鲁达 上半年的西安一房难求，二手房业主更是漫天要价，谁知，近期，在经历上半年的连续疯涨之后，西安二手房市场却突然显出疲态，房源量明显增加，而需求则大幅下滑，成交量更是锐减，不同区域价格也出现不同程度的松动。
“业主急售房”房源增加，让价空间可达5%-10%
“精装两室，带师大附小指标，业主急售，120万。”西安市西沣路一家房产中介的工作人员介绍，这样的房子若是放到上半年能卖到130万，而且还不一定有房。
“这房子没有问题啊，是房东正常出售，只不过卖的比较急。”在这位工作人员操作的电脑上，华商报记者看到附近的房源挂牌价不等，每平大约在一万五到两万之间，“有些房子虽然挂牌价高，但也有一定议价空间，价格还可以再谈。”
新房抢不到，二手房买不起，这可谓上半年西安房地产市场的两大奇观。不过，上周在走访全市多个区域后，华商报记者发现，最近西安二手房市场开始上演反转剧情，一些急于出手的业主无力维持强势地位，看似坚挺的房价已经开始松动。
西安市东元路一处中介门店的工作人员给华商报记者介绍说，手头的确有降价出售的房源。像附近50㎡左右的电梯房，房产证等手续齐全的话，前几个月报价都在60万以上，现在碰到诚心想买的有业主58万就愿出手，而且这个价格还是可以贷款的。
赵利伟在房产中介从业多年。他表示，现在二手房的议价空间明显比上半年大，只要买家诚心要，多数房主都愿意让价。一般来说，根据付款方式不同，协商的优惠不太一样，一次性付款因为房主可以尽快拿到房款，让价空间要高于贷款交易。
“其实愿不愿意降价主要是看买卖双方的态度。”玛雅房屋草场坡店店东李周生表示，最近下调二手房报价的现象有所增加，但多数是在总价基础上试探性降2、3万。当然，也碰到过业主急着出手、买主愿意一次性付款而直降10万，但这种情况相对少见。
从西安一些二手房平台发布的销售信息看，“业主急售”的房源正在大量出现，而这在上半年一房难求、价格居高不下之时很难见到。有业内人士介绍，为了迅速成交，有部分卖家选择了主动让价，让价空间约在5%-10%。
二手房不好卖，有中介门店买卖业务下滑达80%以上
西安市高新路是学区房比较集中的区域，置业需求一直比较旺盛。在该路段一家中介门店，华商报记者注意到，橱窗内的楼盘信息表，已有好几处房源被人工涂改降价，云顶园一套房子，从225万降到了220万。中介负责人介绍，以往价格一直居高不下的学区房，最近也出现了业主求售下调挂牌价的情形，“带电梯的二手房基本在两万二到两万五左右，有些比之前便宜了一、两千元。”
华商报记者采访调查发现，西安楼市二手房降价情况已不属个案。不只是主城区，像曲江这样的区域，部分二手房报价也有松动。该区一中介机构的工作人员告诉华商报记者，曲江二期一些房龄在5年左右的二手房，自5月份以来挂牌价下降数万元不等；南湖周边甚至有降了30万的，当然这种房子是大平层，原本总价就很高。
21世纪不动产高新路店负责人张东告诉记者，上半年市场最火的时候，跳涨现象很多，一次就涨好几万。最近随意报价少了，这和房源挂牌时间变长，交易量萎缩有不小关系。
在走访中，华商报记者注意到，不管是友谊路、长安路等老城区，还是太元路、凤城二路、雁南三路这些次新房较多的片区，不少房产中介都显得比较冷清。在胡家庙附近一家中介门店，张姓工作人员介绍，近两个月的二手房买卖业务不及四、五月份，当时他和同事每天“要么在忙着接待客户，要么就在带看房的路上”，几乎都没有休息时间。有的买家看好房子直接在房子里谈价，然后就回店里交定金，就怕业主坐地起价。但是近两个月以来，不光成交少，看房的人也少了，“大多时候都是在店里打电话给客户或者‘开发’房源。”
据房天下二手房汇总的市场数据显示，西安二手房成交量在3、4、5月都超过了7000套，直到6月份开始锐减至4917套，7月份更降至4744套。西安一房产评估公司负责人介绍说，最近几个月二手房成交量减少，一部分房源存在有价无市的状态。
曲江某中介的工作人员告诉华商报记者，他已经有两个月没有开单了，店里平均每天客户接待量也就七八个，许多客户也是只看不买，最后成交的更是屈指可数。
二手房交易量萎缩之后，租赁业务又重新成为各中介公司的主攻方向。“如今二手房成交量下滑，中介公司的业务方向发生变化，虽然租单佣金远不及买卖收入，可捡到篮子都是菜啊。”某品牌中介负责人告诉记者，与3-5月份的火爆期相比，西安有些中介门店近期二手房买卖业务下滑已达到80%以上。
观望源于不确定预期，“满二满三”后二手房挂牌量增加
“看到一套之前要135万的房子，现在降到125万还没卖出去。单价确实是降了，但总价还是高，我想看看年底前是不是还能降。”陈先生留意昆明路一套二手房已有三个月，他觉得这套“直降10万”的房子还是太贵，毕竟在一年前，这个小区的房价只有现在的一半。
二手房成交周期拉长，观望的其实不只是购房者，还有一些卖房者。“有一位客户开始挂的是140万，这两天刚把价格调到135万，有几个人来看房，但是他们出的价格不太满意，房主索性就先挂着，有合适价格再卖。”凤城五路一位房产经纪人介绍，还有一部分业主虽然感到市场遇冷、房子不太好卖了，但是他们套现的需求并不强烈，还想看看房价是否还有上涨的可能，因此也就不急着出售。
房产中介人士杨鑫认为，目前西安二手房市场供需双方心态微妙，买房的期望降价，不着急卖房的业主，则放出房源试探市场行情，“其实是一种对后市不确定的心态博弈。”
西安经纪人协会会长邵涛表示，近期二手房降温源于“满二满三”新政实施后，市面上挂牌量大幅增加，可选房源多了，供应超过需求，买卖双方的议价位置也就发生逆转。
今年西安出台的6.24新政，将此前二手房交易“满二满五”的政策要求，放宽至“满二满三”，邵涛认为，相当于西安符合条件、可供出售的二手房增加了两年的供应量。
从诸葛找房的数据看，西安二手房挂牌量从6月份开始就逐渐增加，最近3个月已有多次单周挂牌量超过3万套。有业内人士估算，近期西安二手房挂牌量明显增加，平均一套房子的成交周期在1个月以上，“挂牌即售”的场面几乎绝迹。高价的“天花板”也有显现迹象。据中国房价行情平台统计，8月份西安二手房挂牌均价比7月份出现小幅回落。
独立地产评论人李连源表示，楼市一旦交易骤减就可能带来观望，尤其是在定价随机性较强的二手房市场，如果买卖双方的心态发生变化，此前由高预期支撑起来的房价也更容易形成波动。
全国多城二手房市场降温，西安“量价”低位运行概率大
有观点认为，在新房被限购限价的时候，二手房恐怕才是最真实的市场。
尽管全国很多摇号买房的城市，如杭州、成都、西安都曾传出过“成千上万人抢一套房”的消息，但看似火热的新房市场，其中有多少属于真正的刚需谁也不敢打包票。当市场利空因素增多，二手房成交量下滑、降价出售的时候，楼市又面临一轮向上还是向下的考验。
在北京及其他重点城市，最近也出现了二手房降温的势头。消息显示，北京二手房市场客源端成交周期达79.3天，已是2012年以来最高；刚刚过去的8月份，广州二手房成交宗数环比下降7.6%，成交量已是连续5个月下滑；深圳在7月31日再度升级了楼市调控，二手房均价在7个月以来第一次出现下滑；青岛二手房交易量连降5个月，并在8月份出现了两位数下滑；杭州新房中签率屡创新高以后，二手房销量却出现了连续三个月下跌。
地产评论人士王建红对华商报记者表示，“坚决遏制房价上涨”的重申，房地产市场的预期也在随之调整，预期是人们对未来经济变量的一种估计，对买房等经济行为有重要影响。对于购房者而言，高企的房价带来相对购买力不足，加上不断上调的房贷利率，也让一些潜在购房者的观望态度更加明显。所以不少城市的二手房市场回落，这是预料之中的事。
“西安二手房价格此前在快速上涨中也存在非理性因素。”王建红表示，原因是今年春季新房供不应求、摇号买房门槛提高，很多人在购买新房无望的情况下转向二手房市场。这种非理性上涨，如果没有持续的需求来支撑的话，显然不能长久。随着西安房源大幅增加、市场紧张情绪消除，二手房市场的降温成为大势所趋。
邵涛表示，近期西安二手房成交量回落、挂牌价出现松动是市场理性回归，加上新房入市的预期影响，交易量和价格还可能在相对低位运行，很难再出现“金三银四”时的火爆场面。
一二手房倒挂将有所缓解，后续房产购买力面临挑战
每年九、十月份被视为楼市在下半年的一波交易高峰。而从目前市场状况看，支撑二手房市场呈现金九银十的理由却不够充分。一方面西安二手房挂牌量增加、成交量下滑。而与此同时，在价格上更有优势的新房去化率也已显出疲态。
据克而瑞机构监测，在刚刚过去的两周时间里，西安有10个项目开盘，但实现100%去化仅有3个，剩下的项目去化情况都不理想。部分楼盘去化率不足50%。去化率最低的项目推出54套可售房源，只卖出去10套，去化率仅有18%。并且，从公开信息看，未来一段时间，西安新房供应量还会呈现增加趋势。邵涛表示，如果新房房源的价格优势明显，难免就会形成二手房市场被分流的局面。
此前，西安部分区域的一、二手房价格倒挂明显。在王建红看来，一、二手房的倒挂现象可能会缩小，但完全消失可能性不大。他表示，新房价格由开发商定价，再经过物价部门控制、确认、备案；二手房主要是卖方报价、买房议价，决定成交价格的因素较多，市场需求旺盛价格自然上涨，市场需求萎靡价格自然下跌。在未来一段时期，二手房价格将向自身实质价值回归，市场可能出现分化。另外，在上半年已经释放了大量购房需求的前提下，市场后续购买力面临一定挑战。 华商报记者 李程 黄涛