鲁达 最近，土地市场发生了一件大事：土地出让金，由原来的自然资源部收，转化为税务部门收。
这一事件引爆了舆论，有人说是中央跟地方抢钱，有人说是房产税的预演，还有人说房地产历史即将终结、房价将要大跌等等。
这一变化真的会使楼市发生重大变革吗？对购房者又有哪些影响？
房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行（中国）地产、同致诚评估创始人王波博士对政策做了解读。
短期来看，土地出让金征收主体的转变，对楼市的影响很小。
长期来看，土地出让金由税局征收，透露出中央亲自下场管控土地市场的决心。
01
土地出让金征收部门大变
6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行发布通知，宣布将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。
从2021年7月1日起，在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、云南、青岛共6个省市开始试点。
2022年1月1日起，在全国范围内开始施行，也就是说，其余省市多了半年缓冲期。
目前国有土地使用权出让的出让，主要还是以招拍挂形式，由国土部门组织，住宅用地以拍卖为主，价高者得。
国有土地使用权出让收入，说白了就是卖地钱。
以往，这笔钱是地方自己收、自己管、自己花。但以后，流程变了。
2018年6月15日，全国地税&国税合并，各地税务系统接受国家税务局和地方政府的双重领导。
也就是说，这笔卖地钱会经过中央眼皮子底下，地方要用钱了，再从税务部门拿。
霎时间，关于“地方土地财政终结”的言论甚嚣尘上。
其实不然！
《通知》明确，土地出让金归税务部门征收，但也明确指出“四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行”。
国有土地使用权出让收入归属权没有改变，只是征收部门变了。因此，不存在土地出让金收归中央财政这一说。
钱还是地方的钱，中央不收，只是要看看地方收了多少钱，用在哪些地方。
02
8.4万亿土地出让金何去何从？
中央之所以选择在地方土地财政上“插眼”，其中一个重要目的在于理清地方财政乱象。
土地出让金制度，作为中国房地产繁荣30年的政策基石之一，为经济发展、百姓生活水平的提高、城市的繁荣，都做出了巨大的贡献，地方政府通过经营土地，获得了大量基础设施建设资金，是地方财力的一大重要来源。
从1999年到2020年，二十多年间，全国土地出让金收入累计高达58.9万亿，算上今年前五个月的卖地收入，已经突破60万亿大关。这也意味着，地方对土地收入的依赖，已经达到一个高峰。
过去10年，房地产土地出让收入相对于地方政府本级财政收入里的比重在 55% 左右。卖地收入规模大、占比高，大部分地方政府的土地财权依赖现象十分严重。
财政部发布的《2020年财政收支情况》显示，2020年国有土地使用权出让收入84142亿元，同比增长15.9%，约占地方政府性基金预算本级收入的93.57%。
在2016年至2020年的连续五年内，国有土地使用权出让收入均保持了同比增长态势，平均增长率为21.62%。
有报告显示，2020年，上海、杭州、广州、南京的土地出让金均超2000亿，北京、武汉、宁波、佛山、成都、重庆、苏州、西安、深圳、天津等破千亿元。
这笔巨款，过去由自然资源部门征收，地方政府具有较大的支配权，使用上难以具体规范。
而税务部门承担所辖区内各项税收的征管职责后，透明化征收，将会遏制地方政府土地出让金先征再返、少征、虚增、企业欠缴、模糊处理等现象。
每笔钱怎么来，怎么花，中央都知道得一清二楚。
03
征收主体调整释放了两个信号
王波博士认为，土地出让金征收主体变化，只是征管工作职能调整，仍然是地方财政收入，也不代表土地出让金会有变化，该收还是得收，按照市场定价收，不会少。
因此，短期内对土地市场和房价并不会产生明显影响。
长期来看，土地出让金收入转由税务部门来征收，这笔资金今后将更加透明，也将有效遏制地方政府，在土地财政上出现的，先征后返、欠征、少征、漏征或是房企拖缴、欠缴等现象，为地方收入”挤水分“，也能有效抑制地价虚高的现象，同时也让土地收入被变相挪用增加难度。
此外，这条政策暗暗透露出中央试图更直接掌控地方土地市场的决心。
一个形象的例子，假设地方政府是老公，在外赚钱，中央是老婆，在家管钱。刚开始是代管，但是管着管着，就从老公的钱，变成老婆给老公发零花钱。
为啥老婆要下场管钱呢？与之前老公自作主张不无关系，该补的支农、保障房、教育和医疗短板都没补好，很多表现老婆是看在眼里，却很不满意。
其实，自从去年开始，中央就在通过政策布局不断收紧政策环境。
去年8月，针对房企颁布了融资三道红线，给房企降杠杆。
今年1月，给银行划定了五档房地产贷款红线，给银行降杠杆。
去年底开始，针对个人的房贷政策大幅收紧。
今年4月，清查一二线城市的房产抵押经营贷审批，严控资金流入房市，给个人降杠杆。
今年2月，出台土地集中出让制度，收回地方政府掌控拍地节奏的权限。
现在出让金划归税务部门之后，钱虽然还是地方政府的，但中央已经把房地产市场管控的链条打通了。
还是那句话，房住不炒！