【附近房价】光正实验旁！江北新增23万平住宅！周边房价最高1.8万/平

江北新增建面超23万平住宅用地！

日前，惠州市自然资源局下达了《关于对金龙大道东南片区JBD54部分地块控制性详细规划进行调整的建议及调整（草案）的公告》。

公告指出，JBD54部分地块用地性质由商业服务业设施用地\一类工业用地\一类物流仓储用地调整为二类城镇住宅用地，并规划中小学用地。

值得一提的是，根据控规，JBD54地块地处江北东区，但紧邻金石一路，相较于东区其他宅地而言，更临近江北CBD，地理位置十分优越。

控规调整后，板块将新增宅地供应，这对于新盘稀缺的主城区来说，正是一次解渴的机会。

接下来，一起来看看地块素质。

总占地约10万平

临近海伦逸居

该用地位于金龙大道东南片区，金石一路北侧，望江沥公园绿地东侧，马路对面便是光正实验学校、海伦逸居。

地块由四幅宗地组成，总计算指标用地面积为105091㎡，用地编号为JBD54-04、JBD54-05、JBD54-06、JBD54-07。

|项目区位图

用地南侧为现状36米金石一路，现状用地以园地和水塘为主，局部用地已平整。

所在用地为汝湖镇虾村村民委员会第二、第三、第四、第五、第六、第七、第八经济合作社农民集体地。

对该地块重新评估和优化

文件显示，江北东区（金龙大道东南片区）控制性详细规划将本项目用地告知书中规划的商业用地调整为商业、物流、工业混合用地，但未明确其用地比例及技术经济指标，不利于规划管理的有序进行。

根据《惠州市中心城区商业设施用地规划研究》于金石一路附近规划一处组团级商业中心，商业建筑面积宜控制在2.5-5万㎡，服务半径1.5公里，服务人口3-5万人。

|公告内容

本项目用地东侧还规划有约16万㎡商业用地，且项目用地北侧约1.5公里外规划为惠州站片区级商业中心。结合用地周边用地布局和近年来惠城区商业用地需求量，对该地块重新评估和优化。

新增住宅建面约23.8万平

设置24班小学

调整后的规划，最主要的是对用地功能进行了优化，四幅宗地拟由商业、物流、工业混合用地调整为二类城镇住宅用地、商业用地、中小学用地。

|地块控规图

具体用地性质如下：

A、JBD54-04-01地块规划用地性质调整为中小学用地，用地兼容性为社会停车场用地，适建性为24班小学、社会停车场及配套设施。

计算指标用地面积为20601㎡，计容积率建筑面积≥7655㎡（其中小学建筑面积 ≥7560㎡，配套设施建筑面积≥95㎡）。

B、JBD54-04-02地块规划用地性质调整为幼儿园用地，适建性为12班幼儿园、3班托儿所及配套设施。

计算指标用地面积为5240㎡，计容积率建筑面积≥4900 ㎡（其中幼儿园建筑面积≥4100㎡，托儿所建筑面积≥800㎡）。

C、JBD54-05地块规划用地性质调整为二类城镇住宅用地，用地兼容性为商业用地，适建性为住宅、商业及配套设施。

计算指标用地面积为25788㎡，容积率3.0，最高计容建面约77364 ㎡（其中商业建筑面积的比例≤5%，配套设施建筑面积≥195 ㎡）。增加养老服务设施、 5G通信基站、配电网开关站配套设施。

D、JBD54-06地块规划用地性质调整为二类城镇住宅用地，用地兼容性为商业用地，适建性为住宅、商业及配套设施。

计算指标用地面积为26789㎡，容积率3.0，最高计容建面约80367㎡（其中商业建筑面积的比例≤5%，配套设施建筑面积≥745㎡）。增加社区卫生服务站、老年人日间照料中心、5G 通信基站、处配电网开关站。

E、JBD54-07地块规划用地性质调整为二类城镇住宅用地，用地兼容性为商业用地+城镇社区服务设施用地，适建性为住宅、商业及配套设施。

计算指标用地面积为26673㎡，容积率3.0，最高计容建面约80019㎡（其中商业建筑面积的比例≤5%，配套设施建筑面积≥1395㎡）。增加社区体育活动场地、文化活动站、养老服务设施、 5G通信基站、配电网开关站配套设施。

值得一提的是，控规有明确的说明：

1.小学与幼儿园主要出入口不得设置在同一条道路上。

2.小学操场下须配建社会公共停车位不少于200个，建成后无偿移交给政府相关部门。

3.取得JBD54-05、JBD54-06、JBD54-7地块使用权者须承担JBD54-04-01地块规划的小学和JBD54-04-02 地块规划的幼儿园建设并无偿移交给惠城区教育局，小学和幼儿园须与 JBD54-05、JBD54-06、JBD54-7地块同步规划设计、同步建设、同步验收交付使用。

丨规划方案对比图

4.取得JBD54-05、JBD54-06、JBD54-7地块土地使用权者须按规划要求承担JBD54-04-01、JBD54-04-02、JBD54-05、JBD54-06、JBD54-7地块围合区内宝源路和金枝三路的建设，建成后无偿移交给政府相关部门，并开放给公众使用。

丨调整后规划图

总的来说，调整后住宅计容积率建筑面积增加约23.8万平，未来居住人口增加约7000人，并规划一所24班小学、及一所12班幼儿园。

|公告内容

不难发现，本次控规调整，一定程度上将缓解板块内住宅供应短缺问题，同样也提高了区域开发强度，满足居住、提升生活品质等需求。

最后，我们再来看看周边房价。

新房最高1.85万/平

紧邻江北CBD，配套成熟

地处江北片区，周边教育、商圈、医疗、交通等配套成熟，人流量密集。

周边汇聚了光正实验学校、惠州站火车站、小金口城轨站、望江公园等配套，直线3公里范围还有佳兆业中心、惠州市政府、惠州市第一人民医院等，配套可谓应有尽有。

至于楼市方面，在售新盘少，购房者可选择楼盘并不多，在售均价约1.3-1.85万/平。

二手方面，项目周边二手房较多，据贝壳显示，周边楼盘挂牌均价约1.2-1.7万/平。

值得一提的是，周边还有多个全新盘待入市，关注度较高的有泰丰千湾汇、方直星图园、德商悦府等，不少项目已进入动工阶段，预计不久后将会面市。

各大纯新盘具体情况如何？

泰丰千湾汇

泰丰千湾汇位于三环北路旁，项目占地为38291㎡，建筑面积为114873㎡，楼面价高达7784元/平。

项目总投资16亿元，要建6栋住宅楼，商业1栋，幼儿园1栋。

丨泰丰千湾汇效果图

从航拍图可以看到，项目紧邻昊地喜悦城果，周边以自建房为主。

丨泰丰千湾汇航拍图

方直星图园

方直星图园位于江北东区JBD56-02-01地块，临近泰宇城市中央，占地面积18025.55㎡，建筑面积87531.95㎡，楼面地价7481元/㎡。

丨周边航拍图（5月拍摄）

据备案公示显示，项目总投资约3.1亿元，规划1栋商业楼，1栋商住楼（含住宅、商业），2栋住宅楼，以及其他配套设施。

而据官网获悉，项目将打造为拓展生活空间的智趣社区，以无接触归家系统、全年龄防护系统、全周期健康系统三大智慧系统为支撑，引领更自由灵动的、更互动交融的、更科技智能的、更便捷安全的及更贴心人性的未来五大生活模式。

丨方直星图园效果图

德商悦府

德商悦府位于惠城区小金口街道乌石村田寮村小组，项目用地面积12839㎡，总建面56275㎡，将建3栋高层住宅，高32层，约401户。

丨德商悦府周边航拍图（5月拍摄）

金福雅苑

金福雅苑位于惠城区小金口街道江北45号小区， 临近金石花园、经达·御金湾等小区。

项目总投资约3.3亿元，总占地约6620.5㎡，建筑面积26993㎡，主要建设为2栋商住楼，建设单位为惠州筑磊置业有限公司。

丨来源：惠城区自然资源局

地块后续情况会将如何呢？我们拭目以待。