鲁达 01、前言
有人预测，房地产最终的结局：私人房地产商破产倒闭，国企接管房地产市场。
房子将成为民生工程，以后不允许私人资本进入房产工程。
这个过程，应该在这10年内完成。如果像教培机构那样的雷霆手段，也许5年内就能完成。
对于这个观点，小龙虾认为，有点言过其实了，还没到这种程度，有点哗众取宠的意思。
但有一点倒是真的，恒大事件的发生，给我们提了一个醒，那就是未来几年买期房最好选择央企或者地方上的国企，这样靠谱。
要知道，生活的目的，不是为了买一套房，买一套房只是为了更好地生活。
大可不必为了一套房，而把自己一辈子的幸福全部搭上，背着一个沉重的壳，变成一个悲伤的“房奴”。
有能力再去买房，应该成为我们生活的态度，花更多的时间去享受祖国的名山大川，去见证各地社会经济的发展变化。
千万不要把有限的一生，交付给一堆“砖头”。
02、9月的杭州10区房价涨跌
9月的杭州楼市，可以看到，10区房价及涨跌：上城区53581元/㎡，环比跌5.36%；江干区32824元/㎡，环比跌6.67%。
可以说，9月的杭州房价38956元/㎡，环比下跌0.89%；杭州的楼市整体小幅下跌，片区分化较大，市场保持降温。
其中下城区、萧山区、滨江区、西湖区、余杭区环比上涨超过1.14%，片区上涨较大；江干区、上城区环比下跌超过5.36%，片区跌幅较大回调下跌明显；其他片区涨跌幅度不大，市场相对稳定。
目前，杭州楼市整体呈降温行情，市场涨涨跌跌，片区热度逐渐得到消化；但片区热度依然较高，短期内楼市仍然以消化市场热度为主；楼市将继续保持震荡行情。
过去一年，杭州房价同比上涨24.81%，楼市整体上涨较大，市场整体热度较高，但片区差异明显；其中西湖区、萧山区同比上涨超过29%，片区表现最为强势；江干区环比小幅下跌，片区最为疲软。
比如说，成都之前房价1万2、3的时候，卖的最好的刚需房价格是在150万到200万之间；而现在成都房价1万7、8，但是卖的最好的刚需房总价还是在150万到200万之间，而那些改善房的总价却在不断的刷新天花板，300万、400万的总价。
这有可能说明，现在刚需购房者是真没钱了。房价上涨以后，刚需实在接不动盘，因为他们家全部钱都掏光了，也就只能拿出那些钱。单价涨起来了，只能把需要购买的面积买小一点。
所以就看到总价不变，但是单价却上涨了。
而那些能买得起改善房的人，通常要么就是周围的有钱人，要么就是本身就有房子的，把老房子卖掉，再凑一凑，也还能买到改善房。
这应该也算是一种贫富差距比较明显的事情了，有钱人的房子越来越大，穷人的房子越来越少。
可以说，现在上海、北京、深圳、广州、南京、厦门、杭州等城市的房子和普通人基本上已经没有多大关系了。普通人努力一下，郊区的房子还是有可能的。
至于说，是靠自己做生意买这些城市的房子，真是凤毛麟角。
说的再现实一点，北京、深圳、上海，普通的二手房就按照500万一套来算，首付150万，贷款350万，月供每个月2万，月收入要4万才能办贷款，年薪到手就得50万以上。
南京、杭州之类的就算300万一套房来算，首付90万，贷款210万，月供1万2，月收入得在2万5以上，年收入到手得要30万以上。
不管是一线城市的年收入50万以上的工作，还是二线里面年收入30万以上的工作，真的不多。把那些互联网、金融、销售类的去掉，根本没几个。
至于时候改善房，那更是想都不敢想，北京、上海改善随便都是1000万，南京、杭州也都是600万，普通人这辈子干到死，都赚不到这么多钱。
很多人问小龙虾，房价多少算是正常呢？
其实很简单，一平方售价=当地平均家庭月收入。
比如，当地家庭平均月收入7000左右，那房价就差不多7000一平，一年一个家庭不吃不喝可以买12平，120平需要十年时间。
当然这个也不绝对，有些地方，比如一线城市，肯定要高很多。因为有钱人多，吸引力强。
而有些地方，比如三四线或者十八线，应该要低很多，因为人口负增长，人口流失加老龄化。
大体上应该是这样的，如果一个县级市，平均家庭月收入6000左右，那么这个县级市的房产的平均价格在5000以内一平是合理的。
如果一个二线城市，平均家庭月收入9000左右，那么这个地级市的房产的平均价格在10000一平是合理的。
而一线城市，可能房产价格就会偏离平均家庭月收入很多，一线城市平均家庭月收入1.5万，而他的房价到3万一平也是正常的。
可以说，现在说到楼市价格的水分，最大的不是一、二线城市，而是三、四线城市到十八线县城。
03、买房，一定要合理控制贷款
很多人都觉得，房子涨上来虽然快，但是也要半年一年，根本不相信楼市跌价能快到哪里去。
其实，小龙虾告诉大家一个秘密，跌价最快的是开发商的新盘，上个月卖2万一平的，这个月可能就卖1.5万一平了。
当然，二手房也是跌得很快的，就看挂牌价谁先放水了。以前二手房还有一些房东抬价联盟，现在能跑一个是一个，谁还来跟你联盟啊。
举个最简单的例子，上海的一套二手房去年11月1200万成交的，现在挂牌1070万，价格还能谈，估计70万可以去掉。
事实上，现在买房子，成了普通人家一件很头疼的一件事了。
当你付了买房款的时候，心里就会有一种不踏实的感觉。因为现在的房价是非常不稳定的，都会担心房子买了以后会面临下跌风险，随时都可能降价。
房子是属于最大件的商品，也是普通人的一生之中购买的最贵的商品，动辄就是以百万的价格来计。所以说，房子的价格下跌起来，稍微很少的一个百分点的亏损，对于普通人来说都是难以承受的。
当一个总价一百万的房子，在一个月的时间价格下跌百分之一，那么就要承受一万元的亏损。一听起来，百分之一的亏损比例不算很大，可是当面临具体的亏损数额的时候，还是比较惊人的。
因为对于普通人来说，月薪都不一定能达到一万元。
总的来说，最近房地产市场，逃不开降价。二手房因为贷款难贷，周期太长，成交越来越慢了。所以各大中介都是使劲带人去看新盘，反正新楼盘佣金一样不会少。
如果你是刚需，真的想买房，碰上降价，非常想买。劝你考虑已经是现房的，或者交房时间在半年内的，离交房时间越近得越好。
开发商降价卖房，可不是为了让利给你，房子卖了降成本就是第二步。所以尽量挑快交房的买，否则到时候精装房变惊装，45%的宣传绿化率只有稀稀拉拉的小树。
草地是仿的，湖都是铺上蓝色垫子的，就问你，闹不闹心？
买离交房半年内甚至现房，至少能保证房子到自己手里，毕竟现在的形势下，不确定的因素太多了。先保护好，自己的钱袋子。
房子烂尾，还得给银行每月还贷款的人也不少，不是吗？
有人说，现金流放手上，货币一直在贬值。那你仔细地想一想，即使货币一直在贬值，也好过手里没钱。
甚至，很多人说，货币贬值最担心的是富人，因为穷人根本就没钱。那小龙虾告诉你，货币贬值受伤害最大的就是没钱的人，有钱的人即使再贬值，他手里依然还有钱。
没钱的人，你打工上班的时间更长，你的劳动所换来的报酬依然很低。因为货币一直在贬值，你还是买不起房子，买不起车子，手里依然还是没有钱。
以30年为周期，只要拍卖房子这件事情没发生，房价有涨回来的那天，主要看你有没有足够的能力还房贷，特别是房价暴跌的时候，能不能还。
因为房价暴跌到底一定是经济危机，经济危机绝对伴随着大规模的失业，那你能不能生存下去？
如果不能，身上背的房贷就会让你无法喘息；如果能，那你就可以熬下去。
买房后，房价下跌；如果不买房，房价暴涨，哪个更严重，你可以自己评估。不买房，如果房价暴涨，以无能为力。
所以，买房，一定要合理控制贷款。
04、总结
现在有些城市，已经可以看到有很多楼盘打折，什么特价房、工抵房一大堆，你高高兴兴去买，可是到现场一看，价格根本没便宜往往是假打折。
那么，如何分辨真假打折呢？举几个常见的例子：
1、特价房
开发商推出的特价房，除了顶天立地房源，往往还会拿2、3、4楼，以及其它不大好的楼层做特价。这些楼层，其实平时不做特价，也会是这个价，并不是真的特价。
所以，凡是打出特价的楼盘，事先可了解一下，其正常推售时是什么价格。
2、工抵房
开发商把房子当货款给合作商，然后再帮忙代卖，这就是工抵房。
工抵房一般楼层和户型都没有选择的余地，而且这种房子折扣不会太大。100万的房子，如果给你打9折，合作商就相当于自己亏10万。所以，买之前要问清楚工抵房的楼层和户型，以及折扣是多少。
不过，现在有的开发商担心以前的业主扯皮，将不是工抵房的房源，以工抵房的名义售卖，这种一般是可以买的。
3、多少钱起
有的楼盘宣传单价2万起，大多数是一楼，单价是2万，你去了之后，正常楼层的单价可能是2.2、2.3万，或者更高。
你在去之前，先查清楚楼盘的均价是多少，打折的是不是顶天立地的楼层，或者有明显瑕疵的楼层。这才能知道，是不是真实的价格。
那么，什么是真打折？
集体打折，即某楼盘宣传国庆特惠、双十一特惠，全场95折、9折，这种才是真折扣。
因为你想买任何楼层、任何户型，都可以按照备案价的95折、9折卖给你。备案价是可以在网上查得到的，所以做不了假。
最近，经济日报频频发文，再度给国内房企指明未来的发展方向。
在小龙虾看来，国内房地产已经是进入了尾声了，消亡是不可能消亡的，但是会转为到一个后房地产时代。过去房地产企业就是只管盖房，房子一交，什么事情都没了。
但以后随着人口减少，这个肯定是无法持续的，也不可能再来一次棚改去库存人为的制造刚需出来。
房企以后必须要从卖房子，变成一个管理房子的企业去。
后房地产时代，房企想要获利，三大业务。一个是物业、一个是房屋租赁、还有一个房屋维护，这将是未来房企转型的三大产业。
小龙虾相信，这一轮房地产调控的高潮就快要出现了。
10月份已经开始了，再过一个月，到了11月以后，每天都有可能会看到一个突然出来的新闻，XX城市成为房地产税试点城市，马上开征XX房地产税。
当这个消息出来的时候，这一轮楼市调控的底，差不多就算真的出现了。
其实小龙虾自己也很好奇这轮楼市调控，到底最后的结局，是会把人们房价永远涨的信念给击破，让大家又回到勤劳致富的实体道路上来，还是再来一波涨价去库存，在高潮中GG。
不过，不管最后结局是什么样，经济高速增长的时代算是结束了，存量时代到来了。