鲁达 今天咱们聊一聊花园洋房这种产品。
观楼君查了一下资料，“洋房”这个称谓最早始于19世纪中叶。随着广州、上海、天津等城市的开埠，西方文明和生活方式的传入，几大通商口岸的租界里出现了众多西方独院式高级住宅。这些与中国传统民居风格迥异又充满异域特色的建筑，被普通老百姓称为“洋房”。
改革开放后，房地产市场重获新生，各类型产品不断丰富，“洋房”这个词儿才又被提出来，成为定义介于别墅与高层公寓之间某一类情趣住宅的专有名词。
其实原则上讲，洋房这种产品并没有一个确定的技术规范来进行限定，在国家的建筑规范里也并无具体定义，仅仅是一种建筑概念而已。大约十余年前，中原地产针对花园洋房这类产品曾经做过一个定义：户户拥有花园和露台的外国建筑风格的住宅。
具体而言，首先，必须是低密度，楼高不超过24米，容积率1.0到1.3之间；其次，必须是个性建筑，如退台（向上的每层都往北退，以留出室外平台）、错落（3至5层结合,或不同单元前后错开）、外挂楼梯等，建筑设计手法丰富；第三，应该有阳光房、天井、私家庭院、露台花园等室内情趣空间的设计，使居住更显舒适与个性；第四，必须是绿化率很高，景观均好性高，而且应该实现一楼有小院、户户有花园，令生活更加贴近自然。
真正的花园洋房产品应该是这样的
天津楼市，最早提出洋房概念的是万科。2003年，万科水晶城上市，其主打产品就是拥有国家专利的“情景花园洋房”，随即引爆整个天津地产界，也令天津万科从此在集团里翻了身。
随后，各种洋房产品相继入市，比较有代表性的项目包括洛卡小镇、依云小镇、橡树源、恒大绿洲和名都等。
不过，随着市场需求的放大，“洋房”这道菜做的味儿也越来越不对了。原本，花园洋房只是多层住宅产品大序列中的一个小分支。可是随着天津城市容积率的不断攀升，高层逐渐取代多层成为市场供应主力，10年前原本很普通的多层住宅，摇身一变都成了当前的稀缺产品。于是，“洋房”成了开发商销售多层产品的噱头。只要是10层以下、一梯两户，都敢号称自己是“花园洋房”。至于什么“建筑风格要富于情趣”、“建筑外立面要富于变化”、“户外绿化景观要延伸到室内”等等标准，一律都抛到九霄云外了。
对于这种“没有花也没有园”的所谓“洋房”，观楼君真想问一句：“你肿么可以这么有自信？”
当然，天津市规划局2011年10月出过一个规划管理通知，要求住宅阳台要封闭、不得设露台及可改造露台，苛刻的规划要求限制了洋房产品的研发。但是，这并不能成为缺少创新的借口。因为，在同样的环境下，有项目依然实现了突破。
观楼君还是要举一下天津格调临泉的例子。
上面这张截图格调林泉推出的四层住宅的立体效果图。可以看出，整个建筑的外立面并没有什么特殊之处，没有露台，没有挑空，阳台也是封闭的。它的创新在哪里？在入户的位置。
传统的南北通透的多层住宅，往往是三四个单元组成一栋楼，每个单元一梯两户，楼梯（电梯）位于每个单元两套户型中间靠北侧的位置，相当于被“含”在了楼体的里面。
而林泉的四层住宅是两个单元或一个单元组成一栋楼，每个单元一梯一户，楼梯（电梯）位于整个楼体的东西两侧，相当于被“挂”在了楼体的外面。而且，每层住户都有各自独立的入户楼梯或电梯，大大增加了每户业主的私密性。
更重要的是，通过入户楼梯（电梯）位置的转移，增大了一层公共区域的可利用面积。除了一楼是南北双侧院、住户可从院子直接入户外，在二、三、四楼入口的位置，正好分别为三家规划了各自的私密小院。图中绿色的部分，逆时针顺序分别是一楼北侧院子、四楼院子、三楼院子、二楼院子。
上面这两张截图，是一楼业主的入户方式（红色的为业主）：经过北侧小院，再进入自家的玄关。第一张图入户口右侧是整栋楼的消防通道入口。
上面两张截图，是二楼业主的入户方式。整个楼体西南角的绿色围合部分为二楼家的独享小院，二楼业主可先穿过自家庭院，经独立的楼梯上楼，再经一个独立的电梯玄关进入客厅。二楼家院子的右侧，是一楼家南侧的小院。
上面一张截图，是三楼业主的入户方式。三楼家的院子位于整个楼体的正西侧，南侧为二楼家的院子，北侧为四楼家的院子。三楼业主从二楼院子西边的小门进入自家院子，再经院子进楼，乘私家电梯入户。
四楼业主的入户方式与三楼基本相同。
每户院子与院子之间，利用一人多高的实墙分割，有效保护了各家的隐私。并且与整个大社区园林景观的结合，实现了园中套园、一步一景的效果。
这样的产品应该怎么称呼？叫洋房？还是叫立体别墅？反正格调临泉的设计师目前只称其为“多层住宅”。
最后总结一句：真正的花园洋房应该是“户户带花园”的，不仅强调公共景观，还要求将景观体系引入建筑体内，融入建筑肌理，即保证每一户花园洋房的私有景观。那些普通的多层住宅项目们，如果你们达不到上述标准，还是换个词儿自称吧！