鲁达 细心的买房人会发现，6月底快7月初，南通的开发商在抢跑。
除了那些一二手房房价倒挂空间还理论上存在的新房外，大部分开发商嗅到了下半年即将到来的苦日子的味道，在调控5年后且没有丝毫放松迹象的背景下，南通楼市阶段性地恢复了理性的状态。
尽管南通此前在已经通过“双限”的政策提前巩固了前面房价上涨的成果，尽管过去两年房地产市场上的刚性需求支撑着调控期间的平稳过渡，但该来的总归还是来了，或许接下来的半年，南通会出现量价齐跌的局面。
前段时间，南通有几家楼盘开盘，开盘的结果用过去几年的判断标准去看的话，简直一塌糊涂，南通城区（不含通州区、海门区）就已经有 多个项目领取销许 ，新房市场加推、开盘的项目不在少数，开发区、市北、主城包括县市板块也均有新房源上新，但整体去化一般。
据了解，开发区某楼盘仅售出1套，当期去化不足1%，再比如，苏锡通某在售楼盘仅售出9套，当期去化约2%，市场真的冷了。
一是投资客锐减，二是韭菜被割得差不多了，三是接盘的“小白”不够用了。
接下来的问题是，下半年会不会降价？宏观上来看，降价不一定活，但不降价就一定死得快。
恒大的许家印是个识时务的老板。恒大每年都会进行两次规模不同的全国性促销，一次在春季，另一次则在“金九银十”前后，折扣力度每年也并不相同，今年好像成为常态了。
虽然是习惯性动作，但全国龙头房企率先降价的动作，还是侧面反映了部分市场的艰难。市场偏冷甚至趋于冰冻，房企的日子就越来越不好过，别看表面上我们的房地产市场还很火爆。
马上半年报就要出来了，房企的负债率达到了16年来的峰值！这意味着什么？如果光从销售额、销售面积、销售套数等指标上去看的话，数据光鲜亮丽，但华丽的报表后面此刻却隐藏着巨大的风险。
一方面高负债让房企必须加快资产的处置，加速抛售楼盘，实现快速的现金流周转；另一方面对银行供血依赖增加，一旦银行断贷，房企现金流断裂，直接面临崩盘破产危险！更为雪上加霜的是，在去杠杆“一刀切”的要求下，银行断贷的风险不断加大，一部分中小房企，自身造血能力太弱，受银行银根政策影响巨大。
国内地产企业贷款的期限以3年为主，过去两年产生的大量贷款将在2021-2023年到期，也就是说未来1-3年地产行业债务到期压力集中。
大型房企开始密集裁员。从房企业绩财报的角度看，下半年全国范围内的部分城市降价也无可厚非。南通原本是房企重要的粮仓，过去几年房企在南通的收获很大，特别是销售业绩上的收获，不过，月有阴晴圆缺.
到了困难的时期，为了报表的数据，说不定会有部分房企开头降价呢。
适度的降价是允许的，因为在目前的形势下，你找不到任何让房价继续大幅上涨的理由。
2016年10月份的调控开始，就注定这轮调控的本质。在一些价值基础比较薄弱的城市，房价下跌尽管会稍晚一些，但下跌是迟早的事情，但下跌不是意味着大跌或者崩盘，是在前期暴涨的成果中，适度高位盘整。
南通房地产市场过去两年期间的表现不难看出，新房已经开启限价而且还在延续，5月除通州区与如东县环比有所上升，南通其它各区域房价均稍有回落，可见，热门区域已进入横盘甚至轻微下浮阶段，而次热区域的新房热度也在逐渐减少。
二手房的表现有所区别，全南通2021年5月二手房均价16867元/㎡，相较去年同比上涨5.03%，新增房源8363套，挂牌价上涨说明不了什么问题，最要命的是集中上市，短短1个月，就上新了近1万套房源，虽然这个数据也包含了启东、如东、如皋、海安等县级市。
但如果我们单单从南通4个城区来看，二手房的挂牌量就已达到了42926套，占据了全南通二手房的三分之二。我可以预料，下半年南通二手房的成交量和挂牌的价格几乎都是双跌的趋势，房价暴涨的代价是用时间去平衡。
南通目前的市场需求端呈现的特点是，前期购房需求释放太快、房价上涨过快，市场上的购房平均支付能力下降，就像我一开始所说的，市场上的韭菜越来越少，新的韭菜还没有长出来，需求端在不断萎缩。这个时候，开发商会发现，通过正常的“限价”价格已经完全撬动不动买房的热情，或许只有通过一定降价才能使得房价与住房支付能力匹配。
另一个特点是，在南通房地产市场调整时期，购房者对于市场前景预期表现出悲观情绪，这种悲观情绪反映在购房层面的话，就是大量的弃号不买，最近开盘大部分楼盘不需要摇号。
预计在下半年，南通的部分开发商需要通过降价来活跃销售气氛、提振市场情绪，此外，“以价换量”回笼资金，也是开发商缓解库存和资金链压力的常规选择。
在房地产市场中，没有人是一座孤岛，也没有人能真的脱节这个市场独立存在。负重前行的，不仅仅是高杠杆的老百姓、买房人，房企的担子同样重。
但整体上，房价不会崩盘，只会在一个周期中波动向下，在另一个周期中波动向上，最后整体波动向上。
房地产的黄金时代绝对是过去了，买房一夜暴富的时代也过去了，但这不意味房地产市场就进入了冰河世纪，15-20年的新周期还是有的。
受到房地产长期调控的影响，开发商们普遍对后市并不乐观，早点收缩战线这才是上上之策，适度的降价是可能发生的。
房价的下跌的预期让买房人似乎看到了买房的一点曙光，刚需、刚改的硬性需求别等了，难道指望房价跌30%再去买？那个时候你也不敢买，房价是大周期的数据，不要在意三五年的涨跌。
中国的楼市一直是病态的，要不发烧，要不感冒，彻底根治好，很难。
房企生存不易，买房人买房不易。