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【天津各区房价排行】天津房价回到五年前?别慌!对比一下再说

最近几个月,楼市大雷比较多,房企暴雷的也不少,作为房产界金九银十的好市场光景,却成为了调控后四年内最难的一年,天津新高考政策和恒大危机将天津的市场一下子搞到冰点,新房市场对外的数据看似稳如泰山,还有一直向好的感觉,但是实际上,作为房产从业人员,已经深感行业进入深秋的凉意。但是开始自救的房企,在进入九月后,开始用降价换市场的简单策略,送给刚需同志们一波又一波福利,例如津南辛庄的门槛已经降到100万,前几天半夜加推的红桥现房项目价格18500每平米打到环城的价格(虽然房源不多,楼层不好,50套房一晚上售罄,但是这也直接影响了整个市场的节奏),上半年傲娇涨价的西青、河西等项目,这两个月又把价格降了回去,对于房企来说,2021年最后几个月,完成集团目标,回款才是最重要的,甚至一直不不差钱,宁卖现房的央企、国企,最近的优惠活动都不少,包括很多还是现房,准现房。远郊区已经出现了4999一平米的现房项目,你说天津的房价贵不贵。

今年下半年的天津楼市,真的有点难!

我们先看一下几个数据。

很多时候,我们购房人,喜欢看一些数据去买房,但是数据这东西只能代表大面的走势,却不能代表具体的板块和项目,都是作为参考,为什么天津这几年市场不好,市场下行,数据显示的成交均价却在上升,因为市场下行,购房需求重回市区,例如今年市区的改善项目比刚需项目卖的好,南开新开的6万+的新房,成交异常火热,远郊的新房打五折也滞销。尤其天津新高考政策后,为了能上好高中,之前打算买郊区纯落户的群体,集体转向市区,为来天津参加中考做准备,毕竟市区的教育资源更好,高中选择性更多。这回有中介说天津房价没有跌,一直在涨,原因都在这里,话说如果不说涨价,刚需们是真不买。

不过我们再细化市场看房价,有些区域和项目的确回调了甚至五年前 的价格,有人说买房的最佳时间是五年前2016年大涨前夕最合适,现在有些区域确实回到五年前 了,你要不要买。

下图是2016年天津各区新房成交排行,对比现在市场的二手房,大部分项目基本翻倍,并且二手房关注热度不低。

红桥区

但是不是所有板块都这么坚挺。上面提到的红桥区佳园里新房项目九和府工抵房均价18500,对比五年前均价,还真的回到五年前了,但是事实证明红桥区不行了吗?大家只看到表面,却不知原因。

去年年底,天津市治理飞地,把原本属于红桥区的双环屯街道划给了北辰区,也就是市区变环城了,虽然现在的政策是说户籍、学籍不变,但是购房人不可能冒这个风险,拿买市区的价格买这里,也就导致项目从开始 的两万六七到现在 的一万八九,从期房卖到现房,另外一个原因,边上新项目也要开盘了,据说2万左右,你说慌不慌,但是从北辰区的房价来看一万八九不算合适。各位小伙伴懂了吗?

津南区

再说津南辛庄,论说位置要比咸水沽,海教园更近市区,但是缺点是少地铁和学校,之前卖一万五六一直不温不火,甚至都卖不过天津大道对过啥也没有的还卖2万左右的国展西。

回到2016年的辛庄,八九千的均价,现在悦府凭借拿地价低,把价格打到一万二三,还是没有回到五年前,但是咸水沽有的项目却回到五年前了,下图是富力新城和和兴府的近期特价房,想起一句话,我之前来不是这个价格啊!这几个项目能够把价格拉的这么低,主要原因还是因为成本低,就像富力拿地快十年了,卖多卖少都赚钱,至于八里台和天嘉湖的房价,我就不多介绍了,十年前也就那意思。记住一句话,除本土刚需,不要买远郊,津南最远不要超过咸水沽。

北辰

北辰作为环城四区里最好的区位,就是没有发展起来,现在南仓项目扎堆,价格战后,回到五年前也不是问题,很多人不考虑北辰是因为有农药厂问题,肖老师在这里解释一下,北辰区域很大,农药厂问题已经基本解决完,北辰最大的问题就是发展速度跟不上,市区外溢又没有那么强烈,很多大基建和商业说没就没有,这样做的后果就是,市场好的时候可以一路高歌,市场不好的时候,一泻千里,另外一点就是土地太多,待开发的,未开发的太多。作为在北辰生活了十年的人来说,这十年发展的确实有点慢。

东丽

东丽最近金融街比较火,一百万出头的上车地铁盘,相对五年前,并没有合适的项目价格对比,不过对于现在金钟街还迁房的价格来说,不算贵,天津本地工作的刚需又多了一个选择。东丽湖还是五年前的东丽湖,现在空港把门槛拉低后,很多空港刚需就可以在空港解决居住。

西青

我们再对比一下环城一哥西青区,无论是哪个版块,现在的房价妥妥的比五年前贵,对于买房,资产保值升值来说,选择大于努力,一点都不假,截止今年市场下行,西青整体上还是抗住了,如果有条件,还是优先西青区。

看完五年前的数据和现在的房价,市区和环城的价格并没有那么悲观,回到五年前的房子不多见,不过远郊的数据就没那么乐观了,回到五年前的很常见,所以在大家这两年买房的,我一直在建议,回归市区,环城主城区地铁房,谁也预料不到明天是什么政策,但是对于天津的规划,我是一直不看好,环京炒的厉害不?大家看有多少人成为接盘侠。现如今房产税也要来了,持有没有居住属性和租金收益的房子,最后不就是为开发商做贡献。

对于接下来想买新房的客户说几点:

1.想100万买新房现在可以挑挑捡捡了,北辰,津南,东丽的地铁房现在的价格都很友好,可以考虑上车了。

2.几十万买新房的客户,还是建议买市区老破小吧,因为远郊的新房未来接盘侠越来越少,你不想成为最后一个就不要碰。

3.如果可以提高预算,就买位置,配套好一些的项目,现在150-300万也是天津主力成交房价的范围,对于最开始我们提到的五年前房价销量排行,区域里卖的好的项目,可以重点关注,因为大家都一致认可的项目,后期二手市场也不会差。

4.选择比努力重要,天津的发展并不均衡,便宜的不一定升值空间大,所有规划不可能都落地,所以选择发展成熟的区域,靠谱,物业好的开发商,恒大问题还会出现,所以一定要避开这些坑。

5.还有两个月就2022年了,新房房企还会努力促销回款,对于清盘的项目,可以入手了,因为我们很难买到房价最低点,但是可以买到相对低点,金融市场已经对刚需宽松了,如果后期降低首付或者放松限贷政策,都会促使市场回暖,抓住薅开发商羊毛的机会。

责任编辑: 鲁达

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