鲁达 我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：西城老破小一套价值约800w，朝阳老破朝向不太好一套价值不到700w，现在手上现金150左右，税后60w，俩娃，想把朝阳老破换成大一点新一点在北三环到四环附近请问如何操作？
回答：出掉朝阳，你的月供在2.5内会比较好不影响生活质量，结合首付能看到总价1000左右的标的 选筹板块 北苑大屯路和惠新西街，望京也可以考虑
提问：房姐好，看了昨天学区房购买人群画像我也有个疑问希望得到解答，我资金有限购买学区房只能买到老破小这级别的，60-70平总价也要800万了，户型很差。我有个疑问，这种房子未来真的有人接盘吗？下一批购买主力就是90后，这批孩子和上一代人明显的不同，宁愿背几百万负债，住进60平老破小吗？
回答：所以没推荐你买老破小学区房。 如果你有5000万，用500万博一把，即是没赚钱或者亏了，也不会太心疼，大不了当教育消费了。 如果你还没有太多房子，底仓薄弱，先赚钱。 赚了钱，你可以再花钱； 没有钱，花了就没钱赚钱。
提问：房姐老师好，目前手里有子弹1300，想买东三、四环的房子，属于二套。虽然自住但也想考虑房子的保值性。目前关注金地国际花园，圣世一品，棕榈泉和禧瑞都的大两居或三居，不知您能否推荐。另外由于孩子在南二环附近上学，昆仑域的高层值不值得买，和清芷园160三居哪一个更值得持有。
回答：1300万首付选择面很宽。 金地可以选择，不过出货就那么几套，概率小。 圣世一品回避，回答过。 棕榈泉可以考虑。 基本都可以够到4-5居，选择1500-2000万之间的，会有40%-60%的现金剩余
提问：房姐，您好！回龙观龙华园，小三居87平，楼层2，装修较好，400.6万，自住值得入手吗？ 另外还想问下，洋桥木樨园的80年代的老小区什么价格可以买？将来还有升值空间吗？感觉到房子太老了。谢谢
回答：你好，400万的龙华园两居，价格肯定贵了 木樨园老小区相对没有溢价，靠近地铁的可以淘淘90年后的小区，单价尽量控制在4.5以内
提问：房姐，桂林临桂新区的房子值的投资吗？
回答：桂林没有投资价值，广西唯一还有点投资价值的只有南宁了。 放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但桂林是一个人口净流出的城市，如果一个城市的流量来自外部，不是本地居民的内生力量，是不够稳当的。 并且旅游地产通常难租难卖，作为投资选择也不优质
提问：房姐好，急需您的专业意见，子弹200-250，sdsf，孩子小学三年级，租住朝青国美第一城，小学一般，考虑买房兼顾好一点儿的初中，目前三个板块在看，望京陈经伦片区、亚运村朝外、双井工大，希望两居自住和保值，以下几个小区哪个更值得买：南湖中东园、望京西园、宝星园、慧忠里、慧忠北里、百环家园、九龙花园；或者麻烦您给推荐适合的小区；朝青国美划片北京二中朝阳分校，学校很新，是否也可以考虑入手国美两居？期待您的专业意见，多谢多谢
回答：朝外跟陈经纶教育质量差别不大 但朝外片区的房子普遍偏老，保值效果一般 如果综合考虑 建议 宝星园、望京西园、南湖中东园 二中朝阳分校比较新现在不好说，有待观察
提问：房姐好，新人首问，盼请翻牌，感谢。 先说说自己情况，单身，女儿11岁，我和女儿户籍广东（家里亲人也多在广东），今年我和女儿均已入广州集体户口。目前居住在北京已有住房，现阶段工作地点在广西，未来定居城市主要以女儿高考的一线城市为主，首选发展城市是北京（在冲刺北京积分落户但很难），其次发展城市及以后养老可能是广州，广东无房。 收入情况：因为所在行业受疫情影响极其大，今年及未来都比较深远，未来收入将极其不乐观，目前手头有资金300（除此还留有2年房贷月供）希望能尽可能在广州市中心、地铁方便、小区物业好环境好。以投资为主，如北京积分落户失败，即有可能去广州自住。 问题：（1）广州市内有哪些楼盘合适？（2）个人名下已有一套北京住宅，在广州算二套吗？首付需要几成？感谢！
回答：1. 广州比较推荐黄埔和万博板块。 选筹参考: 金碧世纪，雅居乐花园，中海康城，黄埔雅苑，万科城市花园，金色悦府 2. 看你是否有贷款在还，广州无房有住宅类贷款记录首付四成，广州无房贷款未还清 首付7成。
提问：房姐好，新人首问，首套首贷，首付在130上下，自住，单位坐标知春路，一居或小两居，对学区没有要求。 1. 请问房姐推荐我看哪块的房子?目前有去看过长阳半岛，稍觉得有点远。蓟门北里房子太小，使用面积在30以内。 2. 首付上，您会建议再贷一些消费贷，够一下更好的房子吗？谢谢。 2.
回答：1. 可以看看丰台 中海御鑫阁 、设计师广场。或者昌平回龙观 首开智慧社、新龙城、流星花园等 2. 能承受的情况下，尽可能往上够
提问：老师您好！我是沈阳人，老公山东人。目前没有孩子，两个人单独在北京生活。都是自由职业，收入稳定，家庭月入2.5W左右。可支配现金50W，可以再多10万左右，但有不确定性。 最近考虑入手一套房。 A燕郊：手里现金不够在北京付首付，考虑燕郊2室自住，但首付还是需要跟家人拆借，买了这套房可以自住； B沈阳：沈阳最近房价有些许涨幅。我父母还在沈阳生活，名下无房产，但他们有住处，买房可以做在他们名下，我是独生子女。如果选择这个方案就纯粹是投资，无法自住，但投资有风险； C等一段时间凑够燕郊首付：不需要借外债，但怕有涨价风险。 问题： 1.以上哪个选择更有利？ 2.如果选沈阳，新房还是二手房比较好？ 3.除了这些是否有更优选择？ 第一次接触房产，辛苦老师了！
回答：燕郊更合适，雪坡比沈阳长，如果明年内能筹足首付 就等等再入。否则就直接拆借入 沈阳主要看长青南街、 洪新城、道义板块和沈北新区
提问：房姐求助！sfsd婚房计划5-7年置换，预算不超1000，双井的两居（8.3）朝南和永安里的两居（7.0）朝西该如何选？对于东方瑞景这个小区有何建议？感谢！
回答：双井>永安里 东方瑞景 办公的居多 物业费高 大塔楼 有些户型采光不好 再就是户型特别大，单价低，但是总价不高，居住氛围比较差，这个小区涨幅一直不行
提问：房姐好！有两个问题请教您：1、我刚刚卖了北苑华贸城的小开间，入手了亮马桥的星源汇，总价700均价9，您怎么看这次操作？2、我年收入200万，单身，不爱攒钱，下一个2年基本条件不发生大的变化的情况下，您建议如何换房？以实现资产较快增值？谢谢！
回答：1. 华贸城本就溢价置换是正确选择 2. 短时间连续置换成本是比较高的。因为你的月供能力强，下次建议提高杠杆，入一套1400上下的标的
提问：目前有南三环外万年花城四期房一套，南北通透大三居，小区中间位置。市值扣完贷款后能有600万。老人60，有北京户口，无房无贷指标，手头有200万。不考虑自住，纯增值角度，1.是把三局卖了，加200万，贷款1000万买个大户型？还是200万首付，贷款买个上车盘？2.大户型推荐什么小区？3.200万首付上车盘，是否可以考虑翠微附近的小区。
回答：1000以上的投资盘需要单独分析，市场并不大，不建议卖掉砸在一套上 做个二次抵押，把首付提高到300到400能买到650到850左右的标的，主看这些区域朝阳公园，金台路，大望路
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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