【韩国旅游报价】韩国房价强劲

LALAINE C. DELMENDO |

由于利率下降的上升，韩国房地产市场持续走强。据国民银行(Kookmin Bank)称，截至2020年11月，全国住房购买价格综合指数暴涨了7.26%，是2007年10月以来的最大增幅。通货膨胀调整后，房价上涨了6.6%。

韩国房地产市长/市场

韩国房价

韩国央行(Bank of Korea)的数据相对温和，2020年11月韩国房价同比上涨了4.78%(通货膨胀调整后为4.15%)。但是这是近9年来最好的表现。

近年来，外国人在韩国购买了越来越多的房地产，但这个国家有着难以控制的名声。房地产市场不寻常。有巨大的核心资金存款(全球系统)和重大的政府干预。

然而，从结果来看，这是一个运作良好的市场。自2007年危机以来一直非常稳定。

今年年初，韩国政府决定在典型的干预行动中重新踏上市场。根据金融服务委员会(FSC)发布的指示，从2020年3月2日开始，如果在新指定的投机地区购买9亿韩元(823340美元)以下的住房，目前60%的贷款价值费(LTV)比率将降至50%。超过9亿韩元的房地产适用30%的LTV比例。另外，在投机地区拥有1套住宅的人，如果想购买其他住宅，可以申请抵押贷款，但必须在2年内卖掉现有住宅。新规则还迫使他们搬进新买的房子。这些措施旨在抑制包括首尔果川世宗市在内的所谓“投机过热地区”的房价。

所有这些谨慎的结果都是，在良好的：市场上没有出售的住房从2009年的123297套最高值降至2019年的47797套。银行体系健康状况良好，家庭贷款拖欠率从2009年的0.5%和2003年的1.8%下降到2019年的0.3%。

据韩国国民银行(Kookmin Bank)称，2020年11月首尔房价指数同比上涨了10.1%(通货膨胀调整后涨幅为9.45%)。除首尔外，韩国7个大城市的房价持续上涨。

1.大田去年11月房价上涨率为12.18%(扣除物价上涨因素后为11.51%)，比去年同期(3.7%)大幅上涨，创下了2012年1月以来的最高值。

2.在大邱，房价飙升7.12%(根据通货膨胀因素，为6.48%)，比去年的1.4%有了很大提高，是4年多来同比涨幅最大的一次。

3.仁川房价上涨了6.15%(通货膨胀调整后为5.52%)，同比大幅超过0.3%的涨幅，是10多年来最高的涨幅。

4.釜山房价上涨5.02%(经通胀调整后为4.39%)，2019年11月同比下跌1.3%。这是近五年来最好的表现。

5.蔚山的房价上涨了5.01%(通货膨胀调整后为4.39%)，与去年同期下跌4.6%相比大幅反弹。

6.在广州，房价小幅上涨2.6%(通货膨胀调整后为1.99%)，与去年上涨1.7%相比略有改善。

据韩国银行称，就房地产种类而言，公寓价格比去年11月上涨了6.72%(扣除物价上涨率6.08%)，创下了最高值。单独住宅和联排住宅价格涨幅分别小于2.54%和1.1%。

尽管疫情严重，海外需求仍在强劲增长。KB国民银行(KB Kookmin Bank)的Park Won-gap表示，2020年前5个月，外国人购买了约3500套住房，比去年同期增加了27%。

韩国房价指数

”从2017年到今年5月，外国人在韩国购买了约2.3万套公寓。其规模为7.6万亿韩元(约64亿美元)。朴元甲表示，“外国人购买住宅的数量在2017年为5300套，2018年为6900套，2019年为7300套，呈逐年增长趋势。”截至今年5月，共有3500人，比去年同期增加了27%。总之，越来越多的外国人在韩国买房。" "

签订房地产买卖合同后，外国人必须向市/昆/仓库(市/县/区)负责人申报。财产位于军事设施保护区、指定文化财产、生态保护区，外国人在签订合同前得到应征席/昆/库负责人的同意。

韩国的房价受到了政府的有力引导

韩国上次房价上涨的最高峰是2006年，当时首尔的房价上涨了近20%。然后政府刹车控制住房贷款，提高了“投机地区”的资本利得税。

由于这些冷却措施，2007年和2008年的经济增长略有放缓。由于2009年雷曼兄弟(Lehman)危机和政府的限制，经济急剧放缓，随后2010年房价下跌。政府从2009年开始行得通

韩国房价的年度变化(%)

然而，这些措施还不够。从2012年到2013年，房价出现了下跌，尤其是在首尔。于是政府采取了进一步的措施，如采取减税措施来吸引更多的需求，以及采取其他控制供应的措施来改善价格。

韩国房价指数

住房建设下降

近年来，住宅建设活动持续下降，主要原因是对住宅重建项目的监管更加严格。2019年，韩国住房建设许可证同比下降近12%，至487,975张，2018年、2017年和2016年分别下降15.2%、10%和5.1%。

首尔去年的许可证数量也同比下降5.3%，至62,272张。

忠北地区去年的建筑许可下降幅度最大，为58.9%。随后韩国庆北(-53.9%),韩国蔚山(-53.6%)、釜山(-49.8%),看上去(-30.4%)、江原道(-26.4%)、济州岛(-22.4%)、大邱(-21.8%)、Jeonbuk(-20.5%),和京畿道(-5.5%)。

韩国建筑许可证

相反，大田和世宗去年的住宅建设许可增加率分别为168.8%和156.9%，达到了最高值。光州(27.8%)、全南(20.8%)、仁川(13.1%)、忠南(3.1%)等地的许可证数量也有所增加。

去年，京畿道的住宅建设许可数量占全国的三分之一。

借款利率处于历史最低水平;政府计划将抵押贷款转为固定利率

韩国的利率非常低。根据韩国银行的数据，2020年10月，新提取住房贷款的平均利率约为2.47%，略低于2019年10月的2.5%，显著低于2008年10月创下的7.58%的峰值。2020年10月，未偿还住房贷款的平均利率降至2.72%，创历史新低。

韩国市场历来对利率变化非常敏感，传统上80% ~ 95%的住房贷款是浮动利率。韩国政府从2011年下半年开始，为了降低债务违约风险，推出了固定利率贷款。2014年2月，韩国金融服务委员会(FSC)表示，到2017年，银行必须持有至少40%的固定利率和摊销住房贷款的抵押贷款组合，2014年的目标是20%，2015年是25%，2016年是30%。

2016年，政府将2017年银行发放的固定利率贷款的目标提高到45%。到2018年底，固定利率贷款目标也提高到47.5%。

韩国利率

然而，新借款人似乎仍然更喜欢浮动利率贷款。根据韩国银行的数据，截至2020年10月，只有31.5%的新住宅是通过固定利率贷款融资的，其余是浮动利率贷款。

抵押贷款继续上升

韩国的抵押贷款市场在极低利率的推动下继续扩张。韩国银行的数据显示，2020年第三季度，民间部门发放给家庭的抵押贷款总额同比增长7.2%，至890.4万亿韩元(合8145亿美元)。同期:

1.商业银行和专业银行:566.5万亿韩元(合5183亿美元)，同比增长8.3%

2.非银行存款公司:95万亿韩元(869亿美元)，同比下降7%

3.其他金融公司:228.9万亿韩元(合2094亿美元)，比去年同期增长11.7%

韩国住宅金融公司(HF)成立于2004年，其使命是无论收入高低，都要满足人们的住房需求，并推动住宅金融市场的发展。截至2020年第三季度，HF持有约176.7万亿韩元(合1617亿美元)的家庭抵押贷款，较上年同期增长14%，几乎是十年前的四倍。

韩国抵押贷款

Anti-speculative措施

今年年初，金融委员会为了抑制住宅市场的投机需求，出台了严格的住宅贷款规定。

财产价值超过9亿韩元(823340美元)的业主不能再获得首尔担保保险公司(SGI)的全贷担保。

对于从住宅金融公社、住宅城市担保公社、SGI等公共担保机构获得全租贷款担保，购买高价住宅或以后成为多住宅拥有者的个人，将收回全租贷款。

从2020年3月2日开始，新的抵押贷款监管规定开始实施:

在新指定的“投机地区”购买价值9亿韩元(823340美元)以下的住宅时，目前的贷款价值比(LTV)从60%降至50%。对于价值超过9亿韩元的房产，LTV比例适用于30%。

在投机地区拥有1套住宅的人，可以申请抵押贷款购买另一套住宅，但必须在2年内卖掉现有的住宅，然后搬进新购买的住宅。

这些措施是在政府早些时候采取的反投机措施之后出台的，比如用于银行评估的“债务服务比率”(DSR)系统。根据该系统，贷款人必须关注借款人的总体债务收入比，包括利息支付，而不仅仅是借款人的抵押贷款和利息支付。

韩国抵押贷款

2018年9月，金融服务委员会(FSC)还发布了新的详细抵押贷款规定:

1.在“投机地区”购买新房时，多房拥有者不得申请抵押贷款，即使是单房拥有者也只有在“特殊情况”下，如搬迁工作，才能获得贷款。

2.只有在住宅用途的住宅价值超过9亿韩元的情况下，才允许抵押贷款。

3.多住宅拥有者和家庭年收入超过1亿韩元的人不能对全租保证金进行公共担保。

4.在“投机地区”购买房屋出租时，房屋租赁商的抵押贷款LTV比率为40%。

5.房屋租赁企业在购买“高价房”时禁止办理抵押贷款。

租金是稳定的

韩国的住宅租赁市场一直比较稳定。韩国银行称，2020年11月全国月租指数比去年同期小幅上涨0.82%。在首尔，2020年11月租金同比上涨0.91%。

与去年11月相比，世宗市的租金上涨率最高，为9.3%，蔚山(3.5%)、大田(1.7%)、京畿(1.32%)紧随其后。仁川(0.81%)、大邱(0.8%)、江原(0.62%)、忠北(0.52%)、忠南(0.51%)、全南(0.4%)等地的租金上涨幅度最小。庆南、釜山、光州和庆北的租金保持稳定。

韩国月租

只有济州和全北分别下降了1.45%和0.2%。

按物业类型划分，截至2020年11月的一年里，公寓租金上涨了1.83%。单元房和联排房的月租金几乎没有变化。

独特的租赁系统吸引了年轻人

住宅的月租几乎是稳定的，主要是由于韩国独特的全世(或正世)租赁系统。租户一次性向业主交付一笔款项以使用物业，不需要定期支付额外租金。保证金在合同结束时全额退还，不计息。

全世系统消除了租户拖欠月租的可能性。然而，相当于房产价值70%到80%的一次性押金，给年轻租房者和新住户带来了巨大的负担。

据《2000年人口及住宅调查报告书》显示，54%的家庭居住在自住住宅中，28%的家庭居住在“全生合约”中。剩下的18%是按月出租的。

韩国经济基本保持稳定

2020年第三季度，随着全球范围内与冠状病毒相关的旅行和健康安全限制逐步放松，韩国出口开始复苏，依赖贸易的韩国经济恢复温和增长。根据韩国银行的数据，继第二季度3.2%和第一季度1.3%的收缩后，第三季度GDP同比增长1.9%。这是自2010年第一季度以来最快的季度扩张。然而，与去年同期相比，2020年第三季度经济萎缩1.3%，第二季度同比下降2.7%。

因此，韩国央行最近上调了2020年的经济预测，至收缩1.1%，较此前1.3%的下滑预测略有改善。从2009年到2019年，经济年增长率超过3%。

2020年11月，日本总体通胀率同比为0.6%，远低于韩国央行2%的年度目标。韩国银行预计，今年的总体通胀率平均为0.5%，2021年将加速至1%。

韩国GDP和通胀率

据统计厅透露，10月份的失业率为4.2%，比去年同期的3.5%有所增加。根据国际货币基金组织的数据，韩国2009年至2019年的平均失业率为3.6%。

据韩国经济财政部透露，韩国的综合财政赤字在2020年8月攀升至70.9万亿韩元(合648.5亿美元)，是去年同期22.3万亿韩元(合204亿美元)的三倍多。

根据惠誉国际咨询公司(Fitch Solutions)的数据，预计今年韩国的赤字将增至GDP的4.4%左右，而2019年、2018年和2017年的赤字分别为2.6%、0.6%和1%。

随着9月份第四次财政刺激方案的通过，预计今年韩国的国债将进一步增加到846.9万亿韩元(7746亿美元)，约占韩国GDP的44%。

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