鲁达 前两年，一个朋友说起自己要买望城金星北的房子，最看好的项目一是明发国际城，第二个是一个叫金玉满园的项目。他自己那个时候在长沙做渠道分销，就是通常理解的街头拉客的小蜜蜂，对长沙很多项目了如指掌，尤其是金星北这个地界，几乎给所有项目都带过客。这哥们也算个能人，一天要去几个项目报到开早会，就为了多领几份底薪，最夸张的是早上先去跑到恒大文化旅游城渔人码头城市展厅签个到，开完早会在跑回金星北的某个项目再签到开早会，这种速度让他练出了飞一般的车技，我们正常开车从渔人码头到金星北，在早高峰时怎么也得30分钟以上吧，他是闪电即到。通过几家开发商的签到，他一个月光底薪都可以领到1万以上，每个月成交1套，就有3000以上的提成，日子过得也很滋润。
那两年是长沙渠道野蛮生长的时间，房子不好卖，自然就需要发动全员营销，坐等客户上门等于自杀。当然也创造了无数通过房地产暴富的渠道人员。哦，不能说是无数，只能说是少数。只有那些总监级的人才是发了财的，数量庞大的一线小蜜蜂也只能赚个温饱吧。
现在疫情下，开发商是不是在阳光普照多给发点底薪，这样也可以创造更多的就业人口，有利于社会稳定。
明发国际城是他最先PASS掉的，看上这个项目是因为这个项目有20万方的商业，将来购物会非常方便；否决了这个项目，是因为商业迟迟不开，开发商在2017年前后利用长沙房价暴涨，向客户收茶水费之类的，明目张胆炒房，然后，交了房就是业主维权，让他觉得极不放心这个项目。
2018年年底明发国际城的商业终于开业了，引进了砂之船奥莱，算是这个片区目前最大的集中商业。不知道这个朋友有没有后悔没有买这个楼盘。
我一个做成本的朋友曾说过，那些业主维啥权啊，只要房子不倒，能住不就行了？听听，这真的是拿人手短，吃人嘴短，典型的开发商豢养的鹰犬啊，站着说话不腰疼，反正不是他买的房子。不过，我以前和他是买在一个小区的，我买的那栋是没有啥问题的，他买的那栋是另一个标段的，出现了由于地势影响，原来的北向入户大堂改到了南向，挑高6米的大堂也降到了3米，大堂面积也出现了大幅缩水。因为那个时候公司追求快周转，都是标准化产品套图的，在风险管控方面确实没有仔细审图，没有提前如实告知客户。业主抓住这点在交房之际来大肆闹事，我这个朋友虽然不敢直接出面，但是他跟那些买了这栋楼的其他公司员工一样背地里也是跟那些业主通气的，要不然那些详细的数据是从哪里流出去的？
最后公司不得不以整改大堂以及赔偿这栋楼的业主每户3年的物管费了事，搞得我极为眼红。
我后来才知道，这所谓的金玉满园项目就是现在的金富湘江悦城。这家公司的名字好有喜感啊，前些年人的小名都喜欢起这样的。
我们买房子，一般可以从五个维度去考量项目。
第一是地段，地段其实说的是城市的坐标系，这也是买房的第一个逻辑。你认可哪个地段，或者说你选择的这个地段与你未来生活、工作的区域是密切相关的。我们这里摒除掉投资客，只讲自住的客户。有些不懂长沙一些外地专家，按照北上广深的城市发展逻辑，说什么二线以下城市都是单中心的，你要以城市原点为核心，外划3公里范围，这个区域内的房子才有价值。长沙确实只有一个中心，那就是五一广场，如果这样去划3公里的话，你就不用买房子，因为这个区域内没有什么房子，有的是大量的未拆迁房产。而长沙重点打造的梅溪湖在三环，洋湖在二环与三环之间，高铁新城也在三环，滨江新城倒是一二环都有，城市形象因为安置小区较多反而是最差的。所以最好的地段其实是为你未来的生活、工作提供便利。我之前在河西西二环附近住，却要去河东湘府路上班，上下班如果不早出门或晚回家那都是堵在路上，一天光耗在路上的通勤时间都要2个多小时了。在长沙现在的区域大部分都是以江河湖园为名称的，河西的梅溪湖、洋湖、滨江新城、月亮岛文旅新城、高铁西站等，河东的高铁南站、浏阳河、南部新城、鹅秀板块等，没有特别的需求，不想天天奔在路上，还是把通勤时间控制在1个小时左右为好。
第二是交通。这里的交通主要考虑是轨道交通，就是有没有地铁。我现在住的地方距离地铁口有1公里左右，天气热的时候这个1公里是很熬人的，因此距离地铁口近优势是非常明显的。一般选择800米以内的地铁口都是比较放心的。另外有车一族也会考虑是不是有城市快速路，这种城市环线可以快速到达想去的任何地方。
第三是配套。配套主要分成四个方面，第一个是大家最关心的教育，是不是名校？是配套入学还是划片摇号？第二个是商业，日常生活是不是便利，有没有超市，最近的购物中心远不远？第三个是医疗，附近最近的医院在哪里？不要太远，也不要太近，家门口要有药店，要有诊所。第四个是公园，就是周边的环境是不是优美，有没有公园可以去跳跳广场舞，健健身。现在长沙在大力修建公园，基本大的社区都会建设公园，未来不知道长沙是否可以申报万园之城。
第四个维度是产品。其一看项目的户型是不是周正，是不是南北通透、动静分区、干湿分离，餐客厅、主卧室的尺寸是不是满意？厨房与卫生间设计有没有缺陷？其二看园林规划是否精心设计，效果是否满意？是否设计有活动场地？其三看停车位是否配比够？车库是不是做了环氧地坪？等等。
第五个维度是公司。这里讲的是开发商品牌和物业的品牌。未来你的小区二手房的价格是否能追得上周边其他小区，就看这个小区后期物业维护的力度了，这是决定小区未来升值的重要方面。
我们下面就从这五个维度来评价一个金富湘江悦城。
第一个维度地段。这个区域是月亮岛文旅新城，是湘江新区与金茂联手打造的新城，核心是月亮岛，以江心岛旅游为主的集居住、文体、商贸于一体。原来这个片区是以金星北路为主向北发展，房价一直卖4000左右；但随着金星路两厢开发完毕，现在开发重心移至银杉路上来，片区的润和湘江天地售价近万，越秀项目毛坯限价9980元/平米，新拍出的瑞凯18亩小地块毛坯限价11000元/平米。这个区域为什么会比望城老城区的价格高？原因就在于一是这个区域聚集了大量的人口，原来受价格吸引定居的几十万的年轻人都将在这里生息，人口是这里的最大财富；其二是距离滨江新城湖南金融中心实在很近，两个区域10分钟的车程，如果不看区划，这实际就是一整个滨江新城。
第二个维度交通。这个项目门口就是地铁4号线月亮岛西站，2号出口就在售楼部的前面。未来12号线将在这个站点换乘，妥妥的双地铁，所以项目打出了TOD新城的概念，指的就是这个。未来还会修建兴联路过江通道，从这里可以很方便到达鹅羊山那里，加大了河东河西的联系。
第三个维度配套。项目旁边就金潇小学，未来会挂星城实验小学的牌子，周边师大附中星城实验中学、师大附中二小、师大星城实验一小距离都不远。我发现原来业主们所称的乡下小学现在都挂上名校的牌子了，你还真的找不出一个非名校了。商业配套这块，未来项目自身在月亮岛路与银杉路交叉号需建设商业及写字楼，对面的越秀的商业、星级酒店，润和的商业都会建在这个十字路口。置业顾问把这个比作五一广场，说我们这里就相当于五一广场，月亮岛相当于橘子洲，在橘子洲逛完了需要去五一广场消费，以后去月亮岛逛完了自然来这个十字路口消费。医院的话，长沙市四医院滨江分院就在金星路与三环那里。最后公园，项目自称是1江1岛6公园，江岛自然都知道指的什么，至于6公园是周边大大小小的公园全部算上吧。
第四个维度产品。该项目占地面积210.36亩（净用地面积161.21亩），总建筑面积522756.38㎡（计容建筑面积432078㎡）。由1-23号栋高层住宅（建筑面积：366542.26㎡，项目是把一个单元算成1栋，实质上只有13栋高层住宅）、24号栋酒店（建筑面积29585.26㎡）、25、26号栋公寓（建筑面积：18465.19㎡）、1-17号栋商业（建筑面积：16170.14㎡）、1栋幼儿园（建筑面积：3680.61㎡）及一个地下室（建筑面积：88312.92㎡）组成。
项目的产品面积段是从104-170平米，涵盖刚需与改善，其中170平米的户型是位置较好的楼王栋才设置的，大部分产品都是140平米以下的，都是两梯三户或四户的。
这个项目的户型没有追求现在流行的两梯四户的连廊户型，做的是工字型塔楼，这种户型公摊比连廊户型小一些，但是中间户或南北不通透，边户的户型可能会出现北向的客厅。
我们把公布出来的户型图放在下面，我们后期可以去样板房实地看看舒适性如何。
产品是带精装的，土地是早些年拿的，因此不是限价地，据说政府对于价格的批复不会太高，带精装据说价格在10000左右。精装我看了一下，核价也会在2500元/平米以下，主要的亮点是做了东芝的中央空调，其他的品牌都是市场上常见的品牌，比如说入户门是步阳的，室内门是欧派的，方太的三件套，卡丽的马桶。
项目由于做了传统的两梯四户，进深长，这样可以摆下更多的楼栋，楼间距也做得比较大。中央景观轴的中央园林据说面积有1.6万平米，在中间设计了比较多的运动场地，像小型足球场、篮球场等，结合园林设计，为业主提供活动的空间。
项目的总户数为2684户，车位为3522个。这个是整体的。住宅的车位配比是150平米以上按1.5个车位配置，150平米以下的按1个车位配置，整体车位的数量配置比较充足。
第五个维度公司。金富的老板实际就是润和的三个老板之一，最初就是修市政道路的，银杉路、东方红路应该都是这个老板承建的。在金星北这个老板已开发的项目有润和之悦、星悦汇、星澜之悦等。这几个项目跟润和城的项目都是邻近的，估计是几个老板分了家，单独搞开发吧。
湘江悦城的前期物业公司是湖南省金玖物业物业管理有限公司，应该就是金富旗下的物业公司，注册地就在金富星城里，物业费收2.6元。
应该说这个品牌不是大品牌，物业费不便宜。