鲁达 李阿姨在小区散步时，被一张法院公告吸引住了。
公告内容大致为法院执行的一件民间借贷案件，被执行人于其名下位于该小区内一处住宅房屋将被司法拍卖。
想到一直想为儿子购买一套婚房，通过多家中介也没有找到合适的房子，李阿姨赶紧拿起手机拍下了公告内容。
一般二手房，中介就可以搞定，而法拍房，该如何购买？
李阿姨经过多处咨询，得知法院拍卖的房子虽然便宜，但纠纷和后续问题很多，容易踩“坑”，还从物业打听到房子虽然从户型、面积、楼层各方面都符合家里的需求，但目前还有人租住。这可让李阿姨犯了难，去哪买？怎么买？限购吗？税费怎么承担？如果买了房子，租户赖着不走怎么办？
今天，大连中院执行局执行一庭四级高级法官宫羽通过十问十答，来教大家如何拥有自己相中的法拍房。
一问
什么是“法拍房”？“法拍房”到底能不能买？
答
顾名思义，“法拍房”指的是被法院强制执行拍卖的房产。法拍房的范围较广，既包括城市和农村各类有证房产，也包括未取得权证的房屋、在建工程等。从房屋用途来说，既包含住宅、公寓和商业公建，也包含厂房、车库（位）、仓房等。
可以肯定的说，“法拍房”当然可以买，其与绝大多数普通二手房没有根本性差别，只是买卖途径有所不同。
法拍房有两大优点：一是房产和拍卖信息透明，竞价机制合理，购买方式便捷，购房者通过电脑或手机APP即可完成报名、交保证金和竞拍，流程公开透明；二是起拍价格较低，拍卖平台不向购房者收取中介费用。按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，一拍起拍价可以在参考价基础上最多降价30%，如果一拍流拍，二拍则可以在一拍基础上再降价20%。也就是说，法拍房的价格可能在参考价基础上 “打五六折”，如果没有人跟您“抢”的话，您真有可能“淘”到一个大便宜。
二问
如何购买“法拍房”？
答
目前，绝大多数法拍房都是通过网络平台进行司法拍卖。大连两级法院发布司法拍卖信息的平台包括淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网和工商银行融e购、北京产权交易所，通过上述网站APP也能查询到拍品信息。
购买流程较为便捷，意向竞买人可通过上述网站和APP搜索房源，并通过拍卖公告中文字说明、图片、视频等形式全面了解房屋信息，也可拨打拍卖公告中的咨询电话咨询报名、交纳保证金、竞买流程等事项，在家轻点鼠标即可完成竞拍，整个流程并不比网上购物复杂。
三问
竞买者应该关注法拍房的哪些内容？
答
价格便宜是法拍房对购房者的最大诱惑，但对于只关注价格的购房者来说，法拍房有时可能真不是“彩蛋”。执行法官提醒您，意向竞买人在参与竞买前应该仔细阅读拍卖公告中的《拍卖公告》和《竞买须知》等书面说明。在公告和须知里，不仅会详细介绍法拍房的地点、楼层、面积、朝向、房型等基本信息，还会特别提示竞买人资格，房屋查封、抵押、租赁情况，是否已经腾空，可能存在的物业、水电欠费，是否具备办证条件，过户税费，是否可以贷款以及报名、交纳保证金等事宜。
公示在拍品详情页的《拍卖公告》、《竞买须知》、《房屋评估报告》、《房屋调查表》等材料和文字说明是准确详细的指南，意向买受人务必逐字逐句仔细阅读，特别关注房产是否有瑕疵，比如是否是与其他房产打通的“双拼房”、有无附带租约拍卖、土地使用期限、是否涉嫌违法建筑等等。也建议在决定竞买前到实地看房，了解周边环境和房内实际情况。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第14条第5款规定，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵，如果买受人以拍卖标的存在瑕疵为由主张拍卖无效的，人民法院不予支持。
四问
“法拍房”限购吗？
答
法拍房也限购。根据最高人民法院《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，自2022年1月1日起，网络司法拍卖房屋受房产所在地限购政策约束，竞买人除符合法律法规规定的竞买人资格外，还必须具备拍卖房产相应的购房资格才能参与竞拍，并在法院出具拍卖成交确认裁定前出具参与司法拍卖时具备购房资格的证明材料。
根据大连地区的实际情况，目前法拍房（主要指住宅）也受限购政策的影响，市民如有意愿购买，一定要提前到房产部门了解限购政策并查明自己名下的房产情况。如因不具备或虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交的，需自行承担包括不退还保证金等相应法律后果。需要注意的是，如果出现流拍等无法正常处置情形，接受抵债的债权人同样需要具备购房资格。如果因房产政策调整导致买受人无法办理过户手续而主张拍卖无效的，人民法院不予支持。
五问
法拍房可以看房吗？可以贷款吗？
答
拍卖平台通常会展示拍卖房屋的实景照片，并提供评估报告、房产证等材料直观展示房屋情况。目前，我市两级法院正在逐步推行对拍卖房产制作全屋VR视频，让“法拍房”的购房者也能实现足不出户，网上看房。
2018年1月，大连中院与多家银行签署《关于为司法拍卖标的物买受人提供贷款服务的备忘录》，开启大连两级法院网络司法拍卖和委托拍卖的“法拍贷”时代，即部分法拍房也可以向银行申请商业按揭贷款，有贷款需求的购房者可通过拍卖公告中公布的法拍辅助机构咨询电话进行咨询了解。
李阿姨听宫羽讲到这里，茅塞顿开，心里透亮了很多，不等宫羽讲完剩下五个问题，就打开电脑，开启法拍房的购房之旅。
李阿姨到底能不能成功拍到自己心仪的法拍房？会不会遇到什么新的问题？欲知后事如何，且听下集分解。
来源：大连市中级人民法院