算，而是四大家族说了算，香港坊间戏称，香港是“李家的城”，香港首富李嘉诚，外号李半城！
早在1997年的时候，香港就曾经搞过一个计划：10年建85万套住房，平均每年建设8.5万套。
结果呢？最终因为各种干扰和阻力，香港政府被迫放弃了这个计划。以前失败了，这次能成功么？
这次不一样，这一次，香港政府的背后，是中国大陆，是国家顶层意志，仅凭这一点，就足够值得相信，这一次，香港肯定能够完成盖房目标。
第二个，此次香港政府如此大力度，具有颠覆和冲击力的土地开发计划，为什么能够顺利推出来呢？
答案其实更加简单：香港政府的土地政策出台以前，已经排除，甚至是消灭了有可能产生阻碍，反对和不协调的所有来自于民众，市场和政治层面的干扰因素。
由以上两个问题的分析和解答，其实可以得出四个重要的现实结论：
1、长期困扰香港的居住条件问题，将迎来可见的彻底改善，只剩下时间问题；
2、香港政府对于城市的管理能力和行政权威，达到前所未有的高度；
3、香港畸形的房价和因为居住空间条件的一切矛盾，将得以缓解和解决；
4、计划得以公布和实施，香港将彻底告别土地短缺的时代和困境！
至于香港未来房价如何，关联的金融市场如何，其实并不重要，以人为本，人才是关键，民生福利保障才是目的。
当然，在大众舆论和各路专家还在盯着香港房价和对应的金融市场在新政颁布和实施以后可能的走势分析这样肤浅的分析之下，其实更应该看到的，还有几个关键的本质：
一道长期矗立盘恒在大陆和香港中间的，地域优越感和制度隔阂无形之墙，即将被打破消融！
中国香港在原本的资本主义管理体制下的资本垄断集团，正在退出历史舞台！
长期阻碍香港实现繁荣稳定发展的政治杂音和负面干扰，即将迎来覆灭末日！
毋庸置疑的是，文件出台，香港将彻底告别土地短缺时代，这不仅会动摇香港的住房制度，也会颠覆整个香港的经济发展模式。
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2
深度挖掘：中国香港畸形的房地产经济历史，其实就是资本垄断剥削的本质
没有去过香港，没有在香港有过居住体验的人，是无法理解香港的住房情况，有多么畸形，同样也不能理解香港的房价，凭什么常年全球第一。
对于香港的住房扭曲，建议大家看两部电影，一个是《维多利亚壹号》，一个是《美人鱼》，或许能窥见一斑。
这一次香港土地新政规划的颁布，有几个细节非常值得分析：
首先就是各种背景的NGO组织（环保，人权等等），没有声音了，来自于基础群体的阻力，消失了；
其次是香港本地的资本集团，前所未有的统一低调了。
香港四大家族代表（图片来源：网络）
然后是新政颁布以前，其实早有风向：
2021年中秋节期间港股房地产板块出现暴跌，原因就是香港政府决定粉岭高尔夫球场正式取消。全部划拨与工务署做公租房。未来市场供应约百万套。
基本占了目前市场的供应量的2/3，粉岭项目18年3月第二次征询被四大地产商集体以保护香港市场稳定供应反对。
21年4月正式启动第三次，全部地产商都赞同政府的意见。
最后，是这一次新政颁布以后，香港股市竟然没有受到明显影响，甚至还出现了上涨。
事情要联系起来才能看出脉络因果，这么一连串下来，说明了什么问题？
资本主义体制的香港，原有真正对城市经济和发展起到决定和直接影响资本力量，溃不成军。
香港就是资本主义体制，所以才有一国两制，97年回归以前，出于平稳交接，过渡适应的考虑，当时对于英国提出的“每年限制土地供应”的要求，进行了有限时间内的同意和妥协。
这就给香港的资本家集团，实现土地垄断，控制供需，哄抬价格，创造了绝佳的规则环境。
香港的房地产经济格局，就是这么形成的。垄断格局的生意，只需要囤地就能发家致富，自然就成了香港资本集团觊觎的生意。
香港卫星图（图片来源：网络）
其实从卫星图上来看，香港最多开发了三分之一，都挤在南部，而北部却有大量的空地可以用于开发。
事实上，香港有80%以上的土地是限制的状态，这似乎和很多人心目中香港寸土寸金，地少人多的情况不太一样？
资本主义体制的香港，和其他资本主义国家一样，本质上是资本利益集团管控经济发展，而政府只是充当保姆的作用，香港本土的资本集团（背后其实还是英美资本指挥）通过环保，土地资源垄断等等手段，构筑了香港的房地产逻辑：
通过土地供应量维护房地产市场，进而谋取土地开发利润极限化。
注意这个用词，不是什么最大化，而是极限化。
2002~2010年，香港特区政府年均仅出让住宅用地5公顷。
在1997年回归前，香港每年建成的私人住宅平均可以达到3万套，最近十年却只有年均1.5万套。
人口不断增长，金融不断泛滥，但是土地供应过少，资本家集团还要赚钱，然后呢？
越来越小的房子，越来越高的房价，越来越多的人口，共同造就了香港在极度挤压之下的扭曲住房现象：鐺房（也叫棺材房）和鸽子屋！
鐺房（图片来源：网络）
鸽子屋（图片来源：网络）
在香港，居住面积和社会阶层是直接挂钩的，房子的类型甚至成为了社会阶层的划分符号。
风景秀丽的独栋别墅，是给资本家老爷住的；
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好点的房子，那是香港富人住的，但是千尺豪宅（也就90平米左右），也不是一般有钱人敢问津的，标准就参考中国的普通超高层商品房，但是密度和容积率，对于国内的朋友，恐怕还是要有点想象力；
香港住宅楼（图片来源：网络）
而底层百姓，拿着最低的收入，付着最贵的房租（普通鐺房一个月一张床1500港币），住着棺材房，面对堪称天价的房价，早已磨灭了买房的心，有个笑话就说，香港的年轻人约会开房，都要排队……
图片来源：网络
颇为讽刺的，是香港人口密度为6763.1人/平方公里，而新加坡的人口密度为7915.7人/平方公里。
对比一下，新加坡的人口密度要比香港还要高，但是新加坡的居住环境明显好于香港。
香港土地短缺就是“伪命题”，就是开发商绑架香港的借口。
垄断和规则环境之下，都是为了极限利润。这就是香港扭曲的房价和居住环境的本质。
香港四大资本家族，一手抓着土地资源，一手主导舆论和民意，套路高度一致：
只拿地不开发，就放着等升值，不劳而获。这导致大型财团手里有非常多的土地。
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截至2019年6月末，香港四大开发商恒基兆业、新鸿基、新世界和长实地产共计持有农地面积约955万平方米。其中，恒基兆业持有426万平方米，新鸿基持有288万平方米，新世界持有157万平方米，长实地产持有84万平方米。
香港才多大？1106.66平方公里！这不是垄断是什么？
所以客观来说，香港资本集团如果在他们建立的逻辑和规则环境里面，就能主导香港本地的住房供应。（当然这也是香港面积小的现实原因，换国内就行不通）
回顾和分析香港的住房问题，事实上就是资本主义意识形态体制下的极致剥削过程所造成的。
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3
趋势分析：中国香港先行，中国大陆的房地产经济走势如何？
正是因为中国香港有着一国两制的特殊性，包括在国家政府的大力支持和辅助之下，香港政府得以全面掌控香港管理，所以香港在房地产经济领域的调整和动作，具有非常重要的借鉴意义。
事实上，不管是土地财政，还是商品房模式，最早都是从香港传到内地的，搞经济发展，香港是有先发优势和经验的。
站在2021年这个特殊的节点上来看，这一次，中国香港又走到了中国大陆的前面，直接对影响和已经开始制约香港长期经济发展的房地产经济动手，态度，意志，决心，效率，都很到位。
这不得不说是给中国很多有土地财政依赖问题的城市和地区，敲响了警钟。
原本带自己入行的师傅，现在要洗心革面，金盆洗手了，这内地的小徒弟们，恐怕也要考虑早一点自谋生路了。
2021年，中国大陆对于住房政策的变化，也是前所未有的巨大，不说调控和金融管制，风向和态度都不一样了：
7月22日，住建部发文：40个城市计划年内筹建93万套保障性租赁住房。
9月2日，住建部发文：切实把保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点。
10月6日，经济日报发文：发展保障性租赁房，或成房企转型的重要方向。
在内地大量建设保障性租房的今天，香港住房问题是非常有意义的。
因为香港是全世界房价最高的地方，首先拿香港问题开刀，是极具划时代意义的。如果香港住房问题都能解决好，这将为内地彻底扭转大城市住房问题提供一个绝佳的参考点，甚至可能会成为参考模板。
1998年金融危机后，内地正式引进香港房地产模式，2003年确立房地产经济支柱地位。
而到2021年，很明确的是，房地产行业已经完成了自己的历史使命，是时候退出历史舞台中央了。
态度、决心、能力，都不用怀疑。
而且，在资本体制之下的香港，面对中国的举国体制，都溃不成军，难道国内还没发育好的资本后辈和小学徒们，还以为自己的小心思能藏得住，还以为有可能制造舆论，绑架经济，甚至还幻想绑架政府和民意？
不要天真了，内地小学徒，能想到，能玩的，还能和香港比？
香港的老资本家们，都是千年的狐狸了，在大势面前，也没有玩聊斋的勇气，都夹起尾巴顺应潮流了，还有什么好说的？
香港在前，大势清晰，风向已变。
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写在最后：时代之变，近在眼前，看清趋势，才是正途
文章的最后，以几个问答形式，谈几点个人对于香港新政后续，以及对中国房地产经济，在趋势和关联上的看法和观点：
1、香港推行新政，是否利好大湾区？
万事开头难，但是开了头，就不难了，很多人在关注这个问题的时候，其实首先想到的还是房价问题，肤浅了，要知道香港和内地之间，看不见的墙和隔阂，要实现消融，才谈得上融合。
这是什么墙？价值观，地域优越感，体制差异……
给大家看两张图：
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说明了什么问题？封闭、排挤、敌视的发展之路，能带来什么？
或许这样的场景和现实，在未来会得到解决。但是注定不容易。
不过好在，已经开了头，继续往下走就是了。未来可期，方向正确，总有实现的那一天的。
2、香港的房价会不会暴跌？
经济已经高度和中国内地紧密关联的香港，房价暴跌是好事还是坏事？
这是一个跟辩证的问题，在乱港分子已经伏法的社会环境中，长痛不如短痛，而且香港潜力和底子都有，不正好可以给国内房地产经济做示范吗？
想明白上面这两个问题，这样的疑惑必然迎刃而解。
3、看懂本质：这是一次社会主义国家制度和资本主义体制的正面交锋。
这一次，没有国家的意志和全面支持，香港依然会在扭曲的房价和空间中纠结，国家出手，意图很清晰，那就是拨乱反正，帮助香港的。
2021年3月份，领导就提出了：解决香港住房问题难度大，但总要有开始的时候。
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很明显，现在就是开始解决的时候。
举国体制，毋庸置疑，制度优越，时间证明。
结论很简单，从香港开始，从香港结束，中国的房地产经济主导发展的时代，即将正式落下帷幕。
不同参与者和既得利益群体，做好面对狂风暴雨级别，势大力沉的时代变革的心理准备吧。
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