鲁达 “买房要过户”是交易常识，但现实中也存在特殊情况导致房屋买卖后无法立即过户，例如拆迁安置房买卖，需取得房屋产权证书并达到交易年限后才能过户，又如无法按时备齐全部过户所需材料导致延迟过户。如何规避或降低延迟过户的房屋买卖交易风险？请看以下两则案例。
案例一
2010年8月，戴先生与丁女士、韩先生签订《房地产转让合同》，约定丁女士和韩先生将名下还未申领不动产权证书的拆迁安置房转让给戴先生，戴先生应于签订合同次日支付购房首付款，并于过户当天支付购房余款。戴先生依约支付首付款后，丁女士和韩先生将案涉房屋交付给戴先生使用。
2019年4月，丁女士申领了案涉房屋的不动产权证书，但因系拆迁安置房需二年后才可上市交易，故暂未办理过户手续。2020年6月2日，丁女士因贷款需要，未经戴先生同意，擅自与某银行用案涉房屋办理了抵押登记。后因丁女士一直未归还贷款，该房屋无法过户给戴先生。
戴先生遂将丁女士和韩先生诉至法院，在承办法官多次协调下，双方达成调解协议。在丁女士和银行办理抵押注销手续后，丁女士协助戴先生成功办理房屋的过户手续。
风险提示
相较于一般的商品房买卖，拆迁安置房买卖等情形下的延迟过户更具风险，原因是什么呢？
一、此类合同的履行时间较长，受政策影响大。如案例中的房屋，在申领不动产权证书后两年内不能交易。
二、由于履行时间长，房屋存在增值的可能，容易导致卖方心理失衡，阻碍合同履行，例如不办理产权证阻止过户、不配合办理房屋过户手续，甚至恶意违约等。
案例二
2021年4月，小汪看中市区一套房屋。随后，通过中介和卖房人何女士商量，双方于4月11日签订《房屋买卖合同》，约定何女士将房屋以155万元的价格出售给小汪。签订当日，小汪支付了20万元定金，约定6月7日前支付首付款27万元并完成过户手续。
过户前一周，小汪得知过户时需要提供夫妻二人的无房证明，而其妻子的户口本在老家，邮寄过来需要几天时间，就马上通过中介告知何女士这一情况。何女士则表示可以耐心等待，并要求小汪抓紧邮寄。其间，中介联系何女士告知户口本邮寄情况。到了6月7日早上，中介告知何女士户口本还未寄到，何女士只是回复“那明天可以吗”？
6月7日下午，何女士向中介表示，经咨询律师，小汪已构成违约，其不同意再过户并表示要追究小汪的违约责任。此后，中介和小汪多次联系何女士要求过户，何女士均予以拒绝。小汪诉至法院要求解除《房屋买卖合同》并要求何女士双倍返还定金，并赔偿因房价上涨导致的损失20万元。
承办法官全面查阅了买卖双方及中介与何女士的微信聊天记录，记录显示，何女士确实明确表示同意将过户及首付款支付时间延后。在此情况下，小汪并未违约。经过解释说明，何女士也表示同意继续履行合同并将房屋过户给小汪。但小汪则表示，因银行房贷收紧、利率提高，现在过户导致其需多支付房贷利息二十几万元，这部分费用应由何女士承担。双方经过沟通，何女士同意补偿小汪损失8万元。
风险提示
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，买卖双方虽然在签订合同时对首付款支付及过户时间进行了约定，但在履行合同过程中，双方已就该时间进行了变更，该变更对双方均发生法律效力。在达成新的合意后，何女士又以对方违约为由拒绝过户没有法律依据。
在此提供四条延迟过户风险防范小贴士：
一、签订买卖合同时，对购房款的支付方式和期限、延迟过户的原因、产权过户时限、双方过户的配合义务等提前作出明确约定。
二、在房屋买卖合同中明确约定因卖方原因导致买方无法取得房屋产权的违约情形和违约责任。
三、买方在购买二手房时，要尽可能全面地审查房屋真实权属情况，应当选择正规中介机构进行审查。比如拆迁安置房存在夫妻或家庭成员共同共有的情形下，可要求夫妻双方或家庭共有成员共同在房屋买卖协议中签字确认。
四、如果实际履行过程中出现了可能导致延迟过户的情形，应及时与对方进行沟通协商，保留双方就该新情形协商达成一致意见的相关证据，最好就协商结果签订补充协议。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百一十九条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
来源：绍兴市越城区法院、绍兴中院、金华新闻客户端、浙江天平、金华有意思、最高人民法院司法案例研究院
编辑：史梓敬