luda 本报实习记者 杨让晨 记者 盛兰 张家振 上海报道
“三价取其低”、二手房核验价、上调房贷利率……近期，上海房地产调控政策频繁密集加码，使得上海楼市在逐渐步入稳定期的同时，也让即将入市的买卖双方重新调整了心理预期。
“稳房价仍需持续用力，调控成效逐步显现。”7月底，上海市发改委主任华源指出，今年上半年，上海市市场化新建商品房和二手存量住房成交量同比增速较一季度明显回落，房地产市场量价齐升的上涨势头初步回落。
进入今年下半年以来，上海市再度从交易成本、需求端和金融端等多个维度发力，连续出台了一系列房地产调控新规，政策影响也“立竿见影”地体现在了交易价格上。8月16日，国家统计局发布的数据显示，上海二手住宅销售价格和新建住宅价格在今年7月份分别环比上涨0.7%和0.4%，涨幅分别同比6月份回落0.3个百分点和0.1个百分点。
《中国经营报》记者在采访中发现，上海房地产市场特别是二手房市场降温明显。以位于上海市浦东新区的梅园三村小区为例，据中介工作人员介绍，小区有房源在年初的价格达680万元左右，但由于行情不好、房主又着急变现买新房，挂牌价格在多次下调后已降到490万元左右，降价幅度接近200万元。
对于调控政策的落实情况和影响等问题，上海市房屋管理局办公室相关负责人在接受记者采访时表示：“目前政策的细则已经全部公布，我们也将严格按照这些政策执行，稳住上海楼市的预期。”
清网行动整顿“虚高挂牌”
“房源正在核验，请进屋咨询。”在梅园三村小区附近的一家房屋中介门店玻璃门上张贴着这样一张A4纸打印的告示牌。和此前相比，各门店贴满色彩艳丽的大幅精选房源告示牌的景象已不见踪影。
这是记者近日在浦东新区多地走访看到的新变化。梅园三村小区一家房屋中介门店负责人告诉记者：“自从二手房的价格需要进行核验之后，精选房源展示牌已经不让摆放。近期，城管工作人员已多次来各家门店探查，不符合核验价格的房源一律不让挂牌展示，而且之前在街上‘拉客’的行为也被禁止了。”
7月9日，上海针对二手房市场发布新政策，要求在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息核验环节。按照最新规定，上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据对每套房源挂牌价格进行核验，没有通过核验的房源不得对外公开展示。
彼时，上海房屋状况信息中心表示，已通知11家头部经纪机构，在接下来的一周内对全市二三十万套存量二手房挂牌房源集中“清网”，虚高房源立即下架，包括线上和线下门店都不能展示；而需要再次上架的房源以及新增挂牌房源，都必须通过真实价格核验环节。
二手房价格核验制度对房源“虚高挂牌”现象的“管控”效果明显。以链家网为例，有数据显示，该网站在价格核验前大约有2.8万套挂牌房源，在7月19日核验价施行当日则只剩1.3万套，多区域的房源纷纷下架。上海链家数据也显示，新政策推行后房源挂牌价格环比下降了8%。
记者同时注意到，在新天地、前滩、北外滩、大虹桥徐泾和滴水湖等板块，价格虚高明显的挂牌房源也正在不断下架，部分小区甚至出现了“零挂牌”现象。例如，在价格核验制度实施之前，中粮前滩海景壹号小区有多套价格为20万元/平方米的二手房源在链家平台上挂牌售卖，但目前已经全部下架。
该区域内的中介人员告诉记者：“除了海景壹号，在前滩代表小区中还有晶耀名邸、东方悦耀和东方逸品等小区的房源因为价格太高，无法通过核验，现在都不能挂牌显示了。”
在对挂牌价格进行管控的同时，上海二手房交易市场也出现了“阴阳价”现象，即挂牌核验价与实际成交的网签价的差距多达几百万元。对此，上海房地产交易中心工作人员也向记者表示：“实际交易的网签价是可以与核验价不一致的，不影响交易。”
此外，部分因挂牌价过高而“下架”的房源仍在交易。如链家平台的工作人员王鸣（化名）便向记者展示了链家“内网”的房源信息。其中，陆家嘴国际华城小区内房源单价为15万元/平方米，总价皆在2000万元左右。王鸣表示：“这个小区房源因价格太高无法通过核验，但在链家是有在售房源的，只是‘外网’不展示而已。”
压缩购房贷款“杠杆”空间
“买卖双方以高于核验挂牌价的其他价格成交，也能够进行网签，但要注意税务部门在审税时是否会认可该价格。”上海房地产交易中心工作人员向记者表示，税务局的核定价可能会与实际网签价存在较大差距。
8月6日，上海再次推出二手房屋抵押贷款政策，宣布上海各银行在审核银行房贷时，将依据税务核定价、网签价和银行评估价三者中的最低价格审批贷款额度。交通银行上海分行营业部贷款中心的工作人员也向记者确认表示：“在8月6日当日及之后进行网签的房源，都要进行三个价格的核验。而在这之前已经完成网签的则按照原来政策，只审核网签价和银行评估价。”
在业内人士看来，此举对于需要贷款购买二手房的购买者而言，增加了首付比例和购房压力，压缩了购房贷款的“杠杆”空间。
同时，为了进一步“降杠杆”，上海市在7月24日全线上调了房贷利率。近日，中国银行和交通银行等大型国有银行上海分行营业部贷款中心负责人向记者确认：“上海首套房贷利率已经从原先的4.65%上调至5%，二套房贷利率则从5.25%上调至5.7%。”
对于此次上海金融机构上调房贷利率影响，易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者指出，这充分说明上海已经出现了房贷“收紧潮”。“首先，会影响购房者的购房成本，即按揭贷款成本。贷款政策收紧后，客观上对于二套房市场影响更大，有助于进一步稳定市场，同时也使得后续房价趋稳空间更大。”
此外，上海多家银行在刚进入下半年便已经对外表示：“放款时间不定”。中国银行上海分行贷款部相关负责人在7月底告诉记者：“目前，从审批到放款要完成全部流程的话，可能得等到春节之后了。”
而中信银行上海分行贷款部门相关负责人则向记者强调称：“在个人住房贷款业务方面，我行已经不直接向个人开放了。例如，在二手住宅贷款方面，我们目前只跟链家平台合作，需要通过链家这个第三方进行担保；而在新建住宅贷款方面，我们也只与部分开发商进行合作，比如目前我们和一些头部房企都有合作。”
上海某即将开盘项目的销售人员也告诉记者：“现在贷款的确很难，我们也还没有确定好合作的银行。而且我们这边未来的贷款额度也不会很多，贷款三成的放款会快一些，如果贷五成或以上，放款周期最起码得半年以上。”
调控风暴浇灭楼市“虚火”
李立（化名）是上海市一家头部中介机构的区域负责人，在其看来，目前上海房地产市场正蔓延“悲观”情绪。
“尽管目前愿意降价的房东占比不多，但是买房者的心理预期已经大幅下降了，绝大多数都在观望。如今，上海房地产市场行情已经由去年的‘卖房市场’变成了‘买方市场’。”李立告诉记者，带看量减少预示着未来成交量的增长缺乏动力，目前已经有同行开始转行、部分中介门店也关闭了。
而上海市7月份房地产交易数据也验证了李立的说法。上海链家研究院监控数据显示，7月份，上海市共成交二手房2.4万套，环比下降15%，同比下降16%；成交套数是今年以来除受到春节影响的2月份之外成交最低的月份。此外，成交金额为819亿元，环比下降13%，同比下降15%。
与此同时，上海链家数据显示，7月份带看量环比下降了16%，并且已连续两个月出现环比下跌的情况。链家发布的信息显示，部分业主已经主动表示下调挂牌价格，后续成交价格可能会逐步下降。
业内人士指出，二手房交易延缓导致了置换需求受限；与此同时，今年以来上海加大了新房供应量，进而降低了新房市场的恐慌性。在价格方面，由于加大了刚需房源的供应，进而导致新房市场的交易价格出现了下滑。
随着上海第三批新房集中供应已经进入尾声，原定于7月份开启的第四批集中供应迟迟尚未落地。多个原本规划在近段时间开盘项目的销售人员向记者表示：“开盘时间或许会延迟到10月份左右，目前还不确定。”
对于推迟入市的原因，链家研究院分析指出，可能是为了避免新房市场成交量一直保持在高位，进而导致出现新房市场繁荣的局面，但是若限制供应量，在目前的环境下，或将导致需求回流至二手房市场。