过去几个月一直被反复唱空的上海楼市。
突然就在最近,成交加速了。
作为一个实实在在泡在市场一线的房产咨询公司,我们内部也很诧异这个结果。
因为9月上海1.2万套的成交,相较于8月的1.8万套,整整下降了不止30%。
正常的思维应该是10月会持续下行,跌至1万套甚至更低对不对?
但我们挖到了一些外面看不到的数据,想分享给大家这个反转的趋势:
上海楼市,开始回暖了。
PS:平米坚决支持房住不炒的政策,大起大落的市场并不是健康的,稳定的向上K线,才是一个好趋势。
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01
我想从几个肉身感知到的角度,侧面跟大家聊聊当前的上海楼市——
到底出现了哪些变化?我凭什么说回暖了?
首先就是大家最关注的二手成交量。成交量是房产市场上最重要的指标,因为量在价先,它也侧面代表了供需关系。
供不应求,人潮汹涌,成交量就放大;
供过于求,无人问津,成交量就萎缩。
10月的二手房成交量到底怎么样呢?数据图奉上:
截止到10月23日,上海二手房成交量达10923套,逼近1.1万套(数据来源网上房地产—上海房产交易中心)。
按照最近几天500+的日成交量递增,预计整个10月的成交量,不会低于1.3万套。
再乐观点,稳定在1.5万套也不是不可能。
相比于9月,这个二手成交量已经开始止跌回升。
各位去翻近些年上海楼市的成交量会发现,除了每年的过年,上海二手房成交量从来没下过「1万套」。
所以1万套,就是明显的上海楼市「行情荣枯线」。
1.5万套,就是健康的上海楼市「止跌回暖行情线」。
可能有人会说,不对啊,虽然量回升了,可现在还有房东在降价啊。
没错,贝壳的成交数据,这段时间上海二手房的平均议价空间在4%左右,也就是说300万的房子,这个市场环境下,差不多能砍掉10-12万左右。
二手房东或为打新,或担心预期,折价让步的行情依旧在。
这也是我前面为什么说「量在价先」,因为价格的反应往往要比成交量的反应迟缓。
上海楼市的窗口期,差不多要到了。
但千万不要以为会有大涨行情,当下只是刚需和改善的机会期。
02
可能有人会疑惑,为什么上海楼市的成交量会突然「止跌回升」呢?
我深挖了一个现象和一组数据,值得跟大家聊聊。
一个现象是,最近房贷的审批速度突然就加快了。
四大行没有明显的加快,但一些地方银行有了实在的加速,我碰到的客户真实案例,9月底网签,10月25号就过了审批。
现在地方银行最快的审批流程缩到了4-6周,审批快了,他证收入系统,放款速度也会同步加快。
最让我惊讶的是,上海某地方银行,甚至敢在门口放上「房di贷」的宣传了,但是别误会,现在房di贷要求是支持实体,以此来捆绑限制住房贷的额度。
有人分析说,以前一个月有将近3万套二手房排队放贷,现在一个月1万来套,肯定稍微快一点。
但这不是底层原因,根本在于释放流动性和政策态度。
上篇文章我们提到了,高层对于房贷的政策态度转变
房产税出台?但上海楼市的「窗口期」,差不多到了
房地产合理的资金需求正在得到满足,过度收缩的行为逐步得以矫正;
总量是稳定的,流动性是充足的。
上海8月9月的成交量为什么下行这么快?
原因就是三价取低+核验价的政策调控威力,要么贷款不批了,要么三价取低额度变少,或者审批放款极慢。
很多人7月份的贷款审批,卡了三个月还没下来。
房产市场历来如此,抑制住钱的涌动,交易就会放缓,然后进入下行低位,成交下滑热度下降,也就失去了群体效应下的翻涌。
这么多年看下来,金融调控还是最有效的市场降温剂。
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03
一个数据是,上海的落户人口增幅明显。
最新的三季度上海落户数据公示出来了,我们来看图表:
2021年二个季度的落户总人数,超过2019年、2020年的单年总数;
2021年三个季度的落户总人数加起来,超过2019年+2020年的两年总数。
各位去看2021年每个单月的落户数据,都会发现是2019年或2020年的单月2倍之多。
一方面是居转户人数卡的没有过去严格,另一方面是清北复交同济华师大应届可落户,双一流硕士博士和国外留学生的落户也同步放宽。
这批新落户上海的人才第一想法大概就是:什么时候在上海买房?买在哪里?该怎么买?
而平米最近的成交,新落户人才的占比不少。
这些人大多都是300-500万的刚需预算,这也和房地网的成交数据,不谋而合。
最近上海外环及以外的二手房成交占比,大幅上升。
一方面是三价取低挤压了部分500-800万的购房客户,流向外环。
另一方面就是新落户人才的刚需购房需求,只能落在外环。
叠加信贷的宽松,这些新落户人口和刚需自住、上学的那批人,牢牢托住了上海楼市的底。
这股新生力量,也让我们对上海楼市,充满希望。
04
最后值得跟大家重申几点:
第一,当前的上海楼市回暖,体现在成交量的止跌回升,而量在价先,价格的波动并不明显,目前还在议价探底阶段。
这个阶段,适合刚需自住和置换改善的需求入场。
有些板块有些房子,在通过核验价进入外网展示阶段,已经回到了2019、2020年的正常区间。
而部分学票的溢价,也在回归正常的价值区间。
第二,无论是量的回暖或者是信贷的宽松,都不是投机客的机会。
其实一个字就可以总结未来的楼市趋势:稳、稳,还是稳。
这才是第一主题。
第三,无论是面对市场的横盘震荡,还是价格的回调。
我们唯一能做的,就是拥抱周期的轮回,并做好所有一切积极应对的准备。
送给大家一句话:
节物风光不相待,桑田碧海须臾改。