鲁达 中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家
<原创> 作者：胡岚
大市政配套费这些年都成为房地产企业的一个痛点，痛的原因主要是在于其发生的时间是在承受人办理土地证之后，领取建设工程规划证之前，且是按照建筑面积标准收取的，因此普遍的房地产企业都认为不应作为契税计税依据征收契税。下面我们就来分析分析大市政配套费的涉税问题。
一、何为大市政配套费
大市政配套费，即城市配套费，是指按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用，它按建设项目的建筑面积计征，其专项用于城市基础设施和城市公用设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设。
可见，大市政配套费承受人在办理土地证之后，领取建设工程规划证之前，按照建筑面积标准缴纳的一种行政事业性收费。
二、大市政配套费是否缴纳契税
想要说明这个问题，我们需要看看财税（2004）134号文的相关规定：
一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
该财税文件中针对于不管是以“协议方式取得土地”还是“以竞价方式取得土地”，土地价款都包括市政建设配套费，且作为契税的计税依据。因此对于大市政配套费必须要缴纳契税已经成为了定局。
三、大市政配套费是能否在增值税计税中差额扣除？
从以上结论引发的问题，既然大市政配套费作为土地价款的构成缴纳了契税，是否可以作为土地价款，在增值税计税销售额中扣除？
我们来看看相关的财税文件规定：
第一，财税〔2016〕140号文第七条规定：“《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。”
第二，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定：(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
第三， 财税【2016】36号文件规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
从以上三个文件，可以确定向政府部门支付的大市政配套费属于向政府部门支付的土地价款，且大市政配套费的缴费凭据也是省级以上财政部门监制的财政收据，这两点完全符合财税【2016】36号文件差额扣除的条件，因此在增值税计税销售额中，作为土地成本计算差额扣除。
这样的好处是，契税缴纳毕竟只有税率仅有3%，而增值税扣除的税率是9%。
举个例子来说明。比如某房地产公司为B项目缴纳了大市政配套费为1090万元，那么其需要缴纳的契税为32.7万元（1090万元*3%）。但是在计算增值税时，1090可以作为土地成本抵减销项税额为90万元【1090万元/（1+9%）】。两者相抵，企业还可以少交税款57.3万元（90万元-32.7万元）。对企业来说也是很有益处的。
因此个人的观点是，既然税务局在征收契税的时候将大市政配套费计入土地价款作为计征契税的依据，那么房地产企业就要努力争取将其作为土地成本在计算增值税计税销售额中扣除。