鲁达 我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔好，我在18年全款入手了苏州火车站附近公寓青春汇（当时是大龄剩女刚好手里钱购买这个公寓），今年交房我还未去取房，我在上海工作，外地人，今年刚找到男朋友了，结婚有资格买上海房子，想咨询下大大，苏州的那套公寓建议卖掉还是留下，怎么处理好？从长远看值得投资吗？小白盼回
回答：苏州全款公寓建议出手，投资完全没必要。
公寓一直不在我的推荐序列里，在投资客眼里，Loft公寓是没有性价比的巨坑：四十年产权、商住两用、住户成分复杂、二手房掉价。
甚至还有一些公寓不通燃气，商用水电费也高出一截，和普通住宅比起来，简直没有一点优势。
建议你尽早上车上海更有价值，上海是顶级城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的，上海的劣势是基数比较高，房价涨幅会受影响。
现在的时机可以买，全国静淡市行情下，上海已经差不多到底。
提问：星叔，做专业的房产投资人有哪些盈利点。谢谢！
回答：内部资料有各个流派的赚钱模式，建议先学习下。详见内部资料《实战！炒房各流派秘密赚钱的诀窍？》
提问：星叔好，现在经济下行，之前炒股亏了几十万，现在只剩30多了，想买房，不知道沈阳能否买？现在有点投鼠忌器，又怕亏，所以来请教您！
回答：比较看好沈阳，子弹30可以上车
沈阳是弱二线城市里，唯一房价没有过完，且重点发展的城市了。
楼市的第一波涨幅往往是供需平衡点打破，从供过于求变成供不应求，是连带着触发激活货币价值。沈阳人口出现增长状态，入市房产减缓迟早要接触平衡点。
沈阳成为国家中心城市后，沈阳价值被严重低估。
大部分新盘价格拉升过快，导致新房和二手差价比较大，有比较大的套利空间。
投资最忌讳的就是瞎折腾。
低买高卖，波段操作，我们以为这样就能赚钱。
但实际上，任何交易一旦频繁操作，带来的高额摩擦成本，会吃掉你的大部分利润。
更别说，吃波段，根本就是刀口舔血的事。
不是一等一的高手，根本不要指望能准确把握任何一个波段。
这也是为什么为什么买房挣钱的人，比炒股挣钱的人多的原因。
不动产，不动如山。天生就是投资界的长跑冠军。即使当初买错了买贵了，可捂上几年甚至十年，坐等一个周期走完，回报也不会低。
所以投资股票，也要有不动如山的信念，如果不能做到长期持有，那还是建议不要碰了，否则就是当韭菜的命。
很多人折腾了很多年，踩了无数坑，忙活了半辈子，才渐渐明白：
赚钱的正确方式，其实只有一种，就是躺着赚！
提问：您好。坐标西安，有一套EE康城西区地铁口的108平2室，全款买的很早了，目前是市委对面，4号线地铁口，斜对面是市中医医院，旁边步行10分钟大融城，熙地港商场。位置还可以，唯一房龄有点长。另外一套是在规划建设中红庙坡8号线地铁口，宏林尚品，小区没什么绿化和居住环境，面积大接近150，按揭时间长，还没还完。好在地铁8号线红庙坡地铁口正在楼下建设。目前子弹50—70（可从生意中抽出）子弹，您看应该怎么买，买西安还是别的地方，西安怎么买?外地怎么买?哪里合适.
回答：子弹50-70更适合在西安，建议本土深耕作战，而且主场作战更有优势。
西安不管现在还是未来很多年，高新区一定是西安最值得投资的区域，因为这里经济实际目前来看是西安任何区域短时间都无法超越了。
而聚集着大量商务人口的高新区，住宅用地供应实在有限，所以价格会持续走高。
市场已起来，目前没有特别的笋盘，但是自住加投资，买在高新长期看升值是没有太大问题的，考虑自住，建议去摇号新房。
这两年时间，西安的新房品质提升非常明显。
西安投资回报率高的楼盘 详见内部分享
提问：星叔好，定居苏州园区，周边环境不是很喜欢，很拥挤，车多，如在苏州大市买首都要8成，看中张家港凤凰镇佳兆业的凤鸣水岸，对面是商业凤凰广场，旁边1公里是凤凰湖和凤凰山，高中在建，环境优美，小镇生活节奏慢，距离通沪高铁20分钟，首付3成，想用于8年后养老居住，别墅可否考虑？谢谢，如果不合适，太仓、昆山、常熟、无锡，您联系哪里投资较好，或者别墅养老哪里更有价值？
回答：第一、凤凰镇的位置一般吧，与其他镇相比，离上海更近一点。
准确的说，离成熟区近点。到张家港市区15km左右，到长熟市区25km左右。
凤凰镇不会说比超过其他镇多少，也不会落后其他镇多少，都是平均水平吧。张家港，常熟这块地值钱的话，都值钱，掉价都掉价。
这里是长三角的腹地，但是位置离上海远点，所以稳中有进吧。
如果你单纯想买房养老自住可以考虑，想投资不建议。
第二、从投资保值的意义上，三线城市也不是不能涨，而是跟随上涨，一二线如果房价大涨，三线城市也会有波动。
但这种价值波动来自于“比价原理”而不是实际价值，特别是以后受到产业、人口的影响，三线城市的房产价值自然会打个问号。
总体上，三线城市买房，有可能是涨1年、歇4年，资金效率不高，还得把握好时间节点才能享受到收益。
这与一二线中心城市的房产收益和安全性不可同日而语。
因此，三线城市的房子，有的养养老，有的在中心城市旁边，可能属于都市圈别墅、改善房的范畴，谈不上多高的收益率，但也可以满足城市中产的别墅梦——也没什么不可以，毕竟人群分化，有的人重视投资，有的人重视生活。
提问：星叔 请问怎么凑首付款？
回答：详见内部分享《无息贷款科技树》《渠道融资成本 如何选择最划算 》
提问:星叔,对于付了首付然后没有存款,然后月供都是月靠工资来支付的工薪阶层,有什么方法抵御这种黑天鹅事件呢?买了房头几年应该是没什么储蓄的了。例如对于月入5000左右,建议最多月供多少为安全?XYK是否可以短期应急?感谢!
回答：黑天鹅之所以是黑天鹅,就是出乎各人的所料,而你工资若是稳定的,你就不怕抵御。所以不稳定的,就需要多掌握些副业技能+金融手法了,如xyk的确是一种方式。
有人零首付月供几万无忧，有人月供两千也风雨飘摇。
如果现金流紧巴巴，随时有失业风险，你还借钱买房等着暴涨？
如今经济形势高杠杆买房的副作用也越来越明显，当下保持现金流成为重中之重。你收入不多的话，不建议高杠杆买房。
那么什么样的人会断供？
一种是刚起步阶段，短时间内买入多套房产，用了极高的杠杆和融资成本，现金流没有算好的疯魔流。
一种是没什么底仓，买的基本都是贵妇CEO盘，几年不涨，无法变现，遇到现金流一紧张，就要面临断供卖房。
而职业cfk比普通人更加专业，对楼市的起伏波动阶段有深的认知，也有很深的赌性，一般杠杆都加的比较高，在大涨前夜，用极限的杠杆进行All in，我不鼓励一般人做这种打法。
所以建议现在开始，留足一年的月供还款，保持正向现金流。
为什么是一年，从过往最近几次危机来看，08年，18年也好，所有最坏底部危机周期，大概驻留时间都在一年左右。
然而进入经济复苏轨道，工作也开始好找了，生意也好做了。
不管房价会在这样的周期会怎么波动，与你无关。
你所要做的就是在最坏周期下，依然保持这套还贷情况不会更坏。
越过黑暗，才能迎来黎明！
楼市慢慢渡过暴利期，把握正向现金流房子（正确的房子）选筹，并进行长持。
当下，合理利用杠杆，保持足够现金流，就是最好的投资！
提问：你好，上海目前一套房，全款，90多平，市值550-600左右，托给自如出租中，租金6000多，房子里有本人和孩子户口，老婆户口在乌市，体制内。本人全家目前在乌鲁木齐工作，孩子也没有回沪上学的需求，乌市本人名下2套房，都有贷款，老婆名下乌市一套，无贷款，重庆17年底入手一套，老婆名下，有贷款，JLH贷的。成都16年底全款一套，本人名下。现在想把上海房子换成一套40平左右的专门放户口出租，购入价格预估200-250。多余的钱拿来投资到重庆这类不限购的新一线城市，如何操作，这样的想法合理吗？假如可以，哪些城市目前可以研究投资进入？主要是觉得上海基数太大，涨幅百分比不行，出租收益也一般。请指教
回答：你的思路不正确，你的资产里面最有价值的就是上海这套，千万不要瞎折腾。
买房投资切记不要把本来凭运气赚的钱，最后凭实力输了回去！
首先你的资产整体其实不错，而且分配的还比较好，一线+二线的组合模式，是最安全的 最稳的。
资产潜力依次排序:上海>成都>重庆>乌市。
其次说说继续投资的问题，你的资产里面有2套全款房，一个上海，一个成都，如果想继续加仓，实现房产裂变，我建议把上海全款房进行抵押融资
然后一线可以建仓深圳，二线可以考虑武汉。
另外因为你已经有多套房子，需要考虑杠杆风险，如果月贷能力充足，加仓是没有问题的，或者留1-2年月贷抵抗风险。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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