luda 上周末，市区有盘155万总价的特惠房火了，核算下来单价17300元/平米起。
这可是市区啊，价格都跟环城一个水平了，市区新门槛当之无愧。
这个特惠也不是个例，天津最近很多楼盘价格都在发生变化。
而且这种变化是有传导的，往往由环城到市区。
今天咱们就看看市区的代表之一，南开区，经过这一轮传导，门槛房花落谁家。
首先，南开区在售的“有效”新盘不是很多。
其次，还分成了两档：改善和高端改善。
高端改善面向的人群不是普通买房人，在一般的市场浮动下，是不会有明显价格变动的。
所以南开区的旭辉铂悦公望、金地阅千峯价格目前稳定。
而南开的普通改善楼盘有天保上城观景、南开宸院、保利云禧、迎顺府和中交海河公馆。
这里说明下，天保上城观景本月刚刚开盘，4.3万/平米的价格是开盘价格。
迎顺府之前均价3.6万/平米，93平米的门槛价是330万。
现在，门槛价格变成300万，合成单价3.2万，还是正常楼层。
之前单价差不多的南开宸院已经是清盘阶段，只剩20几套房子了。
以130平米户型为主。特惠房源总价400万起，均价3万/平米出头，是低楼层和顶楼。
还有两套清退的103平米房源，原来389万，现在366万，均价3.55万/平米。
保利云禧价格也变动了，特惠88平米的总价330万起，但是楼栋和楼层不好。
那么，南开区最便宜的新盘答案显而易见，单价维度看是南开宸院，最低有3.07万/平米的，总价维度是迎顺府，300万起。
多说一句，中交海河公馆现在的总价门槛是275万，比之前便宜12万，但50多平米的户型没几套了，合单价5.1万/平米。
其实它的总价是最便宜的，但中交海河公馆是50年居住型公寓。
因为属于中营小学学区，多数人为了学校而购买，所以小户型最先卖完。
南开区最便宜的新盘虽已有了答案，从中也看到了一些问题。
南开宸院清盘期，103平米单价比130平米要贵。
对于普通改善来说，总价门槛要可控，所以面积越大，单价越便宜也是情理之中。
那南开宸院彻底售罄以后，谁会接过“南开门槛”的称号呢？
直观看价格就是迎顺府，其实它并不贵，但是签约量一直上不去。
一共就1栋住宅，2梯5户，没什么社区感，门口有加油站。
南开区的改善人群对于这个楼盘并不买账。
所以，有可能新的门槛会是保利云禧。现在它是330万起，胜在户型最小是88平米，其实单价4.2万/平米，也不低。
这和天保上城观景的高层单价只差1000元，但是天保户型99平米起步，总价425万起。
其实谁更便宜不是最重要的，重要的是买房成本节省了。
大家觉得南开区的门槛价应该多少最合适呢？欢迎一起讨论。