鲁达 说起川师，大家肯定不陌生。的确，自从著名的迪士尼度假村确定在川沙定居后，这里备受关注。
而根据最新的上海市总体规划，川沙已经被纳入了上海主城并成为了上海新兴的副中心，在城市能级上与虹桥、张江、金桥、莘庄、五角场等地区并列。
▲根据上海主城区布局规划，川沙已被纳入主城的范围
如今，虽然在城市界面上与市中心地区仍有一定的差距，川沙的房价已然已经站上了一个历史高位，而这一切不过也就是近2年左右的事情。
▲从高楼俯瞰川沙地区，依然能看到大量未完成动迁的民房
15年左右的新盘二手挂牌单价冲7万
70859元/平，看到这样的挂牌价，小编和大家一样都感到十分惊讶。这是距离2号线川沙站不远、2016年刚刚交房的华府188中一套89平小3房的挂牌价格。
▲某房产网站上的华府188挂牌房源，单价达70859元/平
而这样的价格在川沙也不能算是偶然，与华府188隔条马路的阳光城愉景湾也是2016年交房的新小区，这里的二手房挂牌价也曾一度接近甚至超过6万元/平。
新房库存基本售罄 一手房时期房价基本平稳
从成交价格我们不难发现，川沙2011-2016年的一手房成交价格一直都十分平稳，有不少年份甚至低于全市的商品房成交均价，而正川沙板块核心的一手库存基本也已在2016年上半年消化完毕。
▲川沙板块一手房2011-2016历年成交价格一览
川沙核心地区自2016年以后也暂时没有新建商品房小区入市，目前市场上少数打着川沙板块旗号的住宅多半都位于“乡野地区”，和川沙镇的核心区域距离甚远。
而虽然迪士尼的规划早在2009年就已经敲定，川沙直到2012年才迎来了其为数不多的国内品牌开发商所开发的住宅楼盘---象屿鼎城。直到2014年才有了阳光城愉景湾。而其他的商品房项目开发商名气都不算大。
▲阳光城愉景湾小区实景
值得一提的是，相比现在的二手房挂牌单价，当年的一手成交价堪称“良心价”。2016年川沙一手成交均价最贵的3个楼盘分别为华府188、凯佳公寓和阳光城愉景湾，当时的成交价分别为39658元/平、36955元/平、34021元/平。而这些小区后来的二手挂牌价动辄就达到近6-7万/平，让人看着不禁心头一颤。
▲川沙板块多个知名小区一手成交价一览（单位：元/平）
二手价格有价无市
部分急售房源降价几十万依然难促成交
虽然从二手房挂牌价来看，川沙的房价在近几年尤其是2016-2017年已有了非常明显的上涨。不过小编实际走访也发现川沙的二手房市场（尤其是次新房市场）都出现了有价无市的现象，中介的挂牌价格虚高的现象普遍存在。
小编从去年11月起关注川沙板块阳光城愉景湾等小区的不少房源在网上的挂牌价格都已经有了不同程度的下调，降价20-30万基本属于普遍现象。
▲阳光城愉景湾部分房源网上挂牌情况 而就在2017年11月同样的90平左右3房挂牌价基本还都在530万元以上，110平左右的房源挂牌价当时甚至达到近680万
与此同时，小区整体的挂牌价格也较去年有所下降。比如阳光城愉景湾去年在中介的挂牌单价基本都接近6万元/平，而如今新挂牌的房源均价都明显低于之前的价格。
无独有偶，川沙板块内比较老的商品房小区如鼎鑫名流苑近期的二手房挂牌价较去年也有了明显的下降。
▲鼎鑫名流苑小区实景
由此我们不难发现，川沙板块内次新房之前的房价的确有不少的水分。挂牌价虽高，但有价无市的现象已然十分明显。
炒房客不在少数 房价上浮人为因素明显
另外小编实地走访也发现，在2015年左右以炒房为目的购入川沙的一手商品房小区的购房者也不在少数，这些购房者大多购买的是70-90平的中小户型，买入的单价大多都在29000元/平左右。
据附近中介介绍，从去年开始已有部分当年的炒房客陆续将房屋挂牌出售，这些“炒房者”的心态在一定程度上也影响着小区整体的房屋挂牌价格。
▲阳光城愉景湾小区内部实景
而目前川沙的房价市场对于当年这些炒房者来说几乎就是“空手套白狼”，随便卖卖都不会亏，如果对于房价走势依然保持乐观自然也不会降价出售。
由此不难发现，在很长一段时间都几乎没有一手房供应的川沙板块，房价依然在2016-2017年间不到2年的时间里接近翻翻，其中的人为因素占了多少，真是耐人寻味。
好在2018年年初上海市城市总体规划（2017-2035）正式宣布将川沙划入上海市主城区管理时，川沙板块因为区域内暂时没有一手房供应、二手市场也趋于平淡，不然关于这个话题，我们的朋友圈内不知道又会出现什么样的神奇解读。
---END---