鲁达 财信发展（000838）2018年年度董事会经营评述内容如下：
一、概述
(一)2018年房地产市场分析 1、2018年全国房地产市场形势分析 2018年中国经济增速趋缓，下行压力有所加大。中美贸易摩擦给部分企业生产经营、市场预期带来较为不利的影响。从消费需求来看，居民的商品和服务消费支出增速双双下滑。从投资需求来看，固定资产投资增速持续下滑，民间固定资产投资增速虽有回升但势头并不稳固。房地产宏观层面，2018年房地产市场调控政策保持连续性和稳定性。3月政府工作报告强调"房子是用来住的、不是用来炒的",7月中央政治局会议强调"坚决遏制房价上涨",8月住建部强调"稳地价、稳房价、稳预期",虽然表述有所不同，但"房住不炒"的定位始终没有改变。微观层面，房地产行业增速总体放缓，但销售与拿地状况分化显著，行业集中度继续提升。随着"限房价、竞地价""限地价、竞配建""限地价、竞租赁"等土拍新政出台，2018年下半年土地市场已出现降温迹象，土地流拍创出新高，土地溢价率全线走低，房企拿地趋于谨慎。 2、公司主要项目所处区域房地产市场分析 截止报告期末，公司主要在3个省(市)开展房地产业务，报告期公司房地产签约销售主要来自于重庆、江苏省连云港市和山东省威海市，上述城市本年度的房地产市场情况大体如下： (1)重庆市场分析 量价下滑：供给量、成交量、价格均有所回落，企业调整供货节奏，降价促销，供销价均有所下降。库存回升：住宅去化周期回升为5.1个月，市场供求关系健康；商务市场容量相对较小，库存较为合理；商业产品库存较大，去化困难。 (2)连云港市场分析 自2018年3月开始，市场整体处于平台期，市场价格和成交量高位盘整；国家、银行按揭政策变化及利率上浮，造成购房成本及购房难度增大限制增加，2018年下半年连云港市商品房成交量明显呈逐步下滑趋势，部分房企开始促销打折，楼市逐渐冰冻。 (3)威海市场分析 受益于全国大势回暖及2016-2017年土地供应收紧，威海地区2017年下半年至2018年上半年整体市场较为火爆。但随着全国范围内及山东省内房地产调控基调的落地，威海市由于过快增长等问题，成为了省级政府重点监控城市。省政府及住建厅等部门先后多次以红头文件的形式约谈、预警威海主管领导及部门，相关部门也连续多次发布相关调控及整顿措施。 2018年月度成交价格均高于2017年，但成交面积除1月份外，均低于2017年，整体出现量减价升现象。 (二)报告期公司经营情况总结 1、报告期公司总体经营情况回顾 (1)本报告期，2018年公司实现营业收入30.48亿元，同比增长69.00%,归属于上市公司股东的净利润1.14亿元，同比下降41.92%。房地产全年新开工面积约120.91万平方米，竣工面积约41.8万平方米，结算面积约45.4万平方米。 (2)报告期内土地获取情况： a.招拍挂获得茶园组团B36/03,占地面积55,157.6平方米。 b.招拍挂获得九龙坡中梁山组团J分区J13-13/04,占地面积11,814平方米。 c.招拍挂获得大杨石组团Q分区QF3-4-1/06、QF3-6-3-2/05地块，占地面积43,601平方米。 d.增资扩股的方式获取江津区双福组团E13-3/02号地块，占地面积8,2078.78平方米。 e.收购浩方公司100%股权的方式获取江津区德感工业园C-12-01/01、C-12-02/01号地块，占地面积53,998.79平方米。 f.收购重庆巴南经济园区建设实业有限公司获得巴南区界石星界置业项目，占地面积181,231平方米。 (3)环保业务运营情况 公司控股子公司华陆环保主营业务包括工业废水零排放、水务PPP投资、化工资源品再生利用三大板块。2018年以来，受宏观经济增长放缓、政府财政收入和社会固定资产投资增长速度下降的影响，行业风险日渐凸显。随着国家PPP相关政策收紧，地方省份停止PPP项目入库，并对部分项目进行了退库。根据国家政策和行业政策的导向，华陆环保调整了生产经营计划，在2018年未承接新业务。与此同时，其原业务在法律诉讼、政府环评、自身造血功能等方面问题的问题不断暴露出来。在被公司收购之前，华陆环保的主要项目已进行了利润结转，并产生了大量的应收账款。在后续运营中，应收账款回款情况较差、项目建设不能完全达标而产生了额外的支出、项目本身利润率较低等多重原因导致其2018年利润大幅下滑。 全资子公司重庆澣渝公司受临时危废经营资质及进入危废处理领域较晚等因素影响，亦没有完成2017年并入财信发展你时所做出的业绩承诺。 二、核心竞争力分析 房地产业 1、传统地产开发业务方面，公司产品具有一定的品牌效应和市场认知度。公司多年主营房地产业务，具备较为稳定的开发团队，可以满足目前公司项目开发与管理的要求。2018年高管团队充实了投资、融资、营销等方面的专业人员，有效优化了团队专业结构。中层管理人员的平均年龄、学历和业务能力较去年同期得到较大改善。 2、加大业界合作，通过与知名地产企业合作，实现优势互补，推动企业快速发展。 3、在传统地产之外，紧跟国家政策，在特色小镇、长租公寓等领域进行尝试，寻求业务创新。 4、公司持续优化和提升公司客户关系管理体系，推进实施涵盖设计审图、销售开盘、房屋交付、物业服务等房地产开发全过程的客户关系管理制度和流程。
三、公司未来发展的展望 1、行业格局和趋势 (1)房地产方面： 供需两侧共同发力调控后，市场预期已逐步回归理性，调控取得阶段性效果，为2019年房地产市场的稳定运行和政策的稳定性创造了有利的环境。展望2019年，房地产调控面临的宏观经济环境仍然复杂，长效机制尚未完全建立，房地产调控正处于由行政措施为主向综合施策转变的关键期。在房地产市场保持稳定运行的前提下，各项调控政策仍将以稳为主，同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。 需求端，调控政策进一步稳固预期，商品房销售面积将高位回落，但得益于城镇化支撑，全年降幅有限，预计在5.0%~7.0%之间；其中一线销售面积稳中小幅回升的概率较大，二线城市分化显著，行情对冲后整体销售规模或有小幅调整，三四线市场需求支撑基础相对薄弱，销售面积下行压力较大。供应端，一方面，受限于销售规模的下行调整，房企开工积极性将明显减退，同时销售回款降速也将制约房企投资热情；另一方面，近两年形成的高规模土地储备将对新开工形成有力支撑，保障新开工规模继续增长，同时也会为投资额增长奠定基础。预计2019年新开工、投资均保持中低速增长，新开工的增幅维持在4.6%~6.6%之间，投资增速在3.7%~5.7%左右。价格方面，随着价格稳定预期进一步巩固，商品房价格将稳字当头，不排除微幅下跌的可能，但降幅将控制在2.5%以内。 (2)环保方面： 国家前期发布《"十三五"国家战略性新兴产业发展规划》，明确要加快发展先进环保产业。同时，政府大力发展绿色金融，进一步完善绿色金融制度，继续发展绿色信贷。并且，环保产业市场环境得到进一步优化，积极推进PPP改革措施，PPP也加快环保产业转型。 2019年，环保产业大监管格局已经形成，将会开启深耕时代。 2、公司发展战略 (1)区域聚焦、主业聚焦，打赢投资拓展攻坚战。 (2)存量挖潜，重点突破，打赢销售攻坚战。 (3)创新模式，防控风险，打赢融资攻坚战。 (4)对标先进，变革管理，为经营目标保驾护航。 (5)推动人才建设，为发展提供活力源泉。 (6)推进合资合作，为发展添加催化剂。 3、经营计划 2019年为实现公司总体发展目标，营造新一轮的发展势能，扎实做好以下工作： (1)区域聚焦、主业聚焦。坚持"快周转"的发展策略，要集中资源、深耕区域，利用多元化拓展方式，推进城市住宅项目快速落地、快速销售； (2)地产业务，围绕快周转，聚焦住宅产品的开发，进一步完善投资责任机制和项目跟投机制，严格执行公司设定的投资边界和项目评价标准。 (3)存量挖潜，重点突破。用货值管控销售，打造公司高效营销管控体系；加快销售去化，为公司再投资、规模快速扩张提供动力支持。 (4)创新模式，防控风险。构建多元化、结构化、多层次的融资渠道，及时、足额的保障拓展所需。 (5)继续深化合资合作，最大化发挥投资杠杆，建立同合作单位的深层次战略合作，拓宽合作领域，形成多方合作、共建共享的长效机制。 4、公司面临的风险和应对措施 (1)房地产领域 房地产市场调控政策的风险。房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，政府已经实施了一系列的房地产调控政策，力求引导房地产市场健康稳定发展。若调控政策继续出台，公司亦不能适应国家政策的变化，积极调整经营战略，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。对此公司将根据政策变化的情况，积极主动的调整公司经营策略，顺应宏观调控政策导向。 融资风险。房地产企业属于资金密集型和高杠杆企业，资金需求量极大。但随着我国一系列房地产调控政策的实施，房企融资持续收紧，房地产企业的融资成本也在不断上上升，从而对公司的资金产生不利影响。对此公司将通过加强融资管理，拓宽融资渠道，加大资金筹措力度，提升资金管理水平，全力满足公司项目开发建设对资金的需求。 销售及去库存风险。国家已经陆续出台了一系列的限购限贷政策，目前虽未对公司房地产项目所在城市造成较大影响，但不排除现有项目及新增项目所在区域会出台相关进一步的限购限贷政策，届时可能对公司的房地产项目销售造成一定影响，同时，公司在重庆郊县项目周边竞品较多，由于人口效应，快速去库存需做出较大努力。对此公司将合理把握开发节奏，完善销售管理制度，以"强销售"为公司运营的重要导向，积极应对可能产生的风险。 (2)环保产业领域 竞争加剧的风险。随着国家对环境治理的日益重视，环保产业也将迎来前所未有的发展机遇，但同时工业危废、工业零排放领域的竞争形势将会日趋激烈，公司也将面临更严峻的挑战。目前重庆瀚渝公司具备9大类24种危险废弃物处理资格，在目标市场具有一定的竞争能力。 资金风险。环保行业属于资金推动型行业，项目回款需要一定的周期，随着业务规模的扩张，一定时期内的资金需求较大。对此，公司已积极拓宽融资渠道，加大融资力度，针对融资和回款制定详细的短中期及长期资金规划。 风险提示：上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2018年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。