鲁达 钱江晚报·小时新闻记者 陈馨懿 黄小星 张蓉
“小区群里已经炸锅，如果这个价格真能买到的话，我们立刻去买。”
8月31日晚，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，并发布了总共96个小区楼盘的交易参考价格，也就是二手房指导价，均低于每平方米十万元。
指导价对二手房市场价影响比较大，“珠江新城的个别小区甚至接近市场价的50%。”“中海花湾城去年二手房的价格一度达到了每平方米17万元，而公布后的指导价为每平方米9万余元。”不少广州业主暂时打消了购入第二套房的念头。
透露出“小区群炸锅”的业主还向钱江晚报·小时新闻记者展示了群聊记录。在记录中，有业主感叹：“（这个价格）差不多是2015年之前的市场价。”也有业主分析：“指导价并不影响成交价，但是直接影响贷款。”
房住不炒的背景下，深圳、广州等地相继出台二手房指导价的措施能否调控房价？今年以来，我省宁波、金华、绍兴、温州和衢州都已明确推出二手住房成交参考价格发布机制，接下来杭州是否会跟进？钱江晚报·小时新闻记者连线了几位属于指导价的小区业主、中介及房产专家。
珠江新城个别小区，指导价接近于市场价对折
刘俊 越秀区业主 已首套按揭
随着广州二手房指导价的出台，急切看房的刘俊终于恢复了平和的心态。
夫妻俩、两个孩子、爷爷奶奶，刘俊一家六口已在越秀区一间90平方米的房子里居住多年。过去两三年，刘俊一直在看房，“一方面，现在家里人多，想另买一套分开住；另一方面，手上有点现金，我觉得放进房产是很稳健的投资。”
不过，在二手房市场看来看去，刘俊一直没找到符合预期的投资对象。
广州公布的部分楼盘二手房指导价。
“特别是去年，广州黄埔区和天河区房价涨得厉害，有些地块翻了两三倍，从原先三四万一平直奔10万去。”刘俊仔细看过二手房指导价涉及的96个小区楼盘，发现大多都集中在黄埔区和天河区，他觉得，这正是这轮政策的核心指向，“抑制不合理的涨价”。
“指导价对二手房市场价确实冲击比较大，珠江新城的个别小区甚至接近市场价的50%。”刘俊清晰记得，自己曾打算购入的华景新城住宅报价八九万一平方米，现在指导价则是5万一平方米，“指导价虽然不一定是最后的成交价，但起码我们看房时心里更有数了，不是听凭中介和业主，多了一杆衡量的秤。”
不过，这轮楼市新政反而让刘俊冷静下来，暂时打消了购入第二套房的念头。
“我其实不算刚需。现在每个月已经有六七千元的房贷要还，如果买第二套房，压力也不小。”在刘俊看来，房住不炒的信号已经释放得越来越强烈，“可能之后，买房赚快钱就越来越不现实了。”
眼下，刘俊决定还是先把手上的现金拿去理财。
刘俊感觉，在朋友圈中刷屏的房产中介已经流露出一种悲凉。几位中介迟疑地发来消息，“你还看不看房？”
二手房价稳定，但贷款问题不解决，仍无力换房
赵宇 天河区业主 1999年房改房
即便按照8月31日发布的56308每平方米的二手房指导价，赵宇的老房子价格依旧上涨了近百倍。
1999年，穗园小区第一批业主购房入住。整个小区9栋大楼，每栋大楼有三十多层，安装了电梯。按照设想，它本该是广州市政府直属机关宿舍。
这是广州延续“福利分房”制度的最后一年，赵宇花费总价几万元，买到了总面积100平方米的房子。
22年过去，这个小区的业主换了一大批，二手房价从早前的每平方米8000元至1万元，飙升至每平方米5万余元甚至更高。上个月，赵宇的亲戚曾经咨询过该小区一套120平方米的房子，卖家开出了每平方米8万元的价格。
据赵宇观察，这里的二手房交易一直火热，身边的同事转手时并不困难。
小区位于天河区，是广州市的老城区中心。房子的质量比较好，物业管理费用每平方米一两元，停车场收费每12小时7.5元。按照学区划分，它所对应的龙口西小学口碑不错。
近几年，一条新的地铁线穿过，小区附近有了地铁站，同时也带动了二手房价的上涨。
时间流逝，房价上涨的同时，赵宇一家的人口也变多了。几年前，赵宇的一对双胞胎孙子出生，这100平方米的屋子里开始容纳一家三代共六口人。
“换不起房子啊！”赵宇感叹。自从孙子出生后，家里就显得有些拥挤。赵宇曾想过换一套更大的房子，但同在天河区的新房几乎都是每平方米六万起步，有的甚至超过十万。而二手房，则面临着贷款和过渡的双重问题。
赵宇依然想住在穗园小区。按照广州政策，二手房可以按揭支付，作为有房无贷者，赵宇需要首付五成。实际情况里，卖家甚至希望他能全款支付。这让赵宇面临着过渡期的问题：必须要先卖房，那么六口人住在哪里？
飙升的二手房价，也使置换的差价上升了。赵宇曾经考虑过，实在不行也可以新购一套小一点的房子，他和妻子搬出去，把现在的房子留给儿子和孙子，但这同样需要全款或高首付。
“一口气拿出那么多钱，实在……”赵宇现在既高兴指导价的出台，这意味着小区内的二手房房价应该比较稳定，不会再猛涨。但同时，赵宇仍然在发愁，即便是这个价位，贷款问题不解决，他依然无法完成置换。
指导价不一定是成交价，或现阴阳合同及首付增加
旷可可 中介平台总经理
二手房成交价真的会和指导价一样吗？现在可以入手吗？在采访中，不少广州的卖家都说，近段时间会选择观望。
杰西的小区紧邻此次被“指导”的星汇园，在她从前的印象中，星汇园的挂牌价要到十三四万元一平方米。指导价出台的消息不仅在星汇园业主间引发讨论，也辐射到杰西这样居住在周边小区的。杰西觉得，星汇园虽然目前还不在“被指导”的小区，但这必将影响自己小区的房价。
指导价发布后，广州爱尚好房置业咨询有限公司总经理旷可可接到不少买家的咨询电话。林云就是其中之一。
去年，林云卖掉此前在东莞的自住房，在广州买房。按林云的预算，她本打算这样配置房产：一套买在稍远地段的新房，八九十平米；一套买市区二手“老破小”，首付控制在100万元以内。
但林云开始配置第一套房，就遭遇了广州房产政策的收紧。经过一番波折买完郊区房后，林云本想一鼓作气，把市区二套房提上日程。但今年2月，深圳出台了二手房指导价，林云觉得，广州也迟早会出台，因而对二套房一直持币观望。
果然，广州指导价落地后，之前联系林云并不算积极的中介，也迅速给她打来电话，询问她是否仍有买房意向。林云认为，这将会给买家更多的谈判砝码，或许今年年底或明年年初，选择空间会多很多，但相应，利率和首付款的门槛也高了。
目前，旷可可所在的平台已经开始下架过高的挂牌价，重新按照指导定价。他的同行则遇到了洽谈中的买家突然反悔的情况。
不过，旷可可也给二手房指导价泼了“一盆冷水”。
二手房指导价发布后，保利心语花园某套房一下降价605万。
旷可可说，在公布的二手房指导价表中，以排名第二的中海花湾城为例，二手房成交价在去年一度疯涨。先前，该楼盘二手房多以每平方米10万至11万的价格成交，但去年，它的峰值达到了每平方米17万元。而针对它所公布的指导价为每平方米9万余元。
“卖家怎么可能按照指导价出售？”旷可可说道。旷可可和同行交流后，认为这次的指导价以去年成交价涨幅大且成交率大的小区为主，部分指导价和成交价差价过大。
今年2月，同在珠三角地区的深圳早一步推出了二手房指导价。据旷可可观察，成交价并非指导价，而是出现了“阴阳合同”。
旷可可举了一个例子：过去一套面积100平方米、成交价600万的房子，买家按揭贷款，首付三成，需180万元（不含税）。
现在按照每平方米4万元的指导价，总价只需400万元，此时按揭贷款，首付三成，需120万元（不含税）。
但是，和卖家售价出现的200万元差价，仍需要由买家承担，首付实际费用从180万元提高到320万元（不含税）。
“说到底，这是因为二手买卖是自发性的行为，卖家的行为很难直接约束。”旷可可解释，老广州人赵宇遇到的贷款问题与它类似，即便赵宇可以贷款购入二手房，但由于限贷政策，贷款放款有时长达9个月，卖家更倾向于全款或高首付买家。
但旷可可也认同，指导价的出台，确实能让二手房市场“降温”。据他了解，自从出台指导价后，深圳部分热门二手房降价了约10%。
只是，想要购买二手房，需要准备的现金更多了。旷可可认为，这并不利于真正的刚需买家。
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今年以来，浙江五地相继推出二手房参考价
杭州房产专家：市场降温明显，二手房指导价是趋势
事实上，广州是全国第13个加入二手房交易参考价城市队列的城市。今年以来，在浙江，宁波市、金华市、绍兴市、温州市和衢州市都已明确推出二手住房成交参考价格发布机制。
4月16日，宁波市住建局发布的《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》称，要建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，同时“落实交易参考价格在金融信贷等应用”。
5月10日，宁波市发布9个热点学区范围内112个小区的二手住房交易参考价格。
据中国宁波网报道，在宁波市确定要建立二手房指导价机制的4月，全市二手住宅共成交10662套，环比下降9.3%。
今年七八月，金华市、绍兴市、温州市和衢州市也相继推出二手房指导价。
目前，杭州市尚未明确推出二手房指导价。3月3日，杭州市曾出台《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，规定中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。
CFP供图
对于二手房交易参考价的市场影响，业内看法不一。
“出台二手房指导价的城市，二手房的价格和成交量都有明显回落。”杭州房产专家、公众号《叶帅起高楼》总编辑叶建英分析说，二手房指导价的政策核心点更多是从信贷上进行一定制约。事实上，此前银行系统就有内部的评估价格，只是这个评估价格是不公开、不透明的。“现在，一方面指导价格公开了，另一方面银根收紧，作用就体现出来了。现阶段的中国一线城市和新一线城市的房价为什么高，主要是因为其具备了三大价值，居住价值、户籍与学区的价值、类金融的价值。二手房指导价会影响房源再评估价格，当然会影响房价。”
“今年以来，很多城市的二手房市场确实都出现了比较明显的降温迹象，但起作用的并非单一政策。”对此，浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，市场降温来自于多重的综合影响因素，其中最重要的是货币信贷政策、学区房政策等，使得人们的预期有所改变。
在丁建刚看来，无论是新房还是二手房，最好的调控手段还是法律手段和经济手段，比如，金融货币政策和税收政策。“用‘堵’的思维是不可能把市场的洪水‘堵’得严严实实，所谓‘阴阳合同’就是市场对政策的对抗。”丁建刚说。
不过，叶建英认为，在新房限价的城市，出台二手房指导价是一个趋势。“既然已经动用限价去制约新房，那么，肯定也需要用限价去制约二手房。不然，调控的结果会打折扣，而且新房和二手房之间的价差拉大，反而会吸引大家投资。再接下去，也不排除对二手房也进行限售。”
具体到杭州，叶建英指出，由于目前限价体系过于严格，对出台二手房指导价增加了难度。“杭州会否跟进，主要还是看二手房市场的实际情况。目前来看，杭州二手房市场已经分化，成交量更是已经五连跌，短期来讲，可能性不大。下一步，如果市场继续高烧不退，二手房指导价还是有可能出台的。”
（应受访者要求，赵宇、刘俊、杰西、林芸均为化名）
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来源：钱江晚报·小时新闻