鲁达 在过去的几个月里反复呼唤空荡荡的上海房地产市场。
突然就在最近，成交加速了。
作为一个实实在在泡在市场一线的房产咨询公司，我们内部也很诧异这个结果。
因为9月上海1.2万套的成交，相较于8月的1.8万套，整整下降了不止30%。
正常的思维应该是10月会持续下行，跌至1万套甚至更低对不对？
但我们挖到了一些外面看不到的数据，想分享给大家这个反转的趋势：
上海楼市，开始回暖了。
PS：平米坚决支持房住不炒的政策，大起大落的市场并不是健康的，稳定的向上K线，才是一个好趋势。
【上海升学买房我们最全，关注不迷路】
01
我想从几个肉身感知到的角度，侧面跟大家聊聊当前的上海楼市——
到底出现了哪些变化？我凭什么说回暖了？
首先就是大家最关注的二手成交量。成交量是房产市场上最重要的指标，因为量在价先，它也侧面代表了供需关系。
供不应求，人潮汹涌，成交量就放大；
供过于求，无人问津，成交量就萎缩。
10月的二手房成交量到底怎么样呢？数据图奉上：
截止到10月23日，上海二手房成交量达10923套，逼近1.1万套（数据来源网上房地产—上海房产交易中心）。
按照最近几天500+的日成交量递增，预计整个10月的成交量，不会低于1.3万套。
再乐观点，稳定在1.5万套也不是不可能。
相比于9月，这个二手成交量已经开始止跌回升。
各位去翻近些年上海楼市的成交量会发现，除了每年的过年，上海二手房成交量从来没下过「1万套」。
所以1万套，就是明显的上海楼市「行情荣枯线」。
1.5万套，就是健康的上海楼市「止跌回暖行情线」。
可能有人会说，不对啊，虽然量回升了，可现在还有房东在降价啊。
没错，贝壳的成交数据，这段时间上海二手房的平均议价空间在4%左右，也就是说300万的房子，这个市场环境下，差不多能砍掉10-12万左右。
二手房东或为打新，或担心预期，折价让步的行情依旧在。
这也是我前面为什么说「量在价先」，因为价格的反应往往要比成交量的反应迟缓。
上海楼市的窗口期，差不多要到了。
但千万不要以为会有大涨行情，当下只是刚需和改善的机会期。
02
可能有人会疑惑，为什么上海楼市的成交量会突然「止跌回升」呢？
我深挖了一个现象和一组数据，值得跟大家聊聊。
一个现象是，最近房贷的审批速度突然就加快了。
四大行没有明显的加快，但一些地方银行有了实在的加速，我碰到的客户真实案例，9月底网签，10月25号就过了审批。
现在地方银行最快的审批流程缩到了4-6周，审批快了，他证收入系统，放款速度也会同步加快。
最让我惊讶的是，上海某地方银行，甚至敢在门口放上「房di贷」的宣传了，但是别误会，现在房di贷要求是支持实体，以此来捆绑限制住房贷的额度。
有人分析说，以前一个月有将近3万套二手房排队放贷，现在一个月1万来套，肯定稍微快一点。
但这不是底层原因，根本在于释放流动性和政策态度。
上篇文章我们提到了，高层对于房贷的政策态度转变
房产税出台？但上海楼市的「窗口期」，差不多到了
房地产合理的资金需求正在得到满足，过度收缩的行为逐步得以矫正；
总量是稳定的，流动性是充足的。
上海8月9月的成交量为什么下行这么快？
原因就是三价取低+核验价的政策调控威力，要么贷款不批了，要么三价取低额度变少，或者审批放款极慢。
很多人7月份的贷款审批，卡了三个月还没下来。
房产市场历来如此，抑制住钱的涌动，交易就会放缓，然后进入下行低位，成交下滑热度下降，也就失去了群体效应下的翻涌。
这么多年看下来，金融调控还是最有效的市场降温剂。
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03
一个数据是，上海的落户人口增幅明显。
最新的三季度上海落户数据公示出来了，我们来看图表：
2021年二个季度的落户总人数，超过2019年、2020年的单年总数；
2021年三个季度的落户总人数加起来，超过2019年+2020年的两年总数。
各位去看2021年每个单月的落户数据，都会发现是2019年或2020年的单月2倍之多。
一方面是居转户人数卡的没有过去严格，另一方面是清北复交同济华师大应届可落户，双一流硕士博士和国外留学生的落户也同步放宽。
这批新落户上海的人才第一想法大概就是：什么时候在上海买房？买在哪里？该怎么买？
而平米最近的成交，新落户人才的占比不少。
这些人大多都是300-500万的刚需预算，这也和房地网的成交数据，不谋而合。
最近上海外环及以外的二手房成交占比，大幅上升。
一方面是三价取低挤压了部分500-800万的购房客户，流向外环。
另一方面就是新落户人才的刚需购房需求，只能落在外环。
叠加信贷的宽松，这些新落户人口和刚需自住、上学的那批人，牢牢托住了上海楼市的底。
这股新生力量，也让我们对上海楼市，充满希望。
04
最后值得跟大家重申几点：
第一，当前的上海楼市回暖，体现在成交量的止跌回升，而量在价先，价格的波动并不明显，目前还在议价探底阶段。
这个阶段，适合刚需自住和置换改善的需求入场。
有些板块有些房子，在通过核验价进入外网展示阶段，已经回到了2019、2020年的正常区间。
而部分学票的溢价，也在回归正常的价值区间。
第二，无论是量的回暖或者是信贷的宽松，都不是投机客的机会。
其实一个字就可以总结未来的楼市趋势：稳、稳，还是稳。
这才是第一主题。
第三，无论是面对市场的横盘震荡，还是价格的回调。
我们唯一能做的，就是拥抱周期的轮回，并做好所有一切积极应对的准备。
送给大家一句话：
节物风光不相待，桑田碧海须臾改。