鲁达 郑州目前现状：新房和二手房成交量对比5：1。极大的倒悬。
2012年入职房地产销售中介门店，近十年身在销售一线。我圈子里有好多朋友会问我，“王健，咱郑州今年房价接下来到底是涨还是降？”
我为了成交告诉卖房子的人，房价会降？告诉买房子的人，房价会涨？
我觉得，这样做，我在这个圈子里不会再有回头客。丢了人品，就丢了一切。
那到底房价是涨还是降呢？我就拿我的大本营“中方园”做一个理性分析吧。
中方园最老的房子建成年份是1999年，房子成交周期普遍长达半年，甚至更久，为什么呢？
中方园20多年的房龄，银行评估单价不能超过小区所有在售房源均价，在售房源均价多少呢？今天的数据是10149元/㎡。换句话说，买两房首付没有30万以上很难在中方园买房。评估价低、贷款年限短（很多只能贷22年），高评高贷和贷款年限30年早就是过去式了。也就是客户门槛高。现在的新房，动辄首付5万10万就能买，虽然是首付FQ，可那2年4次或者3年6次的FQ政策依旧是吸引了很多购房者。准入门槛，是购房者首先考虑的因素。
2020年7月，中方园西区39号楼业主119万含泪卖了自己3楼的房子。今天呢，同户型的2楼120万卖了四个月，最终于4月16号，116万成交。
2020年9月中方园东区12号楼业主因为买新房97.6万“廉价”卖了自己2楼的房子。现在呢，同户型10号楼3楼，95万无人问津。
你说，我说这么多意思是房价还会降价吗？还真不是！
二手房你尽量找中介买，不要私自找业主，不为别的，就因为中介一定会给你筛选最诚心，最急卖，性价比最高的房子。中介会因为你买个贵2-3万的房子，去按点多收你那400-600元的中介费？我从业8年半，从未遇见过。
同样的房子，有业主想卖120万，也有业主最低100万就卖？为什么？因为二手房一房一价，没有物价局或者哪个部门管理，完全是根据业主卖方需求和急切度决定的。买房子也是一样道理，说白了，看你的需求度。
那照我这么说，房子买不得啊！接着往下看。
二手房增长缓慢，成交周期长，因为啥？中方园房子都一万一平方了，为啥还那么不好卖？隔壁美盛教育港湾1.9-2万每平米，为啥就卖那么火？在这咱们再算一个账，住宅产权70年，咱们就按一套房子70年后折损的一文不值来算。同地段美盛新房2万，折损20年，到中方园的房龄，也就是折价30%。美盛的70%应该是中方园现在的房价，那是多少？14000！别告诉我说美盛是双气，那中方园还是多层呢！那为啥中方园就卖10000都那么难？
答案是因为ZF政策！
1、郑州限售三年，按网签合同算。
也就是说，二手房买了三年不能卖。新房呢，从买到交房，三年够了,交房你就可以卖。看着好像新房流动性更强。
2、郑州2015年以后购买的房子，再次交易时收取20%增值部分的差额个税。这政策可是全国只有北京和郑州在执行。咱们大郑州也就这一次和首都并驾齐驱了。
这个政策就可以理解为，想买次新房，买不了，因为税高，那怎么搞？只能买期房。
3、郑州是个限购城市。但就这限购，二手房和新房差异都特别大。二手房限购很难解决，花费较大。新房呢，签一纸承诺书都可以了，有些甚至承诺书都可以不要。咱们不是一个ZF吗？
4、新房首付FQ。虽然政府一直要叫停，可是市面上真的停了吗？二手房首付FQ怎么操作，买家把首付分三年交给卖家，卖家愿意吗？安全吗？你要非说人家开发商为什么愿意，人家不怕吗？人家还真不怕。首付交齐之前不交房，你住不了。首付交齐之前不给全款发票，你办不了产证。到期不交首付，开发商还可以起诉你。你说你买房，不为了住，不为了要产证，就为了吃官司？那不可能。
5、……
太多太多政策上的差异。为什么呢？
根本原因：郑州要发展，要钱，ZF要卖地。如果大家都买二手房，新房卖给谁，地卖给谁，郑州的发展靠什么？所以扶持新房很正常。我们每个人也都是郑州发展红利的受益人，感谢大郑州！
2013-2020年，7年郑州快速的从三环时代发展至今天的四环联动，土地收益功不可没。可是以后呢？郑州四环内供地已经不多了，圈子画大了之后，不就是往这个圈里填企业，填实体，做经济了，经济发达的城市是不需要靠卖地支撑的。
因为郑州发展的需要的，导致二手房和新房的天平倾斜。可是做为购房者我们要看清事实。过几年后，主城区供地越来越少，二手房必定会被炒的火热，那时候的中方园就一定可以匹配它今天该有的14000元/㎡的成交价。