鲁达 上半年，碧桂园实现营收、净利双增长，但两者增长增幅出现不相匹配的情况。
来源 | 经理人传媒旗下《经理人》杂志
本刊记者/孙晨
营收、净利增幅存在较大的差距
8月24日，碧桂园发布中报业绩。
根据中报，截至6月30日，碧桂园连同其合营企业及联营公司（以下简称“碧桂园”），共实现合同销售金额约人民币3030.9亿元，同比增长14%；实现合同销售面积约3451万平方米，同比增长8%。
对碧桂园上半年的合同销售金额及合同销售面积进行拆解发现，这两项数据均呈现下滑趋势，并于6月份出现今年的首次负增长。
数据显示，今年1-6月份，碧桂园实现的合同销售金额分别为403.2亿元、465.5亿元、526.9亿元、528.2亿元、573.8亿元、533.3亿元。2月份，碧桂园的合同销售金额环比增长率为15.35%，此后一路下滑，在6月份实现环比负增长，为7.06%。
碧桂园相对应的合同销售面积也呈现由正转负的趋势。1-6月份，碧桂园实现的合同销售面积分别为456万平方米、526万平方米、594万平方米、594万平方米、651万平方米、630万平方米，环比增长率从2月份的15.35%下跌至6月份的-3.23%（表1）。
在6月份，碧桂园的合同销售金额、合同销售面积的环比增长率均为负数，分别为7.06%、3.23%，前者的下滑速度快于后者，两者存在3.83%的差距，一种可能是碧桂园交付物业平均销售价格有所下降。
7月份，碧桂园的合同销售金额、合同销售面积均实现环比增长，增长率为均为3.17%。
上半年，碧桂园实现的营业收入为2349.30亿元，同比增长约27%；税后净利润为224.2亿元，同比增长2.25%；归属于母公司的净利润为149.96亿元，同比增长6.11%。
营业收入与税后净利润、归母净利润的增长幅度存在较大的差距。拉长时间线来看，近三年来，碧桂园归母净利润的增速长期低于营收增速，其中2020年，归母净利润增速为-11.45%，而营收增速为-4.74%，两者差距为6.71%，而2021年上半年的这一差距扩大至20.89%。
此外，碧桂园的主营利润率也是一路下滑。2018年至2020年，主营利润率分别为20.67%、19.31%、17.13%，今年上半年该数据进一步下跌至14.52%，较2018年高点已经下跌了6.15%。
究竟是什么因素导致碧桂园出现营收与净利润增幅不相匹配的情况。
近年来，房地产政策发生变化，“房住不炒”的基调被严格落实，表现为热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求。再叠加去年8月份住建部出台的房地产融资监管新规，即“三道红线”政策。
回笼资金成为各大房企的“共识”，为了促进商品房成交，降价与加强营销是最直接的办法。
2018年至2020年，碧桂园交付物业所确认收入的平均销售价格分别为8550元、8407元、7980元，已经连续三年下滑，累计下跌6.67%，今年上半年，该数据有所上调，为7994元。（注：每平方米的均价）
上半年，碧桂园的营销及市场推广成本为77亿元，同比去年的68.94亿元增加了8.06亿元，增长率为11.69%，或许这也是其归母净利润增速与营收增速差异巨大的原因所在。
在业绩发布会上，碧桂园高层在谈及盈利水平下降时称，从销售端来看，2019年下半年之后，尤其是2020年和2021年，公司项目质量大幅提升，“所以，销售毛利水平在2020年是低点，进入2021年已进入上升通道。”此外，由于从销售端反映到收入端，还需约一年多时间，预计到明年年中和年底，可以看到收入端毛利水平的转折点。
仍处于“黄档”，新业务尚未“成熟”
去年8月，住建部与央行出台房地产融资监管新规，要求控制房地产企业有息债务增长，并设置了“三道红线”：一、剔除预收款后的资产负债率不得高于70%；二、净负债率不得高于100%；三、现金短债比不得小于1倍。
去年上半年，碧桂园剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为81.6%、58.09%、1.94，彼时，碧桂园处于“黄色档”；截至今年6月30日，碧桂园的净负债率、现金短债比达标，分别为49.7%、2.1倍，不过，其剔除预收款后的资产负债率仍为77%，仍然处于“黄色档”，意味着碧桂园负债年增速不得超过10%。
对于公司处于“黄色档”，碧桂园高层在业绩发布会上表示，有信心在2023年中期之前，实现从黄档到绿档的调整，目前也在严格按照2023年6月这一时间来管控报表。
以两年的时间来“降档”，碧桂园可谓是稳扎稳打。事实上，碧桂园的财务数据也是在稳步改善当中。上半年，碧桂园总借贷下降至约人民币3242.4亿元，净借贷比率49.7%，相比去年底下降了5.9个百分点。
在拿地方面，碧桂园上半年新增219幅地块，对应权益地价884亿元，权益占比85%。其中多元化拿地面积占比51%，成为碧桂园拿地的主要方式。
在碧桂园上半年的营收当中，房地产开发、建筑、及其他业务实现的营业收入分别为2279亿元、41.30亿元、29.01亿元，占营业收入的比重分别为97%、1.76%、1.23%。
其中，其他业务主要包括物业投资、酒店经营及其他，如智能建造、机器人餐饮、新零售及现代农业等，实现同比增长62.2%。
在公告中，碧桂园没有指出该收入的主要来源是来自上述哪种业务。
在业绩发布会现场，碧桂园高层称，明年建筑机器人和千玺机器人餐厅都会实现盈利，农业和碧优选也在正常的发展节奏之中，创投业务已给公司带来了盈利。
以此可以推测该“建筑+餐饮机器人”业务尚未实现盈利，所以碧桂园其他业务的收入来源主要是物业投资及酒店经营等，可见，碧桂园新业务距离真正成长起来还有一段较长的距离。