鲁达 这是Spenser的第752篇文章
上周在上海，我除了办了两场线下的活动，和咱们北外滩的上海办公室和同事们交流外，还有一件很重要的事情，就是买了一套陆家嘴的房子。
具体哪个小区我就不说了，担心说出来之后这个小区就被买爆了，我会在我的买房会员群里和大家分享了。
给大家看下小区楼下旁边的黄浦江栈道的风景哈，确实稀缺和漂亮。
这篇文章呢，我就和大家说下，为什么我会在今年这个时候买入上海，以及选择陆家嘴片区的原因。
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熟悉S叔的老铁们都知道哈，我从2017年开始，就常驻深圳了，并且在深圳每年买一套房；
而今年深圳的房产又是一轮领涨，但我今年没有继续追高买深圳，而是买了房价三年没涨的上海，这是为什么呢？
首先，如果我们想成为专业的房产投资者，有一个观点很重要，就是你眼光不要局限在自己的城市；
你要跳出你的城市来看其他城市，这样你才能遍及全国，甚至是全球的投资视野。
你也不用太担心错过一两个风口，因为可投资的标的还是有很多的。
我先和大家说一个概念，叫做城市比价效应。
大家回顾2015年那一轮城市房价的板块轮动，就会看得很清晰。
2015年ZF希望去库存，发布了几条利好房价的政策，结果深圳反应最快，2014年下半年到2015年上半年深圳一波领涨，大家应该都知道对吧；
2015年下半年开始到2016年上海也跟着暴涨，房价直接翻倍，后来马上出了限购政策，然后2017年杭州开始暴涨，到了2018年、2019年，大家发现哪几个城市涨得最好么，是我老家宁波，和上海旁边的强二线苏州。
为什么是这样的一个城市板块轮动呢，因为资本是聪明，一定要从高估的资产，流向被相对低估的资产。
比如上海和深圳的城市能量级差不多，深圳凭什么比上海贵一倍，虽然供需关系深圳是紧张很多，但是也不应该差这么多呀，不合理呀；
于是资本从深圳回流向上海，等上海涨完了，发现一比对，杭州价格低呀，于是资本流向杭州；
等杭州五六万一平米了，发现宁波虽然比杭州差一些，但也不至于两万一平米呀，不合理呀，于是把宁波炒到了四万一平米。
最后你发现了吗，经过这一轮资本的轮动，各个城市又恢复到了各自合理的价格。
这就是城市的比价效应。所以如果你现在已经错过了深圳今年的这一波涨幅，你也不用太沮丧，你现在要做的，是买入价格还没开始涨起来的同能量级城市，比如广州、上海、北京等，当然，或者一线城市周边的强二线城市，比如深圳旁边的东莞这两个月涨幅居然比深圳还猛。
我听说广州这两个月的交易量已经开始起来了，业主也开始跳价了。上海也是同样的情况，上海过去两个月的房产交易，已经非常活跃了。
你可能会问，S叔那你为啥不买广州和北京，要买上海呀；
哈哈，这个就是个人情怀问题了，因为我是宁波人呀，在上海有套房子，是每个长三角人民的心头愿望呀。
哈哈，开个玩笑，更重要的原因是，上海相对更容易搞定购房名额的问题，这个文章里不能详说，欢迎成为会员，关起门来私下说。
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城市之间的比价效应，我称之为属于宏观分析，房价上涨，还有一个更本质，但是被很多人忽略，或者不理解的因素。
问大家一个问题，短期内房价上涨，到底是因为什么推动？
大家不要被市面上很多没水平的房产中介忽悠，什么货币贬值呀、央行放水呀，钱就不值钱了呀，所以房价一定会涨呀。
如果通过膨胀就一定引起资产价格上涨，那为什么大葱价格没涨呢、汽车价格没涨呢，手机价格没涨呢，不仅没涨，反而还跌呢。
通货膨胀和房产价格，有关系，但没有绝对意义上的参考关系。
因为通货每年都在膨胀，但房子并不是每年都在上涨，甚至上海北京过去三年的房价，整体还微跌，这不是矛盾了么，对吧。
所以货币贬值，通胀导致房价上涨，这个逻辑根本不成立。
不卖关子，大道至简，真正决定房价的两个底层：
第一是供需；第二是信贷利率，也就是房贷利率。
相信很多人都听过这句话，房价的涨跌，长期看人口，中期看土地，短期看金融。
前两个大家都明白，人口是需求，土地供应，体现在房价的供需关系上。
所以，这就是为什么我一直强调要果断抛弃三四线城市房产的原因；
人口在流出，政府又在大量卖地建房，供大于求，未来三四线城市房价会继续下跌；
而一线城市人口在流入，城市土地供应稀缺，所以一定要买一二线城市，而且你有想过，为什么每次一线城市房价领涨，都是从深圳开始的么。
本质上就量大原因，第一，深圳房子的供应量是一线城市中最紧张的；另外一个重要的原因，是深圳的金融信贷政策，是最有灵活空间的。
短期内影响房价的，是金融和政策，但是这一块，很多小白就不太懂。
而金融和政策最直接的体现，就是房贷利率。
大家一定要记住，房贷的利率对房价的影响，远远超过大多数人的认知。
如果大家分析2009年房价的暴涨，2014、15年房价的暴涨，都是因为降低了首付比例，提高了信贷额度，降低了贷款利率，这都是为了两个目的：
第一，释放更多资金的流动性和充裕度；第二，降低资金的使用成本。
所以，利率降低了，房价就容易涨；利率提高了了，房价就容易跌；
上海在2015年暴涨翻倍之后，上海房贷利率从4.52%上升50个基点到5.01%，直接导致上海楼市冰冻了三年。
那么今年，会发生什么呢，大家可以看下目前整个市场利率的调整变化。
全国的房贷利率已经连降6个月了，虽然降幅很小不明显，但可以看出信号。
大家细品，我就不能多讲了。
今天的文字比较长了，希望对于你今年买房有个参考，不要听取市面上过于片面的信息，抓住投资本质。
我一般都会在自己的群里，详细的讲解我整个投资的逻辑，主题包括但不限于：
今年的房产投资要不要买，买哪里，我的选筹逻辑是什么
我为什么在上海没有买新天地，大虹桥，前滩板块，而买陆家嘴板块。
我为什么没有选汤臣一品，中粮海景等豪宅标的，挑选XX这个小区，以及是如何挑选户型和楼层的逻辑?
和房东谈判，你一定要注意哪些细节，才能谈到低价。
省下一二十万的中介费等等。
买房交易里全是坑，防不胜防，大家一定要擦亮眼睛呀。