鲁达 从早期的“实物分房”到“住宅商品化”，到如今大力推进的“租赁销售并举”，房地产调控和保障手段越来越丰富，住宅的产权类型也层出不穷。
但在“房价决定财富”的当下，不少朋友在选购房产时，往往只看地理位置与楼盘价格，而忽视了更重要的产权类型，导致未来的交易出现一系列问题。
房屋产权分类梳理
按照产权分类，目前市场中的住房大致可分为政府产权房、个人产权房、共有产权房、开发商自持产权房、法外产权房这五类。
老金做了一张图，让大家有个更直观的了解：
制图：金投手
图中有些房屋类型，大家或许听过它们的名字，但可能不了解具体的性质与作用。今天，老金就帮大家梳理一下，让大家做到心中有数。
政府产权房
政府产权房，一般指的是房屋归属政府部门或公共机构持有，不面向个人进行出售。常见类型有廉租房、公租房、公有产权房、直管公房。
1、廉租房
是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准，且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。目前的租金水平，一般在每个月0.8元~1.2元/平米，同时会限制户型与面积。
2、公租房
主要面对的是家庭及个人在本市无房的应届大学生毕业生，目的是引进和留住人才，同时解决“夹心层”的住房困难问题，属于一种过渡性住房。
公租房的租金比廉租房稍高，一般是同地段二手房租金的六成左右。部分城市（如北京）还规定，租赁五年期满之后，租户可以进行有条件的申请购买。
3、公有住房
其实就是市场俗称的“老公房”。公有住房上个世纪90年代住房商品化之前，国企、事业单位兴建的住宅，是“福利分房”的时代产物。
“老公房”有两种类型，第一类房子只有居住与使用权，不可上市交易，比如单位内部的周转房，以及建设在单位办公区、科研场所的住房；第二类房子叫做“已购公房”，包含央产房、成本价公房、优惠价公房等，可以上市交易。
公房在交易前需要审批，并且要补缴一定的土地出让金，因此在选房时，要查看原单位是否有统一的出售证明，或者“放弃优先购买权”的证明。
4、直管公房
直管公房的年代就更早了，主要是指建国初期、计划经济时代国有和大集体企事业单位自建的福利住房，目前一般集中在大城市的核心地段。
创意配图：公租房和廉租房
个人产权房
个人产权房，顾名思义就是个人拥有完全产权的房屋，它包含很多我们熟悉的房产类型，最常见的有商品房、经济适用房、限价房、安置房等等。除了安置房为部分拥有产权，其他的均为完全拥有产权。
1、商品房
目前我们交易的大部分房子，都属于商品房，大家对它也非常熟悉。
其实商品房分为两类，一类叫“普通商品房”，必须同时满足以下条件：建筑容积率≥1.0，单套建筑面积≤120㎡或者≤140㎡，成交价格≤同级别土地住房平均价格的1.2倍；
如果上述条件有一条不满足，那就属于“非普通商品房”。二者的主要差别在于，后者的首付比例以及适用税率都相对较高。
2014年，北京还推出了一种“自住型商品房”，以90㎡以下的住宅为主，价格较周边商品房低30%左右。
2、经济适用房
指的是用地以行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种收费实行减半征收，面向城镇中低收入群体出售的住房，按保本微利的原则确定价格，是一种具有社会保障性质的商品房。
3、限价房
是指政府以“限定房价”的前提方式卖地并建设的商品房，开发商只能按照规定的价格进行出售。最近两年，限价房在主流一线城市逐步出现，一定程度也容易引起新房与二手房“价格倒挂”的现象，部分人进行套利交易，一定程度也提升了楼市的热度。
共有产权房
指的是由政府提供政策支持，开发商进行建设，售价低于同地段、同品质商品房价格水平，供本市无房家庭购买，并由政府（实际上是指定的代持机构）和购房人按比例共同合伙持有的住房。
比如，位于北京朝阳区的首个共有产权住房“锦都家园”就规定，政府委托的代持机构与购房人，各持有50%产权。购房人持有未满五年，不得转让和交易，五年之后，可按照市场价格转让50%产权。
2017年以来，在“房住不炒”的调控理念下，共有产权房开始风靡全国。北京还率先出台了限价房和自住型商品房，在一定条件下转化为共有产权房的政策。
开发商自持产权房
这也是近一两年市场上出现的新型住房，一般指的是在商业或者租赁用地上建筑的房子，政府在出让土地时即规定，七十年产权只能租赁，不得出售，所以也叫“只租不售房”。
开发商持有的年限与土地出让年限一致，且对外出租的单次租期不得超过10年。
法外产权房
一般指的就是“小产权房”，也就是盖在农村集体土地上的房子，以及农村的自建房。由于小产权房没有缴纳土地出让金等费用，所以也没有土地使用权证，房屋所有权证也不是房产管理部门颁发，而是当地村镇政府直接颁发。
小产权房没有土地证、预售证，购房合同不会在房管局备案，因此也就没有网签这些流程。由于交易不受法律保护，小产权房的过户一般采取“公证”的方式，这就给交易带来了一定的风险。而农村自建房，一般都是建在自家的宅基地上，只是满足自己的居住需求，所以也无法上市交易。
但要明确的是，这两种法外产权房都不是违法建筑，只是不像商品房交易那样，有相关部门颁发相关证件。
楼市配图：房子模型与计算器，楼市，房价
归纳一下。一般来说，只要是盖在国有划拨的土地上、或者享受了政策性优惠的住房，一般会设定严格的出售年限，比如经济适用房，至少需满五年才能上市交易；除此之外，一般还需补缴土地出让金或相关价差费用。
所以，有些房子看似便宜，位置也不错，但贪小便宜的结果没准是吃大亏。尤其是普通商品房之外的二手房，在确定购买前，一定要确定产权的性质，不仅要审查是否符合上市交条件，还要计算到底要补缴多少钱——可别稀里糊涂的交了定金，才发现房子无法交易，那样可就悔之晚矣。
社科院：18.6%家庭拥两套以上住房