luda 住房不炒：江津为什么二手房远低于新房？
重庆主城的房价一直处于全国洼地，这有利于引入各类企业来渝发展。
不过总体来说，区县的房价更低，甚至比不上四五线城市，跟直辖市完全不匹配。
这对本地人来说是好事，生活成本低。
重庆向西已经拉响新的发展号角，发现西区有一个更大的价格洼地：江津，竟然又是江津。
这有利于西区科学城的发展。
一
正在积极融入主城的江津有一个房市怪现象：二手房价格远远低于新房，买房的选择更多。
江津主城的房子分三块：一是老城区，二是滨江新城，三是德感老城。
江津城市规划为一轴两翼，合计六个板块组团，比较分散。
双福作为工业园区，目前炒房比较多，很多人买在手里，可能丢不出去，只能做房东。毕竟双福发展到今天，该入驻的企业早已成型，该买房的员工早已买下，新来的企业已经没有空地，所以外来人员接盘的可能性非常小。
从双福的企业结构来看，仍以汽摩为主，高科技还是一种追求，总体来说人员素质多以蓝领为核心，购买力和生活环境，在江津居中等水平。
更重要的是：设施齐全的还是老城区，滨江新城需要时间来积淀，虽然被炒起来不少，但主要是为卖新房服务，多是开发商技巧，去接旧盘的人仍然是少之又少。
这种情况下，已经没有多少新地开发的老城区，成为购房者最有选择空间的地方。
老城区的房子分三种：一是没有电梯的旧小区，二是有电梯但有一定时间的新小区，三是正在新建的新楼盘。
二
首先江津购房者都有一个老观点：老城滨江大道是最美的风景，没有了长江的居住地，小区环境再好，也无法安放灵魂。
小区环境即使再不好，但走出小区就是江景的大环境非常好。
这种群体观念一直影响着江津人的购房行为：老城区首选。
所以，无论德感工业园区还是双福园区，很多企事业单位的员工都是流动大军：家住江津老城，孩子接受最好的主城教育，工作在城外，每天早晚迁徙，读走学。堵车最厉害的就是德感长江大桥，其次是几江大桥。
如果未来没有大型企业迁入，以任泽平“长期看人口、中期看土地、短期看金融”来审视，江津未来的发展，仍然是老城独当一面，滨江新城和支坪新城缓慢发展的格局。
不过，支坪新城靠着长江，又有科学大道的延长线加持，加上军医大学分校及企业迁入，地铁江跳延长线灌顶，以及长江南面沿江高铁的规划，未来发展可能超越没有滨江大道的滨江新城。
长江是不可多得的资源，江景房仍然是本地人的首选。
支坪组团未来发展前景值得期待，可能强过滨江新城组团，长江与綦江，江津版的两江四岸。
三
目前老城区一线或二线临江的旧小区，房价普遍在4千左右。如果离长江更远一些，或者房龄久一些，房价更在4千以下。
旧改潮流下，旧小区提质改造必然带来一定程度的升值，但目前还是未来时，作为自住入手，必价比极高。
历代王朝在江津建城，基本在旧城范围，非常规范。
新小区房价基本在5千左右，它们的位置，一般在几江老城区核心位置略偏。
新楼盘却普遍在7千左右。如某新天地，高层6800元，一线江景洋房好的视野在1万2左右。比较偏东一点的楼盘，如东部某著在6300元。
但是一江之隔的滨江新城，价格却处于全城最高。比如某府邸均价8000元。
连德感的新房也比老城区的新小区房价高，比如某华府6千。
这种奇怪的现象说明：江津区人口虽多，2018年常住人口统计138.70万人，但江津城区分散，板块各为中心，至少有几江老城板块、德感板块、滨江新城板块、双福板块、珞璜板块、支坪板块等六大圈子，人员极为分散，使江津老城区虽然是核心，但仍然房多人少。
四
这就造成：新盘拼命宣传，二手房冷冷清清，新房一买过手就贬值，而且很少有人接盘的现象。
老城区核心地段基本以东门和西门为中心向两边发散，几江长江大桥处于老城和滨江新城的连接点，目前看大体属于半岛南北中轴线，但这条线上的新小区房价并不高。
比如，大桥南端的“园丁大厦”小区，它前面是江津财富中心，东面是祥瑞步行街，北面靠长江边是未来的地铁几江站。划片就读菜市街小学，初中就读实验中学，离江津中学直线距离仅100米左右，是极佳的学区房、步行房、桥头房、核心区位房、未来地铁房，整个小区是几江中学教师楼盘，住户素质较高，几乎处于江津半岛的圆心位置。
园丁大厦作为学区房、步行房、核心区位房、交通房、未来地铁房，但价格远低于新盘。
县志记载这里原叫石子山，曾是洪灾时江津人民躲避大水灌城的地方，它紧挨江津传说中的杨家风水地“燕子窝”，属于江津城区半岛最高点，堪称江津城市封面。
园丁大厦放大图
但价格却远远低于直线距离100米左右的某新天地楼盘，“园丁大厦”有各种户型，其中还有几套180平米的几江城中最优地段的大平层（城市别墅），五室三厅两卫，远跳长江、视野开阔，且是清水房，绝版稀缺大平层，但标价却远远低于新楼盘，完全没有江津主城稀缺资源的味道。
几江主城核心区大平层，阔大视野，墅级享受，却毫无稀缺资源味道，价格远低于新盘，也低于滨江新城。
即便120平米以下的房子，价格也低于6千。
其他很多新小区就更不用说了，卖价5千左右者，比比皆是。
这样的房价环境，为重庆向西吸引高科技企业入驻，奠定了良好基础。
当然，准备来江津炒房者自然懂得望而却步：江津城市规划下了一盘很大的棋，多中心分散结构，人口不集中，炒房基本是亏本。
据说2013年购买东部新城部分楼盘的人，现在还有很多套牢在手上，部分人是成本价卖出，部分人略亏损。
江津买房的军规是：老城优先，二手优先，好的二手学区再优先，二手中的清水更优先，这是打开江津买房的最佳方式。
至于新房，有钱人当然可以简单粗暴直接上。