鲁达 期待提升买房认知，关注“湾区的家”！
文｜献策
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湾 区 的 家
正当人们都沉浸在国庆七天长假欢乐之时，楼市方面也传来了一则利好消息：
这则消息来自人民日报旗下《证券时报》的“券商中国”公众号，标题非常引人注目：大转折！房贷政策最紧时期要过去？多地房贷利率下调，更有官方频提“维护住房消费者的合法权益”。随后，多家媒体都转载了这篇报道。
这篇文章透露了以下两个重要信息：
一，广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率。
广州方面，目前中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等房贷利率已经较之前有所下降，其中光大银行的首套房贷利率下降至5.6%，下降了40BP；广州银行的首套房贷利率已经降至5.45%，二套房贷利率降至5.65%。
佛山方面，也有银行房贷利率出现下调。8家当地的主流银行中，建设银行、农业银行的房贷利率有所下调，农业银行的首套房和二套房下降较多，均为20BP。
二，广州、佛山等地，房贷发放速度明显加快。有客户申请的一手房贷2个月就放款了。
这则消息对目前的楼市来说，确实是一个利好。但从以上内容就判断房地产市场将迎来“大转折”，我认为还为时过早，而且“房住不炒”的主基调是不会变的。
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那为什么会有这次国有大行房贷利率的下调呢？下面我们着重来分析一下。
有看我文章的朋友都知道，今年的房地产调控之严厉，前所未有！
就广州来说，从“4.21”新政严控人才客、9区增值税免征年限“2改5”，到新房备案价每次下调3%，到黄埔取消人才购房，再到二手房指导价出台。
伴随以上调控政策的同时：房贷利率的不断上涨和房贷放款周期的延长。
这一系列调控政策，把本就在下行中的广州楼市，直接送入冷藏室。
这情形，一众地产大V直呼“超调”。
大家知道，房贷利率的背后是金融信贷，而金融信贷是楼市的命脉。楼市调控短期看金融，可见楼市对房贷利率的反应，非常灵敏。
基本上，只要房贷利率一上调，意向买房的人就会少很多，原因很简单，房贷利率升高，就是真金白银的给银行送钱啊。
简单的给大家算个账，今年广佛地区的房贷利率都上调了超过1%，就以1%来算，如果从银行商贷150万，30年等额本息，5%的利率，利息总额是139.88万；6%的利率，利息总额就涨到了173.75万。两者相差33.87万。
对于普通家庭来说，这可不是一个小数目。意味着白白地给银行多送了33.87万元。怎么买得下手？
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据国家统计局数据显示，8月份全国70个大中城市，二手房价下跌城市达到34个，持平城市达到9个，总计43个，这是近几年来，首次二手房下跌数量超过上涨城市。
而对于新房，从单月新房成交数据来看，8月商品房销售面积为12545万平方米，与2018年同期水平相近，按年则是下滑16%。
克尔瑞近期调研了30个重点城市，结果显示：按揭贷款额度收紧，去年末的住房贷款中，长期贷款占比在46%，今年上半年降到30%以内，贷款周期延长，3-6个月是常态。二手房更是可怕，6成以上城市直接停贷。
截至10月初，全国范围内，出台“限跌令”的城市有菏泽、岳阳、株洲、江阴、南通、唐山、张家口、昆明、沈阳和惠州，10个城市。
整个房地产市场一片暗淡！
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以上情况，已经到了容易触发房地产系统性金融风险边界了！必然会引起相关高层的关注。
9月22日，经济日报发表了一篇文章，题目很直接，叫做《楼市调控应注意满足刚需》，其中重点提到：
今年，密集的调控举措，对于抑制投机炒房、稳定楼市预期起到了重要作用。下一步，调控政策应更加优化，不断满足刚需群体的购房需求。对于刚需群体的真实买房需求，调控政策还要更加“友好”，渠道应进一步拓宽。
近一年的调控政策对刚需来说，真的太受伤了！
今年上半年的楼市调控政策就高达400多次，很多城市的调控政策都是“一竹杆打死一船人”，根本就不管你是不是刚需。
9月24日，央行货币政策委员会三季度例会，非常罕见地提及房地产，并提出“两维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。这是该会继2009年后首次提及房地产。
2009年提及房地产问题，主要是应对2008年的金融风暴，出台了4万亿投资拉动政策，导致房地产市场过度发展，房价上涨过快，为了稳定楼市，央行例会才首次对房地产问题予以关注。
9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
很明显，这是继央行货币政策委员会三季度例会之后，抓落实的一次会议。
央行、银保监会主导，联合住建部及证监会开一次会，的确非常罕见！
这次会议，说明了高层已经高度关注房地产可能出现的系统性金融风险，调控主导机构从之前的住建部为主，升级到最高金融部门。
何为“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”？
我的理解是：
1，对爆雷或濒临爆雷的房地产公司（比如：恒大），金融机构不能逼太紧，要帮忙留一条生路。配合做好资金监管账户，不能出现可能的烂尾群体事件。（有银行因为开发商拖欠贷款的利息和本金，就冻结了开发商楼盘资金监管账户里的资金。）
2，央行、银保监会要求各银行，在发放房贷的时候不能违规提高利率，不能拖延贷款发放，更不能停贷。这是应对有合理需求的住房消费者的合法权益。
可以看到，降低房贷利率，将会成为接下来楼市调控的大趋势，首先会从利率相对较高的城市开始，主要目的还是为了“维稳”，尤其房价下行压力较大的城市。
当然房贷利率的下调以及房贷不拖延，不停贷，会触及银行的贷款额度问题。
针对这问题，央行已做好部署，把银行明年上半年的部分信贷额度，提前放到今年下半年来投放。
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楼市的“政策底”在这个国庆节已基本明确了，“市场底”也应该不远了，这一轮楼市最困难的时候，正在过去。
但千万不要认为房贷利率的下降，楼市就会回暖。市场的悲观情绪不会那么快消散，“房住不炒”的主基调依然不会改变。
楼市其实跟股市一样，消费者或者叫刚需，永远只会看到眼前，所以永远只会——买涨不买跌！
涨的时候，无论是刚需还是炒房客，都大踏步的走出来。只要房价一下跌，跑得最快的就是刚需大军。
他们没有逆市操作的认知和勇气！
房贷利率的下降，是本轮市场调节的转折点，但不会再有大水漫灌，只会有涓涓细流。
未来的楼市行情仍然是：板块轮动、阶梯走势。
以上全文，感谢阅读！
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