鲁达 我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。
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提问：曾叔好！请问一下，上海有一套房自住，无贷款，面积约140+，暂时没找到合适的置换房屋，手头有些现金，想入手一套小房子投资，因为限购，只能买法拍房，最近看田林十一村有套法拍房，是学区房，单价10+了，有入手的必要么？总预算300-400，现在很迷茫。
回答：你好，田林十一村学区房没有问题，可以入。法拍房水比较深，购入后是商品房，难点在于法拍房购入后有可能有一些隐患无法过户，因为房东都不是正常房东。另外还有清场问题也难把握。所以法拍房从不建议轻易碰，最好有专业人士指导。
提问：曾叔！您好！最近看到上海楼市各种新政土地限价，新房限售之类的，想问一下，刚需买房的话，今年买房好不好呢？
回答：你好，其实上海发布新政，主要意图是打击开发商炒地，投资客炒房的行为，由于土地价格直接决定新房楼盘价格，所以政策首先注重于此，通过增加土地供应改善供需不平衡与商品住宅用地限价竞价，打击开发商溢价拿地行为，促进房价稳定及房产市场的平衡。此外，新房限售政策也打击炒房行为，对于按照优先购买政策购买热门新房项目需要限售5年，这也进一步满足刚需，打击炒房行为。这些政策不仅能够更好调控楼市，而且也有利于二手房市场的发展，对于刚需买房的话比较利好，今年有足够预算的话，有机会早点上车。上海买房政策，详见内部分享。
提问：你好，曾叔，刚需自住，请问是买160平的4房还是买一套115平的三房然后剩余的钱再投资一套？
回答：买房的时候，同地段的房，当然希望用有限的资金买到面积最大的房子，不仅性价比高而且空间大住着也舒服，尤其是第一次买房，有人总觉得房子买得越大越好。但是我更建议买一套三房然后投资一套小户型。
1、购买面积较大的房子，物业和装修的费用也随之增加，除了购买成本之外，往后的长期费用也应该考虑在成本当中。
2、大户型房产在保值性上或许不如小户型，如果想要变现，接受的客户一般也是都有经济能力的，他们不缺购买新房的资金。还未结婚的朋友买房，以后结婚成家有了孩子等，肯定还是换套面积更大的改善房，那么这首套房，基本就是用来做投资，而房子在90平米左右，投资保值空间是最大的。
3、大户型的房子，在二次交易中，由于高总价的原因，相对于中小户型来说没有价格优势，不受刚需人群青睐，导致成交周期较长。
4、另外注意89㎡和90㎡虽然都属小户型，超过90平方米的房子契税是按照国家的标准是分为两种情况来收取的，分别是大于90㎡小于144㎡，还有大于144㎡这两种情况，税率分别为购房总金额的1.5%和3%。
提问：曾叔您好，想请问陆家嘴上班，芳华路这一带500以内的动迁房能买吗？
回答：你好，锦绣路，龙阳路是浦东非南汇区域的几何中心，到几个副中心都挺方便的。动迁房产品适合刚需上车，你个人能接受就可以买。其他推荐参考内部分享！
提问：曾叔你好，一所学校，什么样的情况下，生源会好？
回答：你好，像靠近高新产业区，轨交线附近，这些都是表象，优质生源的背后，其实就是高层次、纯粹的家长群体。也就是说，学区的业主层次，决定了学区的生源质量。因此，我们可以通过两大标准来找出生源质量好的学区。一、学区对口的小区中，商品房比例高，动迁房、老公房比例小。能保证相对业主的来源相对统一，都是通过真金白银买入房子来上学，而不是通过拆迁、分房来获得。二、对口商品房的房龄够新，业主买入价高。这种情况下，业主的收入水平较高，生源素质更能得到保证。
提问：曾叔，您好，一直发现中环内阳城板块的房价相对比较低(07年左右次新房6-7万)，而且对口二梯队小学闸北二中心，这个板块为什么相对比较便宜，是否可以考虑？另外，最近看房发现很多一层附赠部分地下室的房源，使用功能确实全一些，一般赠送50-80个平方左右，价格与楼上总价相同，是否可以考虑，将来流通会不会有很大难度？烦请曾叔指导，谢谢！
回答：你好，阳城板块属于静安中的末端板块了，定位是居住，在配套和交通方面略微弱一些。赠送地下室没有太大的优势，因为上海属于江南地区，地下室非常潮湿阴冷，个别还会渗水，所以地下室没有多大的作用，流动性弱，未来难转手。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。
提问：你好，曾叔，坐标二线城市，最近附近旧改，想投资一套，想问旧改会造成房价上涨吗？
回答：你好，旧改工程重点改造2000年底前建成的老旧小区。重点改造小区的水电路气及光线配套，有条件的可加装电梯，配建停车场，在小区改造的基础上引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。这里面需求最大的，也是最贵的便是装电梯，其次就是停车场、水电路气、光线配套。算下来，跟棚改下的大拆大建还不是一个量级。你会发现，旧改虽然是定向放水，但钱没有直接塞进人们裤兜里，旧改户只能把钱用来改善住房环境。
而且，旧改和棚改不一样，改来改去，只是在原有存量房上动刀子，并不会创造新的购房需求。反之，旧房子翻新又能多住十年，不少人要打消购房念头了。那么市场上潜在的购房需求反而是减少的。所以在某种意义上讲，旧改反而利空房价。未来被旧改的房子，由于硬件环境提升，小区房价和租金较之前有一定的上涨，而且抗跌能力更强，更容易流通了。之前没有电梯，可能一个月才能租2000块钱，现在有了电梯，一个月就变成了2500块钱。所以如果有购买老房子的打算，一定要问清楚，在旧改之前上车。
提问：曾叔你好，请问在上海买地铁房，怎么选？
回答：你好，从长远的角度看，买房者的眼光会越来越挑。步行15分钟可到达地铁站的小区，是买房者的首选。已盘点出上海性价比最高的楼盘，详见知识内部资料分享。
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