鲁达 内容提要
宏观经济——宏观经济增速持续下滑，经济回升压力较大，2017年或将继续探底。受宏观经济影响，成都经济增速放缓，但仍高于全国增速，利于楼市平稳发展。
2016年1-11月中国宏观经济GDP增速为6.7%，CPI为2.3%，进入“2”时代；PPI同比涨幅持续增加，通胀压力上行。
政策环境——全国1-2季度大力去库存，政策宽松利好；3季度开始趋紧，一线及热点城市限购、限贷，抑投资、遏制房价过快上涨。
土地市场——2016年大成都土地供销面积下跌（23%、6%），楼面地价，溢价率同比大幅上涨（36%、145%）。
住宅市场——供应方面，2016年供应较2015年小幅回升；需求方面，大成都住宅市场需求旺盛，达到近五年最高值，成交3284万㎡，同比上涨31.5%。
别墅市场——高端改善需求释放,成都别墅市场达到供销高峰，去化库存明显。供应套数同比上涨73%，销售套数同比上涨102%。
商业市场——受商业存量巨大影响， 2016年大成都商业供应下滑21.7%；成交环比下跌20.1%。
写字楼市场——写字楼市场低位运行，去库存为主，存量去化周期4.6年。
SOHO市场——大成都SOHO物业大力去库存，供应下跌27%，销量大涨38%。
LOFT市场——大成都LOFT市场供应保持，销量同比增幅达48%，库存压力仍大。
一、土地市场类
成都土地市场情况
2016年累计供应15584亩，成交14171亩，供应减缓，成交量下跌，流拍率下跌，楼面地价同比上涨36%。
主城区与近郊区域土地供应减缓，成交量下跌，楼面地价节节高升，主城区与近郊同比上涨31%、111%。
天府新区今年土地成交火热，累计成交面积3226亩，同比上涨14%，成交楼面地价1726元/㎡，同比上涨36%。
二、成都住宅市场情况
1、住宅供销情况
1.1大成都历年供销情况
供应小幅回升，成交量大涨，3284万㎡创历史新高。从住宅供应趋势来看，受楼市回暖影响，2016年供应较2015年小幅回升；从成交趋势来看，大成都住宅市场需求旺盛，达到近五年最高值，成交3284万㎡，同比上涨31.5%。
1.2 2016年成都住宅供销
2016年大成都住宅供应上升1.79%；成交上涨31.51%；主城区由于推盘量减少，供应有所下滑，同比下降18.94%，成交同比上涨17%；天府新区推盘量大幅增加，供销增幅明显，分别上涨93.2%、90.46%。
1.3 2016年住宅供销月度走势
供应各月波动较大，高峰集中在4月、9月；2016月均销量处于高位，成交量在250-300万㎡，3-6月回升，8-10月火爆，11-12月回落。
1.4 2016年热点板块供销比情况
各板块住宅供应规模前三分别为南沿线华阳段、大面板块、犀浦板块；各板块住宅成交规模前三分别为南沿线华阳段、大面板块、元华站华板块。
2、2016年住宅价格情况
青羊区价格涨幅最大，同比上涨27%，其次为高新区和武侯区，分别上涨24%、23%。远郊部分区域以价换量，如新津、金堂、蒲江等；主城区及近郊区域成交均价呈现不同程度上涨，其中青羊区价格最高（12485元/㎡）且涨幅最大，同比上涨26.9%；远郊部分区域价格下滑，其中新津价格降幅最大，同比下降12.6%；
2.1 热点版块住宅价格
各板块住宅价格涨幅最大为九里堤、外双楠 、国宾，分别上涨55%、45%、34%;住宅以价换量去库存幅度最大的板块为十陵（-28%）、羊西线（-23%）。
3、2016年住宅存量情况
大成都住宅存量为2317万㎡，去化时间为8个月，处于合理区间；其中双流存量最少，去化时间最短，仅5个月；其次为天府新区，去化时间6个月；远郊彭州和新津去化时间最长，为26、21个月。
3.1 热点板块存量情况
近郊去库存仍是首要，排名前三依次为南沿线华阳段板块、温江城区板块、光华大道板块。
4、2016年开盘及开盘认购率走势
2016年整体新开盘个数减少，但开盘认购率较2015年大幅上升；2016年开盘项目252个，同比减少39个；开盘认购率呈上升，2016年开盘认购率基本在50%以上；9月份达到开盘高峰，推盘48批次，认购率达76%。
5、各面积段及物业类型销售情况
面积段：从成交结构来看，70-110㎡刚需刚改仍为市场主力，成交占比61%。改善型需求持续释放，90-110㎡、130-150㎡面积段住宅成交涨幅明显，分别为46%、65%。
物业形态：高层仍是市场绝对主力，联排和叠拼别墅涨幅最大、同比上涨9成。
6、2016年商品住宅成交排行情况
2016年大成都销售面积排名前三项目为恒大天府半岛、国色天乡（鹭湖宫）、滨江和城。
四、2016年二手房市场情况
二手房市场回暖，成交量亦创新高，同比大幅上涨48%。城南市场升温带动，高新区二手房成交上涨幅度最大，高达58%。成交均价与去年基本持平，为8236元/㎡，相对稳定。
五、别墅市场情况
1、别墅市场供销及价格情况
大成都总体供销双涨，供应套数上涨74%，销售套数上涨102%；但库存居高不下，去化需22个月。
城市别墅倍受青睐，主城区别墅供销价齐涨；供应上涨42%，销售上涨66%，价格上涨5%；近郊区域供销大涨，分别上涨143%、102%，价格与去年持平；存量去化时间降幅最大。天府新区与远郊别墅价格下滑，分别下降8%、3%。
1.1热门板块供销排行情况
各板块别墅供应套数第一的为双流城区，销售第一的为牧马山板块，存量规模排第一的青城山板块。
2、别墅成交情况
2.1 各面积段成交情况
整体小面积成交占比提高，联排、叠拼热销面积段均为150㎡以下，成交占比分别增加17%、5%。
2.2热门版块成交情况
城市别墅倍受青睐，犀浦板块、锦华路、北湖、南延线高新段成交大幅上涨。犀浦板块、锦华路、北湖、南延线高新段成交大幅上涨，分别上涨11700%、730%、233%、219%；外金沙板块价格最高，超过3万；阳光城、双流城区板块价格降幅最大，下降23%、11%；犀浦板块、静居寺板块价格上涨幅度最大，分别为71%、33%。
3、别墅存量情况
3.1各区县别墅存量
都江堰别墅库存量排第一，去化周期2年；彭州存量去化时间最长，高达15年，双流去库存时间最短，11个月。
3.2分板块别墅存量
青城山、牧马山、双流城区库存量排前三，分别为1683套、1166套、354套。
4、别墅项目成交排行情况
大成都销售面积排名前三项目为温江的彩叠园、都江堰万达城、双流的人居紫云庭。
销售套数最多的为万达城、彩叠园及万科第五城。
六、商业市场情况
1、商业整体供销情况
2016年主城区商业供销齐跌，供应同比下跌14%，销售下跌5%，近郊商业低迷，供销齐跌（36%，8%）。
2016年大成都商业供应下滑21.7%；成交环比下跌20.1%；主城区供销齐跌，同比分别下跌13.8%、5.0%；近郊供销齐跌，同比分别下跌35.9%、8.3%；天府新区供应上涨10.1%，销量下跌23.9%。
1.1各区县商业供销情况
各区县中仅金牛区、崇州商业供销齐涨；青白江、新津、天府新区与温江供应上涨，都江堰、锦江区、大邑县、高新区与新都成交量上涨。
从供应来看，高新区与金牛区供应最大；青白江、崇州与新津商业涨幅最大，分别为387%、84%与80%；彭州与青羊区供应同比下降幅度最大，分别下降83%、76%；
从成交来看，高新区与新都成交量最大；从成交涨幅来看，都江堰、锦江区与崇州成交涨幅最大，同比上涨70%、68%与66%；金堂、邛崃与新津跌幅最大，同比下跌73%、68%与58%；
1.2热门板块供销排行
各板块商业供销规模排第一的为大源板块，存量规模排第一的为南沿线高新段。
2、商业市场价格情况
主城区的武侯、青羊、金牛与成华区商业价格上涨，其中武侯区涨幅最大，同比上涨19%；高新区与锦江区价格下跌，同比下跌10%、9%；天府新区价格同比下跌14%。近郊仅新都区下跌18%，其余均上涨。
3、2016商业市场成交排行情况
大成都销售面积排名前三项目为新都的传化国际新城、高新区的清凤时代城、青白江的华川银地国际建材城。
七、写字楼市场情况
1、写字楼供销情况
大成都写字楼供应同比大幅下降4成，成交上涨4成；天府新区写字楼供销齐涨，主城区供应下跌，成交大幅上涨86%，近郊供销齐跌。
今年大成都办公物业供应量呈现下降，同比下降41.9%；成交大涨，同比上涨42.4%，其中主城区上涨86.4%，天府新区上涨1.1倍，郊区呈现下跌；
郊区受到单盘影响较大：供应量来自温江的医科总部基地（1.9万方）及青城河谷（0.05万方）；成交主要来自传化国际新城（2.7万方）及宗申赛纳维（2.0万方）。
1.1写字楼各区县供销情况
成华区与金牛区为写字楼新增供应主力区域，占总量53%，其次为天府新区与锦江区；高新为主成交主力区域，成交42万㎡，占总量55%；其次为锦江区及金牛区，各占9%、8%。
1.2写字楼热门板块供销情况
各板块写字供应主力在建设路、驷马桥、李家沱板块，销售主力在南延线高新段、大源、东大街，存量主力在南沿线高新段、大源及建设路板块段。
3、写字楼价格情况
写字楼市场主城与天府新区量价齐升，天府新区价格上涨达66%，近郊量价齐跌。
4、写字楼市场存量情况
写字楼存量主要集中在主城区，占比达78%，其中主城区中高新区存量最大，成华区去库存时间最长；郊区的郫县、新津库存去化困难，存量去化时间长。
5、写字楼项目成交排行榜
八、SOHO市场情况
1、SOHO市场整体供销情况
大成都SOHO物业大力去库存，供应下跌27%，销量大涨38%。主城区与郊县供应下跌，销售上涨；天府新区供销齐涨。主城区是供销主力区域，供应量占整体的52.2%，成交占整体的59.3% 。
1.1 SOHO市场各区县供销情况
天府新区与成华区SOHO物业供应量最大，高新区成交量最高。天府新区、成华区、金牛区、龙泉驿供销齐涨，金堂与崇州供销齐跌，其中天府新区销量上涨24倍。
1.2 SOHO市场热门板块供销情况
各板块SOHO供应主力在南沿线华阳段、沙河堡与大源，销售主力在大源、南沿线高新段与犀浦，存量主力在大源、蜀都新城及驷马桥。
2、SOHO市场价格情况
主城区量价齐升，价格同比上涨9%，天府新区与近郊以价换量，同比跌幅达17%。
3、SOHO市场存量情况
整体SOHO库存去化时间缩短，其中天府新区去化时间最短约2年，远郊销量低迷，去化困难。大成都整体存量为294.8万㎡，去化时间需要2.9年；主城区的存量占整体存量的58.8%；高新区存量为各区之首，占整体存量的18%。
4、SOHO市场项目成交排行榜
大成都销售面积排名前三项目为高新区的高盛金融中心与誉峰，青羊区的万达广场，销售套数超过1000套。
九、LOFT市场情况
1、LOFT市场供销情况
2016年主城区为LOFT物业供销主力区域，分别占比60%、 74%。今年大成都LOFT物业供应小幅下跌，销量同比上涨近5成。
1.1各区县供销情况
供应方面：主城区是主力区域，占比60%：其中高新区供应量最大，占比32%，同比上涨33.5%；郊县LOFT供应较少，整体供应占比40%，新增来自双流、郫县。
成交方面：主城区成交19.59万方，占比达74%，成交量同比上涨48.3%，近郊成交6.68万方，占比25%，同比上涨21.%，高新区成交量最大，成交10.46万方，占比40%，同比上涨23.4%；郊县中双流成交量最高，成交面积2.66万方，环比下跌4.2%，占比10%。
1.2热门板块供销情况
各板块LOFT供应主力在南沿线华阳段、航空港板块，销售主力在南沿线高新段、十里店与大源，存量主力在南沿线华阳段、航空港与大面板块。
2、LOFT市场价格方面
主城区成交量上涨，价格上涨，同比上涨3.7%；近郊以价换量，价格同比下跌1.4%；锦江区与青羊区价格过万：锦江区价格达到15732元/㎡，环比上涨36.1%，今年上涨幅最大的区域；青羊区10008元/㎡，同比下跌21.5%。
3、LOFT市场项目成交排行情况
大成都销售面积最高的为高新区的嘉年华国际社区，蓝光LOFT项目成交表现较优。
十、展望2017成都楼市
宏观环境
宏观经济增速放缓，通胀压力，经济下行压力仍大，巩固楼市调控成果，因城施策，强化住房的属性定位，促进房地产市场平稳健康发展。
成都普通住宅市场预判
2017年预计量价理性回归，整体市场分化加剧。70-100㎡自住刚需刚改仍是市场主力，其中100-150㎡改善占比将持续增加。
成都别墅市场预判
高端改善需求持续释放，主城高地价催生，别墅回归主城，城市经济别墅仍将备受青睐。
成都商业市场预判
商业存量高企，价值预期持续回落，竞争激烈。本身的去化压力和住宅的限购升级促使商业开始寻求创新，体验互动式商业经营时代到来。
成都写字楼市场预判
写字楼供应预计持续下跌，库存去化为主，热点区域销售存在一定机会，高库存压力下，以价换量仍是主趋势。
成都SOHO、LOFT市场预判
受住宅限购影响，SOHO、LOFT物业销售或将持续迎来机会，大力去库存，但区域分化愈加明显。结合经营使用，创新需求嫁接或衍生出更多新型，个性化产品方向。