luda 前滩三商奖名着以平均高达12.18万/坪的平均价格，仍开始迎来文电城。
陆家嘴宅邸世茂滨江花园10万韩元以内的房源被抓了一把。
难道陆家嘴真的气数已尽？
01
浦东开发之前，上海的几何中心是法租界；
浦东GDP过万亿后，上海的几何中心是黄浦江。
黄浦江的中心是陆家嘴。
看一下各区人群分布就清楚了。
各梯队区域产业结构（大致示意）
收入最高的人集中在黄浦江沿线，豪宅还能去哪？
豪宅区的标签通常有三个，历史沉淀、经济中心、稀缺自然资源，唯独黄浦江两岸可以集齐。
黄浦江核心江段为杨浦大桥至徐浦大桥，长度约24公里。
东外滩北外滩一直是雷声大雨点小，发展起来还需要很长周期。
陆家嘴北滨江尚处于开发过程，规划有些混乱，居住氛围并不浓厚；
黄浦区沿江是外滩，没人敢动；南市区正在大拆大建，潜力尚需观察。
前滩过于远离中心，辐射周期更长，而且通过产品把自己作死。
只有徐汇滨江与陆家嘴滨江具备豪宅区气象。
徐汇滨江已经较为成熟，深墙大院，不可逼视。
不过与陆家嘴滨江相比，地段上略差一些。内环外的位置有一定影响，周边附着的资源也略逊一筹。
陆家嘴滨江一出生定位的就是豪宅。
世茂滨江花园最早入市，金融中心概念、亚洲最高住宅赚够了眼球，自带公园、沙滩、苏州园林、天鹅湖、比足球场还大的草坪、酒店式大堂极具豪宅感。
请梁朝伟代言的故事更是令行业津津乐道。
此后频繁打破上海市房价天花板的，除了黄浦区几个豪宅其他基本被陆家嘴滨江承包。
大量高品质住宅汇集在这里，形成了强烈的社区氛围。
由于全新开发，没有历史包袱，规划相当完善。各个小区地块方正，道路整洁有序，社区居住人群同质。即使是租客，租金通常也在2万以上。
而且经过20多年沉淀，社区氛围已经相当成熟。小区外绿树成荫，小区内幽静高深。
这是入则宁静。
对口洋泾-菊园九年制实验学校水平一流（虽然大量家庭选择民办或国际学校），而且大部分小区步行可达。
延安东路隧道、人民路隧道、复兴东路隧道形成的道路网畅达全城，商业、医院成熟而且便捷。
第一八佰伴在相当长的时间内是浦东甚至上海高端商场的代表，现在俨然已经发展成成熟的商圈。
八佰伴商圈
当然现在国金中心高端品牌数量更占优势，客群范围辐射全城。
这是出则繁华。
由于处于核心江段，江景气势雄浑，与新开发的前滩等区域有高下之别。
陆家嘴滨江二线江景
前滩一线江景
江边漫步道广受好评，喜欢热闹的往北走到东方明珠再到北滨江，喜欢清静的往南一直到世博前滩。
更重要的是，这里距离宇宙中心仅一步之遥。窗外就是地标性三件套，站在这里，你才会觉得自己是这个城市的主人。
这是稀缺地段。
这样的豪宅区，放眼全国又有几个？
02
这里的小区品质也是上海鲜有，更不可能因为房龄导致人口外流。
提起老城区，大部分人的担心是房龄太老，居住体验较差。更重要的是，以后难以出手。
这是原因是这30年上海发展太快了，以至于房子交付一段时间就落伍了。
20年前，户均0.5个车位的小区一定是豪宅；20年后，户均不到1个车位的小区开始被抛弃。
景观设计、户型设计无不同理。
而且部分小区自身品质不佳，物业管理也不到位，居住体验折损速度太快。
但是法租界的洋房有些都接近100年房龄了，按单价计算仍然上海最高。
汤臣一品房龄也有十年多了，谁有底气称它为老破大？
只要设计理念没有落伍，物业管理水准足够品质得以保持，房龄并不是问题。
而且当下城市化已经放缓，近十年建成的小区看得见的将来仍然可以满足大家对居住的要求。
陆家嘴滨江定位富人区，设计理念超前，产品品质过硬，物业管理相对完善，除了部分小区车位配比问题，其他方面不输新房。
经常有人说世茂滨江花园户型不好，前滩的伪豪宅又能好到哪里去？
无论是功能性还是社区品质，前滩有几个项目能超过世茂？
即使是三梯队小区江临天下、汇豪天下，除了外立面不显高档、车位比不够，其他方面仍然够用。
而且近三年因为限价，开发商都是死卡建筑标准下限，楼板规定最薄10厘米绝对不会超过11厘米。
所以近期维权事件高潮迭起。
能看得到的将来，陆家嘴滨江的代表性小区都不会被新房落下。
舍弃这些小区去买新房，唯一的因素就是心理作用或者新房限价了。
再说，哪有那么多新房次新房？
我们通常说的次新房，交付时间通常在7年内，超过7年后折旧程度明显放缓。
按照70年产权时间计算，90%的时间都是“老房子”状态。
具体来讲，2014年-2019年，外环内共计成交新房约10万套。
相对于外环内1000万人口来讲，这个数字并不大。城市化进入尾声后，这个数据还会进一步缩小。
而且次新房是贬值速度最快的阶段。房子自身与汽车没什么区别，拿到手后就开始贬值。7年过后进入价值平稳期。
即，7年过后的二手房市场，前滩已经失去房龄优势，那时拿什么与陆家嘴滨江竞争？
靠一个不知道能不能入学的华二分校？
03
前滩通常被称为陆家嘴2.0，以超越者的身份高高在上。
毕竟陆家嘴也是由一片滩涂成长为上海中心，大量之前爱答不理的人现在已经高攀不起。
前滩为何不可？后滩为何不可？东外滩为何不可？大虹桥为何不可？
或许真的不可。
陆家嘴的崛起不是上海中心转移至此，而是大量的外来资源堆积而成。
传统的中心仍然是中心。百年后，老城厢依旧寸土寸金。
外来资源，指的是人口与资本。开埠后大量外来人口携带天量资金涌入，老城厢容量到达上限后迅速扩张，各国租界也因此而充实。
其实正是太平天国时期江浙土豪为了躲避战火，携带家当到上海避难，将上海推到了中国第一大都市的位置。
人口资金到达上海后，冲击了上海现有板块秩序，新的城市中心不断崛起。
建国后的人口增长更多的是内生型，外溢人口被大量的工人新村吸附。没有外来人口冲击，当地人对板块的认知没有大的变动。
市区依旧是市区，曹杨新村交付入住了仍然是乡下。
1990年后上海再次腾飞，20年间人口翻了一倍。这时计划生育已经落地，人口增长主要是外地流入。当然随之而来的是大量资本。
旧有板块秩序再次受到冲击，外地人以及资本再次催生出新的城市中心——陆家嘴、联洋、碧云、古北、大宁、新江湾城等等。
所以说陆家嘴的崛起原因不是规划，而是历史使然。当初大量的人口资本涌入的是周家嘴，现在周家嘴就是中心。
当然原来的中心仍然是中心。
2015年后城市化开始放缓，上海2500万人口上限已经写进规划纲领。
没有了外来人口与资本，靠什么力量催生新的中心？
能看到的趋势是现有人口稳定后，板块秩序重新固化，一些郊区板块可能永远是郊区的命运了。
04
即使有新的中心崛起，也不会影响陆家嘴的地位。
上海一百多年的发展历史说明，新中心不会取代旧中心的位置。
法租界崛起后，老城厢仍然是华界中心；
陆家嘴崛起后，南京西路、新天地的中心位置反而愈加牢固。
其实近30年上海的高速发展更像是两个城市的合并。
原有的1000万人，有自己的中心区域与郊区；
新近流入的1000万人，形成了自己的中心与郊区。
当然相互之间也有资源流动，老上海人去浦东定居的不在少数，大量新上海人涌入法租界。
一个地区成为城市中心需要几十年的沉淀。
医院容易建成，好的医生引入需要时间；学校容易建成，教学成绩需要时间检验。
商务区大楼容易建成，产业导入需要相当周期，100栋“亿元楼”更是需要时间。
地铁从规划到落地5年起，以后可能需要10年，而且造价1公里1亿以上。
这些成本高昂的资源组合在一起，相互配合，造就了城区便捷的生活。
瑞金医院成立于1907年、汇师小学创办于1870年，这些优质的资源不断的吸附着人口流入。
即使经历过战火，大家依旧在废墟上重建。
说句题外话。
现代城市生活，是人类几千年发展演化的最终形态，竟然有人想逃离城市归园田居。
当然大部分人半年就受够了乡村生活，重新回到城市。
陆家嘴区域虽然开发于1990年，近10年才开始进入成熟期，这样的中心，会被抛弃吗？
能看到的趋势是，陆家嘴将一直代表上海的繁华与国际地位，只要地球不毁灭。
05
在房价上来看，陆家嘴滨江一定是被低估的。
通常情况下，一线城市顶级豪宅区的价格是城市均价的5-6倍。
上海由于板块秩序受到冲击，塔尖客群被分流严重，导致没有形成真正的富人区。
豪宅分散带来的结果就是，贵的房子价格被拉低，便宜的房子价格被抬高。
成熟的板块秩序是，大部分富人居住在黄浦江两岸，以陆家嘴滨江、黄浦滨江为核心；少部分富人居住于法租界洋房。
上面两类群体中会有部分客群购入郊区别墅度假使用。
板块成熟时，项目间的价格差异会逐渐缩小，直至与汤臣一品形成合理梯队。
即，汤臣一品20万，次新房16万左右，普通小区10万左右。
陆家嘴滨江价格被低估的另一个因素是集中抛盘。
世茂滨江、仁恒滨江开盘时，大量江浙富豪投资持盘，在2015年后集中抛售，导致库存高企。
尤其是低区非江景房源，房东心理预期到达低谷，价位随之降低。
可以说，目前是陆家嘴滨江最被低估的时刻，当板块炒作的浪潮过后仍然会回归。
与之对照鲜明的是，新兴板块价值被严重透支。前滩成熟期价格可能会在10万上下，现在还是一片工地就已经高达12万。
真如成熟期价格可能会与长风一较高下，高压线还没处理就已经追平。
人生太短，对世界的认知受到过往经历影响非常正常。
现在看多前滩的，可能有一部分是因为之前没有入手陆家嘴吧。已经错过一次，谁让我错过第二次我跟谁急。
所以对于他们来讲，只要规划足够宏大，再差的房子也能卖掉。
当年跟风买世茂滨江花园的看到这些人涌入前滩一定瑟瑟发抖：当年徐家汇只卖1万多，我为什么花4万买世茂？