鲁达 文 / 子木
在买房投资角度，市场上一直有两个派别。
一派坚持买市中心的房子，被称作“中心理论”，另一派则认为郊区房才有真正的升值潜力，称为“边缘理论”。
“中心理论”教头是李嘉诚。
当年抛出买房三要素，“地段、地段，还是地段”，认为绝对中心的地方，人口和产业会不断集聚，房价处于长期生长的状态。
“边缘理论”，则是一些投资客的主流思想。
认为城市版图会不断扩张，地铁开通，会大大缩减城市资源传输效率，郊区的房价未来的涨幅会比市中心的还要高。
最重要的是，郊区足够“新”，居住品质要远胜于日渐衰老的老中心区，大家肯定要追求更好的居住环境。
两个派别的论调，似乎都有道理，然而实际上都没有考虑城市发展的本质，观点太过绝对，经不起推敲。
最近这段时间，我在全国各地走访调研，对“买市中心还是郊区”有了新的感悟，重新整理了判断逻辑。
下面全部分享给大家，希望对你有所帮助。
1
首先我们要搞明白什么是“市中心”。
市中心是一个城市资源最为集中，配套最为齐全，商业最为繁荣的地方，相当于对外的“城市封面”。
但事实上，市中心是有生命的，有的市中心能活10年，有的20年，有的则永盛不衰。
永盛不衰的市中心例子有很多。
世界最有名的市中心曼哈顿，已经统治了纽约200余年，地位无可撼动，平均房价也是全美最高。
在中国，最强市中心，有上海陆家嘴，北京国贸，广州天河，深圳福田中心CBD……
高楼林立，车水马龙，夜夜灯火通明，艳丽繁华。
密密麻麻的白领年轻人穿梭楼宇之中，劳动价值转化为财富资本，持续虹吸资源集聚，促成“良性循环”，撑起更高的房价天花板。
这些市中心没有随着时间价值凋零，反而日久弥新。
最主要原因有两点：
形成了规模性的产业群。上海陆家嘴，是绝对的金融中心，跨国银行聚集地，上下游产业连片，形成了庞大的规模效应。
第二个原因在于政府有足够的财力维持市中心的“新”。
房子都是钢筋混凝土，会慢慢折旧变老，这时候需要源源不断注入资金进行建面升级，对高层的破旧小区也有能力旧改升级。
目前来看，全国只有一线城市完成了市中心的久盛不衰，而且财力雄厚，进行全市多产业部署，多个市中心，百花齐放。
就像北京，除了国贸，还有西城金融街、中关村、西北旺、望京、亦庄，未来的北部科学城，丽泽商务区还有东坝金盏自贸CBD等等。
但对于二线城市及后面的城市，逻辑就不同了。
没有赶上前些年最爆发的经济红利时代，政府又没有足够的财力对中心区进行持续升级改造。
结果只有一个：
不断开发低成本的新区，来扩展新的中心区，满足产业和人口的迁入。
这时候市中心是动态可变的，房价的天花板也在不断的变化，一些曾经以为的郊区，也有了房价向上突破的可能性。
2
前几天考察的长沙，就是一个非常直接研究的样板。
长沙是全国房地产调控标兵，对“房住不炒”的践行力度，甚至超越北上广深。
在这种绝对理性的价值市场，房地产逻辑极具有参考价值，所以我一直对身边的朋友说：
看懂长沙，等于看懂大半个中国。
长沙最早的市中心是在五一商圈附近，市政府和省政府都在这边。
大家都知道，五一商圈是长沙商业圈的最中心，作为省级商圈，国金中心、王府井、平和堂等商业汇聚，让这片土壤产生了庞大的人群汇集效应。
五一广场-子木团队摄
300余家各类金融机构入驻，双地铁，教育、医疗、市政等优质资源均在此汇聚。
这种情况下，五一商圈的房价理应是天花板级别的存在，然而当你打开房价软件的时候，一定会傻眼。
五一商圈房价在1.4万/平米左右，只能排在长沙的中间位置。（长沙板块最高在2万/平米）
这又是为什么呢？
我跟几位老长沙人聊天之后，才知道，五一商圈作为最早的大型商圈，一直都是市中心的存在。但也有一个很大的弊端：
早期规划混乱，道路拥挤，老房子密集，动迁成本太高，居住体验较差。
一个当地的朋友说，谁都无法忍受每天下班回家，擦肩而过都是满满的游客，除了拥堵就是嘈杂，每天晚上，车进来出不去，交通基本都是瘫痪的。
事实证明，如果市政规划跟不上“过度繁荣”，市中心的房价就很难继续向上突破。
长沙市政府和湖南省政府为了发挥行政能力，一个向西过湘江，落在了风光宜人、生态环境优越的河西板块，即现在的岳麓区岳麓大道。
而湖南省政府，则向南迁移十余公里，开发了新的片区。
市政府迁移之地，很容易形成新的市中心。因为它是整个城市规划及发展的核心部门，配套一定是全市最高的。
市府政务中心所在，即城市中心所在。
随后，河西市中心板块开始崛起，房价上涨到2万每平米。之后，长沙又把隔壁的滨江板块，打造成金融CBD。
滨江板块临湘江，拥有全市最好的环境资源，居住非常舒适，再加上，长沙对它有强产业导入和最新的市政规划概念，未来很容易成为长沙楼市天花板。
前几天去看了一圈，这边的期房已经卖到了2.5万/平米左右，豪宅、改善房扎堆，居住纯粹，基本是长沙“高大上”的天花板。
滨江板块某豪宅售楼处-子木团队摄
这个盘基本临江200平米的大平层都卖完了，很多人都不敢想象，平均1万/平米左右的长沙，总价上千万的豪宅可以卖得这么好。
还是那句话，居住需求可能减退，但人们追求更好的居住品质的需求，永远存在。
你看，三十年河东三十年河西，一场大型的市中心迁移，就发生在眼前。
3
除了滨江新区，长沙还有一个地方具有教科书的研究价值——梅溪湖板块。
10多年前，梅溪湖还是岳麓山下的一个村庄，只有成片的荒郊葡萄园。
2011年后，长沙与几家开发商签订合同，共同投资建设城市，此后成为长沙、甚至是湖南商业化最成功的板块。
这个板块做对了两件事：
其一打造了一个人工湖；其二引进了长沙最著名、最认可的好学校。
湖，提升了居住环境的舒适性，而优质教育是所有家庭都想获得的稀缺资源。
长沙有钱人去梅溪湖买房上学，学校考出好成绩，继续虹吸新的家庭入住，优质生源继续推动教育价值，从而形成“螺旋上升闭环”。
10年时间，整个梅溪湖板块变成了一个大学区板块，另一个长沙新中心。
这就是除政府战投以外的另一种可能性，“大开发商或者大企业等市场组织参与推动的新中心”，华为之于东莞松山湖也是很好的案例。
不过梅溪湖也有缺点，商业化太严重，梅溪湖周边都是一排排超高层建筑，密度太高，给人一种压抑感。
道路交通也很迷乱，居住不纯粹，这意味着很难留住富人圈层。
一个板块的真正价值来源于产业，只有源源不断的高质量人才集聚，才能撑起一个地方更高的天花板。
在这个层面，梅溪湖的房价未来一定比不过滨江板块。
除此之外，长沙的洋湖板块的价值也在飞速发展，房价涨幅一度与梅溪湖、滨江齐肩。
洋湖主要价值，依然来源于环境资源、较新的市政规划，还学着梅溪湖引进了较强的教育资源。
回顾长沙房地产发展史，无论滨江、梅溪湖还是洋湖，以及东部的北辰三角洲、广电。
这些板块过去都是边缘板块，但现在基本都成了新的市中心或者准市中心。
是否能成功，主要源于以下几点：
1、必须是政府牵头，重点打造的区域。产业第一，最好是金融为中心，高新是其次，能赚钱的企业才能带来高质量人才。
2、早期能引进优质的教育配套。
3、居住环境的底子没问题。江河湖海大山绿林……等等，没有人不喜欢低密的居住环境，也没有人不喜欢风景宜人，氧气充足的地方，这是硬刚需。
4、市政规划OK。这个比较好衡量，一个新区的公路和绿化带宽不宽，公园多不多，红绿灯是否设置合理，轨道交通是否合理，拿地的有没有品牌开发商。
一个新中心的诞生，其实条件非常苛刻。不仅需要底子够硬，基因强大，还需要政府足够有钱能持续投资。
事实上，买房就是相亲，个人能力、家庭、长相、性格都是关键因素，想找一个均好的，肯定更“贵”，但永远是更贵的更有价值。
4
在走访的过程中，我看到了新中心的诞生，这是城市变迁最好的结果，但也看到更多的“新中心夭折”。
湖南、湖北、河南很多三四线城市，这些年也在学着打造新中心，实际上变成了密密麻麻的鬼城。
河南某新区-子木团队摄
道理很简单，产业不够，人口外流，新中心过度饱和，无法进行城市建面的更新，拆不动房子，只能发展新区。
但新区也没有产业导入，人们也不愿意过去，地方政府没钱持续投入，还欠了一屁股债。
有的城市很聪明， 变相导入当地最好的学校，吸引人们去买房，以此勉强支撑房价，比如鄂尔多斯康巴什新区，房价涨回来一些。
但更多的城市，连教育配套都引不进去，只能面对不计其数的空壳子发呆。
城市收缩、人口收缩已是事实，中央之前也明确强调了“人地钱挂钩”的政策，意味着，产业衰退的城市，会被列入“发展黑名单”。
这也是三四线城市新区房价可能暴雷的一个危险原因。
具体哪些城市我就不说了，很容易遭黑，但我敢肯定的是，在城镇化红利日渐消失的未来，全国660多个城市，几千个新区，绝大数都是没有希望的。
新中心只存在少数一二线城市，三四线城市还是乖乖买核心区，少亏当赢。