鲁达 作者
回龙观业主眼中的3年200亿韩元
前几天采访了一位80多岁的后师，谈了买房的经历，10年来，通过夫妻的努力在回龙观租房，从买小户型到买国风食品汤的三家，过程非常令人鼓舞。(莎士比亚)。
她见证了回龙观的崛起，回龙观见证了她的成长。我印象特别深的一瞬间是她笑着说：“回龙观还会变得更好，最近的新闻你看了吗？北京将3年投入200亿资金提升回龙观天通苑宜居指数，多大的利好啊，曾经的睡城，现在正名了。”回龙观与她已胜似家乡一般的存在，看见回龙观变的更好，她打心里高兴。那一年回龙观新房价格15000
在做这次采访之前，我给回龙观贴的标签是：人多、房子多，经济适用房，对了，还有看海。
第一次去回龙观还是2010年，记得那时街上的人还不是很多，偶尔能看到几个街头小贩，路两旁临时建筑很多，一排排拔地而起的房子，机械工程车，渣土车特别多，感觉哪哪都在施工，到处都在盖楼，那时很多人管回龙观叫睡城。
那一年回龙观新房价格15000...
现在回龙观一套四居或复式月租金都得12000…
我也曾思考，为什么这么多人会像王姐一样前赴后继的选择在回龙观安家置业，采访过后我理解了，回龙观交通便利，生活便利，有人气，这就是大部分回龙观业主的心声，这种感觉只有在一个地方居住久了才懂。
这里，生生被“码神”考成“学区房”
提起回龙观有不少有意思的段子，上高中那会，已经有同学家里拆迁从西城搬到那里，我一直以为回龙观这个名字跟道教有关，解释起来也和北边上风上水的说法相符，后来去昌平的第一个小区叫矩阵，进门奔北走到头就能看到供奉一尊神像，更印证了我的想法。直到有一次跟那边一位盘着核桃遛鸟的老大爷闲聊，人家说，你说的不对，明代皇帝曾经在祭拜陵墓往返十三陵途中在这驻足休息，所以这叫回龙观。
我们去过的地方都会有用标签去形容它，毫无疑问回龙观的标签就是“程序员之城”，关于“码神”的段子也是层出不穷，什么回龙观的“码神”包圆了这里所有的房子；“码神”的孩子把某某某小区生生考成了“学区房”；晚上十点回家，小区里还能找到不少停车位等等。这些段子我们大都无从考证，但互联网，it男，早出晚归，直到现在也是这里的常见符号。
回龙观晚上10点的公交车（拍摄于2018.7.9）
关于回龙观，你必须知道的事儿
聊起回龙观的发展，很多人未必了解，整个区域自西向东，沿着回龙观西大街和东大街发展，文化路西侧为西大街，东侧为东大街，回龙观的街道和小区非常规整，南北为路，东西为街，小区分布整齐。
西大街沿线发展的早，先建的小区都是98-02年的老房子，房源构成为单位分房，拆迁安置，部分小面积商品房及大量的经适房。商品房像龙华园西区东区以及中美合资的龙泽苑及东区，自带水系花园，那个年代还真是少见。经适房在这片占的比重可不小，云趣园，风雅园，都是回龙观第一批经适房小区，2002年左右的房子。郦龙园，新龙城，吉晟别墅，流星花园，也是回龙观西区为数不多的商品房小区。
龙腾，龙跃，龙锦属于第二批经适房，房龄在2004年左右，相比第一批经适房，距离轨道交通更近一些。
再往东看，龙锦东就更新了，06-08年的经适房，东城西城回迁安置，房子新建筑质量好一些，在经适房里算性价比高一点的，就是偏。商品房的话，有紫金新干线，华龙苑北里。
8号线开通，周边商品房关注度也一下高了起来，国风美唐，矩阵是这边比较火的小区。
回龙观目前整体二手房价格来看，经适房价格4-5万/平，纯商品房话5-6万/平。
为什么在回龙观买房，怎么买？
佳爷，揭叔的直播经常对遇到选择困扰的购房人说一句话，就是先明确需求，我再帮您推荐，想明白第一需求是什么，有的时候您的问题自然而然就迎刃而解了。
这话不假，就拿今天要说的回龙观举例，我用需求和楼盘的对应关系给您做个粗略的解释：
不求地段房子新：紫金新干线
不求地段房子便宜：华龙苑北里，天鑫家园
不求地段房子新还便宜：龙锦东
追求地段价格低：龙花园，龙腾苑
追求地段还得有电梯：新龙城
追求地段有电梯还得临地铁：首开智慧社
追求地段有电梯还得临地铁还得能上学：矩阵
追求地段有电梯还得临地铁还得能上学房子还得新：公园悦府，国风美唐3期
我列的只是我理解的一些购房需求和选择方法，当然您可能对应出的结果跟我是不同的，但是您按照我的方法做了，符合您要求的小区相对就容易取舍了，您说呢？
回龙观热盘
回龙观热门的楼盘正不少，新房时期的“风口”楼盘——国风美唐，有好学校背书的——矩阵小区等，上周末我就特意去游了一天回龙观。
国风美唐
8号线回龙观东大街出来，就看见了国风美唐，紧邻地铁的是二区，有门禁，但是管的不严，跟着就混进来了，小区周末给的感觉也是有些懒洋洋的，没什么人遛弯，跟着别人进去一栋楼，楼道里比较简陋，而且安装二层防盗门的住户不多，但是卫生保洁还算可以，楼道里正好有中介带人看房，从他们的对话中了解，小区租房消息很多，很多购房人买后都是租出去的，所以租售的房源比较多，即便这样，还是感觉冷清，可能少了一些居家感。
国风美唐实景图
实地感受过后，我认为美唐的3期要比1期和2期物业和居住品质更好一些，1期和2期租客相对多一些，目前美唐整体的价格在5.6-7万之间，一期因为房源即将满五，价格高一些，出现了7万左右的报价，户型来看挂售较多的为91平2居，125平3居，142的4居，从成交看，美唐并没有延续新盘成交的火热，因为价格相对价高，同等预算，踮踮脚能够上海淀的房子了，所以二手房成交数据在回龙观只能说是一般，成交主要来自1期2期房源，3期成交很少，如果选择这个小区的话，3期综合来看是个不错的选择，缺点就是未满五。
天龙苑-矩阵小区
从国风美唐北门出来，对面有一排餐饮底商，人气旺，往西走，到了矩阵，走进小区，右侧是底商和居委会，隐约还能看见一个幼儿园，左侧是活动场地，有业主在那打篮球，小区最北侧就是传说中的佛像。
天龙苑-矩阵小区
矩阵共分4期，户型有100多种，1期为1-10号楼，98-2000年的老楼，不带电梯，1期采用集中供暖，听业主说用的煤气罐，2期，3期为自采暖，都有电梯，4期只有1栋楼，商办楼，民水民电，另外，如果您在回龙观买房是为了孩子上学，矩阵小区为首都师范大学附属回龙观育新学校唯一划片商品房，12年制，也是海淀引进过来的分校，教学质量暂时还比不了海淀，但从中介口中得知，很多业主买这是为了孩子上学，目前小区住宅均价约为54000-58000。
小区实景图
龙华园
逛完8号线回龙观东大街附近的小区，我又去往回龙观地铁站附近，这边明显比东大街那片还热闹许多，上品折扣，华联，物美，生活商业配套应有尽有，学校的话也有昌平实验二小，看病积水潭医院也不太远，通过中介的成交量数据我选择先去看龙华园小区。
龙华园小区
地处回龙观核心地段，北临繁华的西大街，小区对面就是小学，东区户数多一些，31栋楼，1984户，小户型多，面积区间53-110平1-3居，有30多种户型可供选择，2居340-400万之间，首付最低130万左右，能买到顶层2居，150-160万首付可以轻松选择中间楼层2居。这个首付放眼整个二手房市场来说还是比较有吸引力的。过渡需求，既享受2年生活配套，因为地段核心，又有一定的保值性便于日后换房，性价比还是不错的，要注意的就是小区为98年左右的板楼，没有电梯。
新龙城
看完龙华园，找了辆共享单车，蹬了不到10分钟，高高兴兴来到新龙城，也是回龙观靠近京藏高速，且离市区最近的小区，新龙城为07年左右的小区，外立面看上去比较新，既有20层左右的塔楼，也有9层的电梯板楼，之前有业主反映小区物业管理一般，但是从环境来看，觉得还是非常不错的，小户型同样很多，落地飘窗，七八十平的2居成交较多，总价在500万内，缺点是密度大，小区共41栋楼，6400多户，离地铁龙泽站直线距离100米，但地铁口朝北，所以乘坐地铁需要绕桥，另外物业相对一般。如果400-500万预算，想买新一点且小区环境还不错的小区，新龙城9层小板楼可以作为一种选择。
小区实景图
紫金新干线
如果对地铁不是那么依赖，或者能够接受早晚上下班坐公交换乘地铁的话，回龙观东区您也可以看看，紫金新干线是这边比较新的小区，1期为09年左右建成，全部为板楼，7-10层带电梯，还有部分6层不带电梯的回迁房，主力户型为80-90平左右的2-3居，大部分为客厅落地窗，卧室飘窗设计，大客厅，浪费面积小，二期房龄新，13年左右建成，大部分是10层电梯板楼，户型和一期差不多，还有40多平小一居，四期又叫霍家营小区，为当地回迁房，还没房本。1期开盘价格8000左右，目前紫金新干线整体报价约为5万左右。
小区实景图
小区西侧有幼儿园和敬老院，底商均为生活配套，像超市，理发馆，便利店，但不允许做餐饮，一期还有篮球场，每周定期会有蔬菜水果售卖，生活较为便利，交通的话，专52，专59及各种快捷巴士可以满足业主换乘地铁的需求，缺点就是早高峰人多，堵车的话，上班时间不好把控，如果您预算在400-500万，想在回龙观东区置业，该小区虽然不是大开发商，但物业管理还算不错，24小时有保安巡逻，可以作为首选小区。
幼儿园
龙锦苑东
龙锦东为整个回龙观最新的经适房，房龄在2006-2008年，是东城西城回迁安置房，很多购房人选择这里是因为房子新建筑质量好一点，而且小区体量大，出房多，价格不高，450-500万可以够得上100-120平以上的大三居了，性价比高一些，缺点就是偏和没电梯，和紫金一样缺少大型的商业配套。目前龙锦苑东三区和东四区之间有商业配套规划，目前已做了围挡，可以期待一下。如果改善置业，想选一个新一点大面积小区，可以关注。
小区实景图
总结
1. 在回龙观买二手房，不同的需求我认为可以这样选择（个人观点，仅供参考）：
刚需：龙华园小区；推荐理由：地段好，在最繁华的西大街，小区对面小学，户型选择多， 首付最低 150万左右能拿下2居。
置换：首选龙腾，龙跃；推荐理由：地段核心，大户型多，价格低。
学区：首都师范大学回龙观育新学校片区，像龙锦苑，矩阵小区，和谐家园；推荐理由：12年制学校，小学高中连读。
房子新不考虑地段：龙锦苑东；推荐理由：房龄新，500万左右可以买100平以上大三居，适合改善人群。
品质：1.公园悦府，2.美唐3期，3.新干线小区；理由：管理好，环境好，三个小区可以算作回龙观品质较好的刚改小区，物业来看公园悦府无疑最为严格，小区环境也好于后两个小区。
别墅：吉晟别墅 流星花园，理由：适合内部置换人群，碧水太贵够不着，1000-1400万预算，可以看看这俩小区，但小区不太成规模，如果同等预算，想要找个安静和圈层文化浓一点的小区不如看看孙河，奥北等成熟别墅区房源。
2.提到回龙观配套，西大街沿线要比东大街区域完善一些：
教育
从学校来看，育新学区，昌平实验二小，昌平实验小学（华北电力附属小学）是区域内口碑最好的三所小学，所以可以看看这三所学校对应的小区；此外，公园悦府配建了清华附中附属小学分校，紫金那边也有学校在建，但从我们目前得到的消息还没有确定学校具体是哪所。
医疗
积水潭医院和京都儿童医院为3甲医院，片区内还有安达医院。
大型商业
回龙观共两个华联，还有上品折扣，永辉，物美，文华市场早市及各种社区底商。
3.这次踩盘了解到，从回龙观区域的二手房成交来看，龙华园，龙锦苑东，新龙城这类小区是区域内成交热度高的小区，并不是我们想象中的美唐，公园悦府，新干线这些当年的“神盘”，地段好，生活方便，性价比高，是选择在回龙观买房的刚改一族的主要原因。
4.如果您想入手回龙观，320万左右的总价是这里的起步门槛，三四十平的开间，50多平的1居，可以看看。而对于大部分购房人，预算大都在400-500万，2居起步，妥妥的。无论您是在西二旗，上地，中关村，望京上班，还是在市区工作的刚改人群，都可以看看这里。