鲁达 随着生活水平的大幅提高，很多人都过上了富裕的日子，而对于衣食住行中的重要一环——“住”，大家也不断提出了新的更高的要求。比如过去我们居住的房子，大多是自建的民房，不仅低矮潮湿、绿化覆盖率低、小区规划布局小，楼间距窄还影响通风采光，甚至会遭到老鼠、蟑螂、蚊蝇的袭扰，居住体验较差。后来多层住宅出现了。但是经过一段时间的居住体验后，多层的弊端也逐渐显现，比如私家车普及以后停车位不足的问题，没有电梯高层住户上下楼不便的问题，整体楼层低浮沉污染颗粒影响室内空气质量的问题。接下来高层电梯房应运而生。但是高层电梯住宅在解决上下楼不便的问题，以及具有登高望远、通风采光效果好的优点外，缺点也很多。比如由于住户对电梯的依赖太强，高层在发生火灾、地震等自然灾害时，自救和外援救助能力弱的问题，以及高层住宅公摊面积大，导致居住生活空间狭小的问题，高层小区容积率高、人口密度大，不利于疫情防控的问题，等等。
因此，很多人在高层住宅内居住生活了一段时间后，开始怀念过去的低层住宅，特别是一些从农村出来的人，过去住大房子、大院子习惯了，进城以后很难适应“鸽笼”式的居家环境。于是大家对于居住环境提升的标准，不再是住得越高越感觉到舒适，而是转向低密度小区的多层花园洋房，以及活动空间范围更大的别墅类建筑。而这一需求转变，对于市场信息掌握灵敏的开发商来说，自然先知先觉。于是为了适应新的市场变化，开发商逐渐将投资开发的楼盘，向多层花园洋房和别墅类产品倾斜。
但是众所周知的是，别墅区和多层花园洋房小区都属于容积率低的小区，在寸土寸金的城市里，特别像占地面积非常大的别墅，其用地审批是很难获得通过的。因为为了合理利用住宅用地资源，早在2003年的时候，有关部门就发布了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，要求优化土地供应布局和结构，停止别墅类用地的土地供应。而在接下来的2006年5月31日，国土资源部再次发布通知，要求一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对独栋别墅建设进行严格限制和清理。同时明确，联排、双拼等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。
也就是说，国土资源部对于别墅的定义，是指单门独院，带有内置车库和地下室，占地面积比较大、容积率非常低、房屋四周没有共用墙体与其他房屋相连的独栋。而很多人将双拼、联排，亦或叠拼结构的房屋都视同于别墅，则属于“广义别墅”、“亚别墅”或“类别墅”产品。因此，在停止独栋别墅建造以后，开发商往往会以别墅的名义，在城市非核心区域或者城乡结合部，建造一些所谓的双拼、联排别墅，或高层住宅与联排、双拼别墅混搭的小区，去迎合市场需求。
应该说，随着别墅和花园洋房的不断增加，确实满足了很多人的改善需求。毕竟多层住宅和别墅的的公摊面积小，可实际使用的面积大，小区休闲娱乐设施的使用，分摊到业主头上的频率、频次也更高，特别是附带院子、花园和停车位的别墅，不仅家里的老人和孩子多了一块玩耍和休闲的地方，总购房款中还包含一到二个不用另外花钱的停车位，也让购房者感觉买房所花的钱被用在了“刀刃”上。而且目前还处于稀缺资源的这类小区，的确已经成为城市中的高档住宅小区，是有钱人的聚集地，住在里面也是倍有面子的体验。
但是，就像硬币总有截然相反的两个面一样，任何事物也都有正面和反面不同的优缺点。比如对于高层住宅与别墅混搭的小区，有内行人就不建议购买，认为买房要么买纯别墅小区，要么买纯花园洋房小区，再不成就买纯高层住宅小区，否则无论选择哪种混搭，其居住体验都会有所下降。其中由高层住宅和别墅所组成的混搭小区，有以下6个难以解决的“硬伤”：
第一，处在高层住宅“视线”范围内的别墅区，其私密性会变差。
我们对于居家环境是否优质的考核标准之一，就是要保持私人空间不被外人“侵犯”。但是，高层住宅与别墅由于存在楼层方面的落差，位于高处的人，自然能对位于低处的人的一举一动，基本上做到“一览无余”。比如附带院子的别墅，是家人经常活动的区域，而夏天天热的时候，或者为保持室内通风，难免要经常打开窗户，这样室内人的活动就会被站在高处的人看得清清楚楚，显得毫无隐私可言。那么对于隐私性要求很高的住户来说，很多时候就不得不紧闭门窗以防隐私泄露，居住体验会大大降低。
第二，高层住宅会影响别墅通风采光。
因为楼栋分布均匀层高一致、楼间距宽、前后无遮挡，别墅的最大优势就是通风采光效果好。特别是冬天的时候，其室内光照时间是其它住宅产品的数倍。但这个优点只有纯别墅区或纯花园洋房小区才具备。而混搭的小区由于要兼顾小区的整体品位和提高售价，别墅群往往会被规划在小区的中央位置和前排位置，高层住宅则被规划在小区的东、西、北三个外围方向，这样整个小区就形成“三面高、中间低”的凹型布局。现在建造的高层又都是20、30层甚至更高的楼层，处于小区中间位置楼栋的通风采光就会受到一定影响，特别是距离高层较近的别墅，受到的影响最为明显。
第三，高层住宅占比高的混搭小区，会拉低小区品质，降低别墅售价。
如上所谈，由于别墅用地资源稀缺、土地价格昂贵，有些开发商为了更好地利用土地资源，可能就要通过提高容积率、增加高层住宅楼栋数量的办法尽量多盖楼房。特别是一些土地资源更为稀缺的一二线大城市，以及位于城市核心板块的别墅和高层混搭小区，开发商更要费尽心思、精打细算，尽可能提高土地的利用率。如此就会导致高层住宅占比高、别墅住宅的数量减少，整个小区的品质被拉低，名为别墅区，实为名副其实的“混搭”区。而业主购买的时候通常要按照别墅的价格花上大价钱，等到出手的时候却又卖不出太高的价钱。
以上是对“混搭区”别墅存在的“硬伤”进行解析，其实处于“混搭区”内的高层住宅居住体验一样不太理想，另有3处难以解决的“硬伤”一样让人烦恼。
第一，混搭区的公共服务设施分布不合理。
如果混搭区要凸显别墅高端大气上档次等优点，无疑要将小区的优质配套集中配置在别墅地块，比如健身房、棋牌室、景观湖、亭台楼阁、花草绿地等。但是配套资源毕竟有限，有的地方配置多了，有的地方配置就会相应减少。特别是位于小区边缘地带的高层住宅区，很难分配到太好的生活服务配套，不仅享受这些服务配套不方便，有可能在规划设计方面，还会将一些诸如污水处理池、垃圾收集箱等有碍观瞻的设施，设置在高层住宅区这块看似“不显眼”的地方。
第二、位于小区边缘处的高层住宅，容易受到噪音、空气污染。
现在的小区都是条块布局，多以“井”字状被圈在中央，四周通常是联系城市交通的马路，平常车来车往，行人交织，商铺林立，车辆鸣笛声和行人说话声，难免会产生的一定的噪音污染。白天上班的时间影响不大，但是到了夜间，对于睡眠不太好的人来说，就会直接影响到睡眠质量。而平常柏油路面散发出来的沥青气味，以及餐饮类商铺随风飘散的油烟气味，都会对居住高层的住户产生一定的空气污染，降低居住体验。
第三，混搭区的房价及物业收费标准偏高。
如上所谈，尽管按照国土资源部的定义，双拼、联排等建筑物不算别墅而被归类于高档住宅，但是很多拥有此类住宅的业主应该知道，在不动产权证上所标注的，可都是非常显眼的“别墅”字样。那么按照低密度社区别墅的收费标准，无论是当初的购买价，还是后期的物业管理费，统统要按照别墅的标准购买和缴纳，费用是相当高的。而位于“别墅区”内的高层住宅，由于享受了低密度社区的土地资源，则并不能按照普通高层住宅的价格购买，也不能按照普通高层住宅缴纳相关生活费用。
总结：不论现在的双拼、排屋亦或叠拼是否属于别墅范畴，对于居住者来说其实并不重要，重要的是能够享受到最好的居住体验。而纯别墅区，或者纯多层花园洋房小区，无疑是当前高层林立下相对优质的居所，改善类需求尽量选择这样的小区。不过，别墅和高层混搭小区的房子也不是完全不能买，但是买之前一定要实地察看房屋在小区的位置，尽量购买位于中间位置的房子，这样才可以规避混搭区存在的以上6个“硬伤”。