鲁达 看到有人在讨论本地房价，理性的提醒一下吧。
一，商丘的地理区位如何？
商丘地理形状上不是经典的放射状，而是长条状，这让商丘市区的拉力效应不高。距离区域中心城市郑州，徐州都费非常近。
永城市因为最近几年基础设施建设进步很快，离商丘也远，很难说它属于商丘市区拉力范围内。商丘市区真正覆盖比较方便的其实是驾驶距离在一个小时内的地方。
郑州是河南省会，汲取着全省所有的资源，商丘离郑州一百多公里，就在郑州东汲取范围内。大家对比一下郑州与商丘的发展前景，就能明白我说的问题了。
郑州把好一点的东西，都抢走了，尤其是服务业，商丘想发展对房价承受能力高，就业容纳量大的服务业基本上不可能。现在商丘房地产市场主要是住宅市场，就是这个问题导致的。
郑州现在还在不停的东扩，商丘西部的民权，睢县，宁陵，现在已经在郑州笼罩范围之内了。
另一个是徐州，虽然都是铁路枢纽，但是徐州是真枢纽，商丘是地图枢纽。而后必须承认事实，徐州是黄淮地区除郑州之外最发达的，也是最像中心城市的大城市。
二、目前商丘市区的房产需求分析
商丘夹在郑州徐州之间，发展机会根本不大。现在商丘的住房市场，看起来主要依靠本地居民改善性置业与从本地流出的原居民，因为在北上广深等沿海一线地区买不起房，而在老家暂时置业，以及，棚改货币化安置导致的大量本地刚需族，来维持着住房市场繁荣。
注意看这三个变因。这三个指标基本上没有一个属于那种长期变量。棚改货币化安置需求迟早会释放完，暂时性置业者最终大多数是寻求出租或者卖掉物业，改善性住房置业从来只是维持房地产市场的保健因素，而不是激励因素。。
三、未来商丘市区住房走势分析
一个城市房地产想要持续处于牛市，必然要求的是该城市一直处于人口增长状态，或者是生育率高，或者是人口流入规模大。
实事求是的说，商丘市区常驻人口满足一直增长这个指标不？
商丘市区单位平方公里里经常活动人口满足人口密度一直不变或增加到指标不？
理性的说，除非商丘市区新建住宅面积长期性的，人为控制在一个很低的规模上（这样需要政府征地成本很低与房地产企业拿地成本很低在可以），那么商丘市区房地产价格在棚改安置等短期性需求满足之后，房价将不得不依靠建筑品质升级与改善性需求来维持的局面。避免高位接盘，是每个炒房者在三五年后必须考虑的事情。
如果商丘市政府对于地方债务的承受能力没那么强，那么三五年之后，不说房价降，回归到合理的价格是不可避免的事情，这也是大多数人口处于慢增长与负增长的三线以下城市的宿命。
至于睢阳区日月湖一带房价走高的问题，确切的说，那一代房价涨，与该区域内房源整体建筑品质提升，区域基础设施建设品质提升，带来的住房品质提升有关，这个地区的房价提升，一大部分属于合理提升，当然它反过来带动了大盘，属于正常的市场波动表现。
以上属于个人在购置房屋时候做的思考，与大家分享一下