鲁达 每当有读者在微信群里问，买了公寓该怎么转手的时候，小鹿都觉得有必要再次强调：
公寓这个坑人玩意，能不碰就千万不碰!!!
难道公寓就一定不能买？虽说不能说得这么肯定，但如今能买的公寓真的太少了，所以大概率来说就是这么绝对，段位不够，真的别碰公寓。
既然公寓这么不好，为什么市场上还是会有这么多公寓类产品供应呢？这还得从公寓的来源说起。
01 公寓的来源
从土地性质看，商住公寓在政府批地时，一般为综合性用地(商住)或商业用地，按理说，在这种用地上加盖的房子主要是商用。
大白话就是，这块地当初政府卖给开发商时就是用来做商业的。开发商和zf其实都知道，住宅才是香饽饽，商用写字楼空置率高，能赚钱的写字楼只是少数。因此商业用地大多都是捆绑销售，开发商在拍地的时候都是买大送小，买一送一，想拍住宅必须顺带拍下商业用地。
那这个时候怎么办？
中国有句俗话叫：上有政策下有对策。
聪明的开发商想到了：更改土地用途。
于是可商可住的多功能产品公寓就这样来了，这种钻空子催生的产品处境很微妙，名不正言不顺，像无根浮萍，也就注定了它与住宅相比有众多的不足，具体有哪些区别我们详细对比便可知晓。
02 公寓和住宅的区别
二者最本质的区别就在于土地使用性质不同。这进而造成了二者在房屋法定用途、土地使用年限、是否能落户、是否通天然气、水电收费标准、交易税费等诸多方面的差别。
1 公寓无法落户，不带学位
40/50年产权公寓除了极个别外，绝大部分不能落户没有学位/学区，这就意味着即使在优质的学区旁，也没办法享受到周边的教育资源。对于开发商许诺的学位也要谨慎对待。
曾经是深圳唯二"带学位"的商务公寓万科云城，今年5月份就经历过一场学位保卫战。
2 影响住宅的贷款额度
虽说公寓是商业性质，不影响首套住宅的三成首付比例，但是公寓的贷款记录会影响购买住宅时的贷款额度，除非你的收入证明能够覆盖你所有负债的2倍就不会有影响。
3 投资潜力小
公寓的投资回报主要来自房价的上涨以及租金收益。
但是从过去几年的房价趋势来看，公寓的涨幅是跟不上住宅的。一方面是由于公寓本身的硬伤太多，没有户口和学位的价值，再加上户型鸡肋、商用水电、没有社区感，另一方面，转手的税费太高，公寓本身的硬伤再加上高昂的税费，就决定了二手成交不活跃，更别说各大城市的公寓是供过于求的，而且还有大量写字楼因为卖不出去，后期改规划为商住公寓。
再来看租金收益，公寓和住宅相比，同等地段来说，二者无异，特别是靠近就业中心、地铁上盖的公寓，更是不愁租，但是这种公寓极少。
从中国的租售比（购房价/年租金）来看，绝大部分公寓不具备投资价值。
北上广深的租售比均在55：1以上。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为16:1~25:1，而北上广还不及国际标准线的一半。
55：1的租售比，意味着在静态投资周期内，需要55年才能收回购房成本，租金收入年化收益小于1.8%，租金收入也只能勉强抵月供，并不会带来额外增益。
以上这些缺点你可能都知道，但是还是可能冲动之下买了公寓，以下这些坑，等你真正买了之后，就知道是多么痛的领悟。
04 公寓的坑
1 税费高，转手难
前面提到公寓相对于住宅转让税费高，会多出不少交易成本，但是究竟高成啥样？
以广州公寓为例，在二手市场买一套公寓还得额外承担：
契税:房子总价的3%（买方付）
营业税:房子总价的5.5%（卖方付）
土地增值税:房子总价的1%（卖方付）
所得税:（房子现值–房子原值）*20%（卖方付）
印花税:房子总价的万分之10（买卖方各承担一半）
房屋交易手续费:房子总价的1.9%（买卖方各承担一半）
房产产权登记费:550元
交易产生税费高达15%-20%，其中卖方税费大概占房子总价的7%-10%。
要知道二手市场面对的客户是理性得不能再理性的群体，对住宅都挑三拣四的，更何况是税费如此高昂的公寓。一旦公寓失去了流动性，就意味着它失去了升值空间。
2 毫无居住体验
买了公寓基本还意味着，你的邻居大多是租户，不是用来办公就是用作临时落脚地，而且承租商住公寓的商户，绝大部分也是"游击小分队"，拉根网线就开始办公的初创公司。
就更不用说公寓动辄一梯十几户的梯户比，不通风无阳台，商用水电费，不通燃气，没有花园社区、泳池等，遛娃遛狗都没有去处。
总结起来就是一句话：居住体验感差！
花上百万买这么一个房子，还要额外承担高昂的税费，也难怪它转手难，毕竟房子最后都是要去住的。
3 政策性风险
从公寓的来源来看，不可避免要面临政策性风险。
2017年广州出台"330"政策 ，"限制个人购买商办物业"，一年后，成交同比暴跌71%；
2017年北京出台"3·26"商住房新政，"商业、办公类项目，未经批准不得擅自改变为居住等用途",对商办项目限购,限售，停贷，一年后，成交同比暴跌94.6%；
2019年8月13日厦门出台最严"禁公寓"令，严禁商办项目改造为公寓等"类住宅"，不得采用住宅套型设计，不得设置厨房等居住空间，卫生间、茶水间必须集中设置,办公用途最小分割单元不得小于300平方米，层高不得超过4.2米。
每次调控，对公寓的整改力度最大，政策风险相比住宅来说要大得多。国家调控力度更大。
而且千万别抱侥幸心理，以为70年产权住宅自动续期，公寓可能也会如此，具体怎么处理我们可以看一下物权法。
《物权法》第一百四十九条：
里面可没提到商业用地自动续期！
04 总结
所以，低于70年产权的非普通住宅项目，能不碰尽量别碰，普通人，老老实实买商品房就好了，但是对于那些实在买不起住宅，对居住体验要求没那么高的群体来说，有套公寓也是比没有的强，前提是你想好了长期持有,从不考虑升值和转手！！！
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