鲁达 文/木风叁
头条“悟空问答”推送了一个热度很高的提问，“疫情对你的买房计划有没有影响，具体造成哪些影响？”我自己近期没有买房计划，但作为一个在地产圈混迹了十来年的打杂，关于疫情对买房的影响，有些想法分享给大家，尤其是对近期有买房计划的朋友们，希望能有所启发。
2016、2017两年可以说是房地产市场的大跃进，地王频出，需求不减，房价翻倍。一方面眼看着手握几套房产的人，财富资产倍增。那些“苦逼创业十年，不如北京有套房”的故事不再是新鲜事儿。另一方面，过热的市场也引发了置业需求的提前透支，以至于我们这两年一直在“还债”，熬过一个接着一个的“市场寒冬”。本以为2019年终于过去了，春节也比往年来得早一些，一季度的“小阳春”近了。然而等来的却是一场疫情攻坚战，开启了我们的2020，这让中国及全球经济都陷入困局，而房地产市场更是停摆了将近两个月。
这里说说我所熟悉的天津楼市。2020年一季度疫情过后的两个月里，市场加速复苏，回暖势头渐强。新房市场同比去年，3月成交量已恢复至五成，4月恢复九成，并反超春节前1月的成交量。二手房带看量3月也恢复至春节前水平。从市场表现来看，需求没有被抑制，只是延迟释放。
从客户角度看，购房需求一般有三类：刚需、改善和投资，下面就简单聊聊疫情期这三类群体的需求变化。
投资需求：疫情缓和、城际交通力恢复，海英政策与教育资源吸引下，人口红利长期持续
房产调控之风盛行的这三年里，经历了2017年高价跟风买入被套的行情，大多数购房者、尤其是资产投资客，对“房住不炒，房价维稳”的大趋势，已然有了共识。随着限购限贷政策成常态，后续房产税对持有房产者征税的新政出台概率加大，纯投资客必大幅消减，而阶段自住需求与投资属性兼顾的购房者将衍生出来。“房住不炒”主基调下，房产不再是无脑买入的“投资品”，而是需要优质资源加持的“保值品”。在天津，这类客群的投资选择也更聚焦，就是把房产作为孩子教育资源的一种选择。
天津历年高考一二本分数线都不高，而中小学的教育质量也处于全国中上水平。这使得很多异地打拼的人群对天津户口趋之若鹜。这些为孩子教育在天津买房的人，一般有两类人。
“新天津人”：
他们多是在天津居住生活多年但没落户籍或有环城的户口，做生意或企业中层，购买力比较强，孩子也快到入学年龄，所以他们比较看重优质学区资源，对居住品质也有要求。
“北漂”进津：
IT从业者或者上市公司职员，虽然学历、收入水平都不错，但一直拿不到北京户口。在天津海英政策吸引下，很多人决定先在天津买个新房，落个市区的户口，过个5-8年，等孩子上了高中再卖掉，资产能保值，孩子教育也有保障，一举两得的选择。这类人除了市区户口和学区，他们还比较看重地铁或者城际交通的便捷度。
这两个月疫情期，因为城市间交通受阻，大多客户不能来津看房，是会影响部分客户延迟购买。但随着疫情防控等级的放松、城际交通恢复、抢人政策的吸引力持续，这类需求可能集中释放。中长期看，这类落户与教育投资的“北漂”客，只增不减。
刚需：当下家庭居住改善需求与经济压力矛盾下的“不得不”，降价加速疫情期积压需求释放
这类客户首付很有限，选择不多，而婚房、家里人多了住不下，老人改善等等一系列住房问题又亟待解决。这种情况下，一旦他们看中的房子降价，是很容易让他们出手的。疫情影响市场停摆的2个月，房企资金压力持续加重，刚需盘被动降价获得更多流量，盘活资金链，是策略、更是趋势。这也唤醒了很多刚需客的需求。
疫情期，对外地人排查严格，很多租户不让租客回小区，使得“异地租客”不安全感升级。我的闺蜜常驻上海工作，春节回家后赶上疫情，等再回去时，租房刚好到期、房主不给续租，只好暂住酒店。因为疫情，酒店实行封闭式管理，每天出入登记、测体温、定点送餐，每次送餐人员都面无表情、谨慎之极。朋友说每天取饭时，都感觉自己在“被探监”。没了“烟火气”的生活日常，实在是少了“人情味”。
闺蜜只是短期过渡，居住体验已然很差。可以想见，之前一直在异乡城市打拼，有些储蓄、一直犹豫、将就的“租客”，也会因这场疫情的冲击，转变购房观念。对他们来说，在当下租赁服务还不完善的市场下，可能早些买房才是让自己和家人，在这座城市找到归属感的更好选择。
改善：没有“最好”、只有“更好”的多重置业选择，好产品才能激发消费需求
改善客群当下居住环境还可以，再买房的需求也徘徊在“换与不换”之间。他们手里不止一两套房，对“好房子”有比较丰富的居住体验，对于再置换的产品的挑剔度自然高很多。而且他们购买力不错，但可选多，会受到资金利用率、产品值不值、能不能满足个人居住的偏好需求等多维因素的影响，所以观望情绪重，想从这些人口袋里掏钱越来越难了。
不过因为这场疫情，反而促成了一部分改善客群的成交。因为全民宅家两个月之久，有些客户对住房的各个使用空间的利与弊感受更为深刻了，节前可能还观望的客户，疫情后，销售员只要稍加策略性引导，认购转化率提升还是很明显的。
尤其在房子空间设计细节上的要求都有升级，如房屋的通透性、采光好不好、有没有阳台，多功能、舒适尺度的方厅，都成为改善客群需求的首选项。
后疫情时代，这三类购房需求中，异地学区投资、刚需的购房客影响最大，改善客群由于选择多，也就有更大的持币观望的自由度。而随着各地抢人大战的持续，异地落户客群还比重会有所提升，所以对这类买房计划的朋友们，关于在哪儿买房和买房要注意什么，这里还有些不成熟的小建议：
1.在哪个城市买房？
判断要不要在一个城市买房，除了自身工作、生活关系与这个城市的亲密度之外，最重要的就是看一个城市的发展力，而判断一个城市的活力，有个非常重要的指标就是看小学生的数量。
天津在这方面的数据还是不错的，17年天津小学生数量60万人，在全国各重点城市中位列第7，前6名分别是北上广深、东莞和重庆。在天津35个相对优质的小学中，一年级新生数量大概30-45个班，每班40-45人，其中重点学区一年级新生500人以上的，占比达三分之一。
有一次给学区房的客户做访谈，她说自己孩子所在的学校一年级有25个班，每个班40-45个孩子，每天放学接孩子也需要火眼金睛的功力，900多个学生浩浩荡荡同时走出校门的场景，如果不仔细辨认，都不容易找到自己的孩子。
新一代家庭对孩子的教育方面投入越来越高，孩子在一个家庭中的地位至关重要，一个孩子成长、教育的发展路径极有可能引导这个家庭未来置业方向。所以未来有资源“绑架”孩子的城市，也必定是更具吸引力的城市。
2.买房“买什么”？
如果是双城生活的家庭，交通距离和交通工具的便捷度是首要考虑的。每天的时间毕竟是有限的，如果在交通上消耗过多，在其他地方的可用时间就要减少。尤其对两地分居家庭的生活节奏和情感维护的影响是巨大的。所以有高铁规划或地铁换乘方便的楼盘都是可以优先考虑的。
第二个需要重点关注的就是物业品质，房龄越长，房子的保值性与社区物业的维护能力关系越紧密。现在这种情况已经越来越普遍，同一条路上的两个小区，商业配套、与地铁距离等公共资源都是共享的，产品类型、面积、户型产品配置上也相差无几，但房价价差可能达到10%，这个价差基本上就是小区物业水平决定的。好物业社区园林环境维护好、维修及时、社区面貌和人文素质也更优质。这种品质物业软性价值的渗透，时间越久，价值越高，小区的保值力越强。
写在最后：
无论你处于人生的哪个阶段，属于哪类置业需求，买房都是让资产稳定保值的不错选择，都可以尽早地计划起来。
所谓“有恒产者有恒心”，我也是在自己买了人生第一套房后，才深刻体会到的。每月固定的时间还房贷，人自然就学会了理财，还要保持积极心态，努力工作。看起来成了房奴，但若干年之后，一个独立、自律、更好的自我也自然长成。等我们再老些的时候，即使我们作为一个普通人，没什么特别成就，就这套房产真正成为了我们的资产，我们还个物件能留给孩子们，一代代传下去。
用文字刻录时光，用时光践行成长。
一个混迹地产圈10年的英语练习生，与你分享我的成长故事与人生感悟