鲁达 今天来聊聊吉山。
继猎德、杨箕、林和等项目之后，吉山是天河目前唯一一个已经完成招商的旧改，任何一点风吹草动，都牵动着市场敏感的神经。
焦虑的不止是村民，旁边的珠花业主，也等不及了，盼望着吉山旧改能改改命——
网红花花，虽然产品和学位都能打，但如果有吉山旧改来改善城市界面、提升配套，就更好了。
锦上添花的事情，谁都不会拒绝。
然而，吉山已经有一年多的时间没有新动静传来了。
上一次大刷“存在感”，还是在上一次。还是在2020年12月20日。
当时，吉山举行了隆重的项目启动仪式，挖掘机一字排开，伴随着轰隆声，部分集体物业正式开拆。
从正式引入合作企业，到启动全面改造，吉山用了不到两个月的时间，创造了瞩目的“吉山速度”。
开拆！206亿，天河吉山村旧改真动了
按照原先的工作部署，吉山需要在2020年12月31日前完成30万㎡的拆除任务。
然而，计划赶不上变化，1年多后的今天，除了一小块集体物业已经拆平，吉山还是当初的吉山。
而对于改造速度，有村民向我们表示“没抱期望”，补偿方案也还没定下来还。
根据吉山2019年印发的改造宣传手册，村民住宅回迁面积按照三层半滴水面积计算，另外还额外奖励一层面积，共计四层半。
这个标准放在整个广州来说，还是比较高的，对天河接下来其他要推进的旧改也有一定的参考意义。
206亿！富力&合景牵手天河吉山村旧改，下一个“猎德村”？
吉山改造停滞不前，主要是因为卡在了片策方案。
据了解，2020年7月，吉山片区策划方案和控制性详细规划已完成区一级审核，片区策划方案也再次上报市住建局，但论证过程却并不顺利。
| 吉山村城市更新片区范围；来源@吉山股份经济合作社
日前，吉山村委门前张贴了一份关于吉山村旧村改造《规划设计合同》补充协议的工作事项公示，日期自2022年1月11日起至2022年1月17日至。
重点内容如下：
1、片策方案政府论证过程中经历了多轮重大调整；
2、相关单位申请增加预算费用共436万元（列入改造成本）；
3、原合同甲方全部权利义务转由富景吉山公司享有及承担，相关费用及款项由富景吉山公司向乙方支付。
不难看出，吉山仍旧处于方案阶段，而富景吉山公司，就是富力&合景联合体在吉山旧改的项目公司。
| 来源：广州市公共资源交易中心
值得一提的是，2020年年底，富力将其在富景吉山公司50%的股权全部质押给了广州市城投投资有限公司。
这笔交易的完成，也被视为城投正式入局吉山的信号。
不过，我们从接近城投的消息人士获悉，城投不是直接接手，只是有投资在里面而已。
但无论如何，对于吉山旧改而言，都是多了一重保障。
自改造推进以来，吉山一直被寄予“下一个猎德”的厚望。
一方面，是富力&与合景联合体的熟悉阵容；另一方面，是高达206亿的投资金额，相当于四倍猎德。
不过，更重要的，还是吉山区位足够核心。
其南望国际金融城，西靠珠吉路，北临智慧城，东临珠江花城，是天河智谷的重要组成部分，也是广深科技创新走廊重要科创与文创节点。
| 吉山村区位
对于整个天河智谷片区，吉山旧改高密度的货币投放，有着关键的“改头换面”推进意义。
附近的牛奶厂板块，靠着低容积率、强学位、高品质等优势，成为「天河国际社区」，售价动辄10万+/平。
而吉山周边的珠江花城和保利天汇等，定位都偏刚需，售价也亲民许多，是天河东的大红盘。
去年12月底，珠花推新，产品为建面约77-140平三至五房，售价在5-7万元/平，不到4分钟小户型就全线飘红，当天去化超8成。
｜珠花开盘小户型去化，图源@广州房姐
而2018年项目首开时，售价是4字头，涨幅也比较可观了。
毕竟，从自身品质来说，珠花完全能打，学位够硬，户型实用率也高。
不过，项目所在是天河的边边角角，本身也不近地铁，周边环境、交通、商业氛围等短板，还要靠吉山旧改来补足。
据了解，吉山村规划总体功能定位为广深走廊科创节点、智谷山水宜居社区、珠吉历史文化走廊。
在吉山的招商文件中，我们也可以看到，其明确要求需引入世界500强企业、或者央企、上市公司控股公司2个。
公共服务配套方面，将新增幼儿园、小学、名校附中、优质三甲医院等。
| 来源：广州市公共资源交易中心
根据规划，项目将配置约20万平方米的公共服务设施，包括教育、医疗卫生、养老、文化体育等，满足村民公共服务需求。
如果吉山旧改能够顺利推进，受益者不仅是吉山本身，也不仅是旁边的珠花，而是整个天河智谷片区。
值得一提的是，位于吉山更新片区范围内，执信中学天河校区旁边的沥青搅拌厂地块，预计在今年进行公开出让。
地块预计楼面价1万/㎡，需配建重点工程广州花园、桥梁照明等项目。
“吉山旧改，到底还能不能推？”
在住建部城市更新防止大拆大建新政发布后，这样的问题几乎每天都能看到。
答案或许可以乐观一点。
近期召开的重要会议，比如市第十二次党代会、中共广州市天河区第十届委员会第二次全体会议等，都频频提及“老城市新活力”、“科学有序实施城市更新行动”。
确定了！101个字，广州旧改要这么干
城市更新作为既定的发展战略，决心一如既往。
｜中共广州市天河区第十届委员会第二次全体会议
图源@广州天河发布
而稳步推进旧村改造，会是助力广州实现老城市新活力必不可少的重要一环。
此前有相关人士透露，吉山会是天河优先推进的项目。
其实，现在的天河旧改，只剩下吉山跑在前面。
其余的项目虽然也频传动态，但基本上都是围绕着数据调查、方案招标等前期工作展开，距离正式启动改造，还有很长的路要走。