鲁达 瞭望智库导读
国庆节前夕，央行与银监会共同发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。这次房贷新政全方位救市的力度，尽管远超市场此前预期，但从近一个月来楼市的反应看，房贷新政救市效果并不理想。
新华社瞭望智库特约研究员︱章林晓
房贷新政的出台，缘于经济下行压力。1～8月，固定资产投资（不含农户）约30.58万亿元，同比名义增长16.5%，创2002年来投资增速新低。与此同时，另一驾拉动经济的马车——消费也不尽如人意，8月份，社会消费品零售总额2.11万亿元，同比名义增长11.9%，增速连续4个月下滑，跌至年内低点。
对经济下行压力，宏观调控部门并非没有预见。3月份，财政部就曾“口头通知”，要求各地加快财政支出进度，并称一季度结束后将向国务院专题汇报；5月21日又专门发出书面通知，要求加快下达年初预算，加快资金的审核和支付。
不过，此后持续下滑的经济数据，表明财政手段效果有限。更有统计数据显示，财政收入增幅偏低态势已日趋明显。而且，在财政收入增速放缓同时，地方又迎来了偿债高峰期。
据审计署数据，截至2013年6月底全国地方政府负有偿还责任的债务中，2014年到期需偿还的占比21.89%，约2.39万亿元。在地方面临“收入下滑”和“偿债高峰”双碰头的背景下，以财政手段来稳增长，显然已力不从心。
货币政策和财政政策同为宏观调控手段，在财政政策力不从心之时，货币政策自然不可能袖手旁观。而货币政策调控宏观经济，房地产是道绕不过的坎。在过去文章中，笔者曾多次论证指出，房地产不光占据着宏观经济的重要地位，还事关地方土地财政的命脉，更重要的是，房地产价格调整还直接影响到货币和信用的收缩。
5月12日，央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行更大力度地支持房贷。6月6日，银监会副主席王兆星在新闻发布会上表示，要大力支持首套房贷。“大力支持”从银监会系统传出，意味着房贷政策的最终松动和转向。
然而，此后尽管有以四大国有银行为代表的金融机构的集体表态力挺，但由于存款资源有限、市场资金紧张，最终首套房贷利率并没多大变化，绝大多数银行依然执行基准利率或实行上浮，暂停或延缓房贷业务的，也不少见。
传统的“金九”，已风光不再，如果没有相应的救市措施，“银十”的萎靡，也不难预料。面对不断加大的经济下行压力和日益捉襟见肘的地方财政，货币政策要想保持淡定是何等困难。房贷新政在国庆前夕出台，也就没什么可奇怪了。
信贷政策是楼市走向的关键变量，松绑房贷救市在过去屡试不爽。不过，此一时也，彼一时也。在当前国际金融生态和国内经济自身状况已发生根本性改变的背景下，今天松绑房贷能否达到如期效果就很难说了。
中国现在是WTO大家庭的一员，其经济运行包括房价涨跌，就不可避免地会受到国际因素的影响，这其中最突出的是美联储的货币政策。美联储是全球央行中的央行，美联储量化宽松政策的实施及退出，不可避免会影响到中国的房地产市场。
这些年来，美联储连续不断地实施量化宽松，不光给美国本土房地产市场带去了泡沫，同时也给新兴经济体带去了更大的资产泡沫。中国是最大的国际资本净流入目的地，房地产等资产泡沫自然吹得更大，这也是过去中国房价屡调屡高的最大症结之所在。
外汇占款的节节攀升，让中国发行了太多的基础货币，实体经济吸纳不了这过多的货币，最终房地产成了货币超发的集结地。过多的货币追逐相对有限的房地产，一方面导致房地产价格的暴涨，另一方面也刺激了房地产投资建设，于是楼市供销两旺、房价不断暴涨。
房地产价格暴涨，刺激资金源源不断地进入楼市；源源不断的资金进入楼市，又刺激了房地产价格的暴涨……在这种循环往复中，整个中国成了建房的大工地，楼市供不应求在许多地方现已成为历史。而从资金角度看，房地产（包括地方融资平台）成了吸纳资金的“恐龙”，实体经济则开始缺钱了。
去年6月“钱荒”，30%的隔夜拆借利率，让大家记忆犹新。今年7月，2731亿元的社会融资规模，让人触目惊心。不论是“钱荒”的出现，还是社会融资规模的剧跌，其背后反映出的是为数众多的债券，信托，民间集资和担保的违约。
7折房贷利率银行要亏本，这仅仅只是房贷新政难以落实的表面原因，更深层次的原因，应该是房地产“恐龙”野蛮生长的金融生态基础已失去。
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