鲁达 最近几个月，楼市大雷比较多，房企暴雷的也不少，作为房产界金九银十的好市场光景，却成为了调控后四年内最难的一年，天津新高考政策和恒大危机将天津的市场一下子搞到冰点，新房市场对外的数据看似稳如泰山，还有一直向好的感觉，但是实际上，作为房产从业人员，已经深感行业进入深秋的凉意。但是开始自救的房企，在进入九月后，开始用降价换市场的简单策略，送给刚需同志们一波又一波福利，例如津南辛庄的门槛已经降到100万，前几天半夜加推的红桥现房项目价格18500每平米打到环城的价格（虽然房源不多，楼层不好，50套房一晚上售罄，但是这也直接影响了整个市场的节奏），上半年傲娇涨价的西青、河西等项目，这两个月又把价格降了回去，对于房企来说，2021年最后几个月，完成集团目标，回款才是最重要的，甚至一直不不差钱，宁卖现房的央企、国企，最近的优惠活动都不少，包括很多还是现房，准现房。远郊区已经出现了4999一平米的现房项目，你说天津的房价贵不贵。
今年下半年的天津楼市，真的有点难！
我们先看一下几个数据。
很多时候，我们购房人，喜欢看一些数据去买房，但是数据这东西只能代表大面的走势，却不能代表具体的板块和项目，都是作为参考，为什么天津这几年市场不好，市场下行，数据显示的成交均价却在上升，因为市场下行，购房需求重回市区，例如今年市区的改善项目比刚需项目卖的好，南开新开的6万+的新房，成交异常火热，远郊的新房打五折也滞销。尤其天津新高考政策后，为了能上好高中，之前打算买郊区纯落户的群体，集体转向市区，为来天津参加中考做准备，毕竟市区的教育资源更好，高中选择性更多。这回有中介说天津房价没有跌，一直在涨，原因都在这里，话说如果不说涨价，刚需们是真不买。
不过我们再细化市场看房价，有些区域和项目的确回调了甚至五年前 的价格，有人说买房的最佳时间是五年前2016年大涨前夕最合适，现在有些区域确实回到五年前 了，你要不要买。
下图是2016年天津各区新房成交排行，对比现在市场的二手房，大部分项目基本翻倍，并且二手房关注热度不低。
红桥区
但是不是所有板块都这么坚挺。上面提到的红桥区佳园里新房项目九和府工抵房均价18500，对比五年前均价，还真的回到五年前了，但是事实证明红桥区不行了吗？大家只看到表面，却不知原因。
去年年底，天津市治理飞地，把原本属于红桥区的双环屯街道划给了北辰区，也就是市区变环城了，虽然现在的政策是说户籍、学籍不变，但是购房人不可能冒这个风险，拿买市区的价格买这里，也就导致项目从开始 的两万六七到现在 的一万八九，从期房卖到现房，另外一个原因，边上新项目也要开盘了，据说2万左右，你说慌不慌，但是从北辰区的房价来看一万八九不算合适。各位小伙伴懂了吗？
津南区
再说津南辛庄，论说位置要比咸水沽，海教园更近市区，但是缺点是少地铁和学校，之前卖一万五六一直不温不火，甚至都卖不过天津大道对过啥也没有的还卖2万左右的国展西。
回到2016年的辛庄，八九千的均价，现在悦府凭借拿地价低，把价格打到一万二三，还是没有回到五年前，但是咸水沽有的项目却回到五年前了，下图是富力新城和和兴府的近期特价房，想起一句话，我之前来不是这个价格啊！这几个项目能够把价格拉的这么低，主要原因还是因为成本低，就像富力拿地快十年了，卖多卖少都赚钱，至于八里台和天嘉湖的房价，我就不多介绍了，十年前也就那意思。记住一句话，除本土刚需，不要买远郊，津南最远不要超过咸水沽。
北辰
北辰作为环城四区里最好的区位，就是没有发展起来，现在南仓项目扎堆，价格战后，回到五年前也不是问题，很多人不考虑北辰是因为有农药厂问题，肖老师在这里解释一下，北辰区域很大，农药厂问题已经基本解决完，北辰最大的问题就是发展速度跟不上，市区外溢又没有那么强烈，很多大基建和商业说没就没有，这样做的后果就是，市场好的时候可以一路高歌，市场不好的时候，一泻千里，另外一点就是土地太多，待开发的，未开发的太多。作为在北辰生活了十年的人来说，这十年发展的确实有点慢。
东丽
东丽最近金融街比较火，一百万出头的上车地铁盘，相对五年前，并没有合适的项目价格对比，不过对于现在金钟街还迁房的价格来说，不算贵，天津本地工作的刚需又多了一个选择。东丽湖还是五年前的东丽湖，现在空港把门槛拉低后，很多空港刚需就可以在空港解决居住。
西青
我们再对比一下环城一哥西青区，无论是哪个版块，现在的房价妥妥的比五年前贵，对于买房，资产保值升值来说，选择大于努力，一点都不假，截止今年市场下行，西青整体上还是抗住了，如果有条件，还是优先西青区。
看完五年前的数据和现在的房价，市区和环城的价格并没有那么悲观，回到五年前的房子不多见，不过远郊的数据就没那么乐观了，回到五年前的很常见，所以在大家这两年买房的，我一直在建议，回归市区，环城主城区地铁房，谁也预料不到明天是什么政策，但是对于天津的规划，我是一直不看好，环京炒的厉害不?大家看有多少人成为接盘侠。现如今房产税也要来了，持有没有居住属性和租金收益的房子，最后不就是为开发商做贡献。
对于接下来想买新房的客户说几点：
1.想100万买新房现在可以挑挑捡捡了，北辰，津南，东丽的地铁房现在的价格都很友好，可以考虑上车了。
2.几十万买新房的客户，还是建议买市区老破小吧，因为远郊的新房未来接盘侠越来越少，你不想成为最后一个就不要碰。
3.如果可以提高预算，就买位置，配套好一些的项目，现在150-300万也是天津主力成交房价的范围，对于最开始我们提到的五年前房价销量排行，区域里卖的好的项目，可以重点关注，因为大家都一致认可的项目，后期二手市场也不会差。
4.选择比努力重要，天津的发展并不均衡，便宜的不一定升值空间大，所有规划不可能都落地，所以选择发展成熟的区域，靠谱，物业好的开发商，恒大问题还会出现，所以一定要避开这些坑。
5.还有两个月就2022年了，新房房企还会努力促销回款，对于清盘的项目，可以入手了，因为我们很难买到房价最低点，但是可以买到相对低点，金融市场已经对刚需宽松了，如果后期降低首付或者放松限贷政策，都会促使市场回暖，抓住薅开发商羊毛的机会。