luda 关于房价的话题，每次一丝的风吹草动都会引来轩然大波。
上周，湖南电台官方头条发布《在湘全国人大代表郑建新：坚持稳地价稳房价，把房价稳稳地、牢牢地控制住！》报道，其中提到长沙市长郑建新在采访中透露，新的一年长沙对楼市的调控将继续坚持稳地价、稳房价的思路，同时也要健康成长，让房价有上下5%的增减区间，在此之内，政府都不会干预。
随即，长沙楼市就打开了关于房价的“话匣子”。
但是，很奇怪地是，市场上却都是在围绕“长沙今年房价又要涨”的话题在讨论。可见，对于长沙楼市，更多人是看好其未来走势的。
然而事实上，楼市经历过前几年的高速发展后，如今进入了平缓期，两极分化的现象已经日益明显。所以对于长沙市场来说，在这上下5%的房价增减区间里，有板块迎来房价上行的走势，自然也有板块要承受房价下跌的压力。
哪个板块房价更“易涨”？麓谷谷山红势难挡
纵观长沙这些年房价上升比较快的区域，其楼市的供应量和成交量也都是楼市里名列前茅的，如梅溪湖、滨江、洋湖。可见，首先板块里要有了“人气”，才会有后续房价上涨的可能性。
根据湖南中原研究中心数据显示，在去年，2020年长沙楼市各板块商品住宅成交量中，占据第一梯队的是梅溪湖一期、麓谷谷山、高铁新城，这三大板块的单个区域商品住宅成交量达到了100万方以上。同时这三个板块的商品住宅的去化周期也是板块内最低，在6个月以下。
回顾去年这三个板块内楼盘的表现，梅溪湖一期的中海阅溪府、时代梅溪领峰、梅溪华府；麓谷谷山的汉唐世家、阳光城溪山悦、保利恒伟·时光印象；高铁新城的融创会展上东区、红星天铂、阳光城尚东湾；均可以算得上长沙楼市“红盘”，业绩飘红。
值得注意的是，2020年年底中原对于未来中长期长沙各板块商品住宅市场的预计上市量中，麓谷谷山板块预计将超过100万方，是三个板块中商品住宅待上市量最高的。
同时麓谷谷山的土地待开发量也是三个板块中最多的，为100-200万方，位列第二梯队。在去年麓谷谷山板块的土地市场也是表现“抢眼”。经计算，2020年麓谷谷山的地块平均成交楼面价为4040元/平，突破4000元大关，同比2019年上涨了10%。而从宗地住宅毛坯的最高限价水平来说，其板块的住宅限价天花板也从2019年的11000元/平来到了2020年13000元/平（当前梅溪湖板块的宗地住宅毛坯最高限价水平为13500元/平）。
足够的供货量和未来极具想象的开发空间，这意味着麓谷谷山板块未来可能或将成为这三大板块里最具备发展潜力的板块。结合目前麓谷谷山的发展势头来看，片区楼盘炙手可热，地价上升的趋势明显，当前片区楼盘成交均价多在万元左右，系众多长沙刚需置业的选择，未来发展可期。
哪个板块房价要“扛跌”？大托暮云去化不易
一个板块内的商品住宅供销两旺带来房价上行的可能性，那么，对于一些商品住宅去化压力比较大，库存高的板块，则将可能面临房价下跌的压力。
数据显示，截止到去年年末，长沙大部分板块的去化周期都在6个月以下，无较大去化压力。但大托暮云板块“一枝独秀”，去化周期长达14个月以上，随后位于第二梯队的是中心板块，去化周期长达10-12个月。
同时，根据今年2月份中原最新发布的长沙楼市数据显示，2月份长沙十九大板块存量情况中，滨江和大托暮云、麓谷谷山三大板块存量超过50万方，位居存量前三位。但是滨江和麓谷谷山板块的热度较高，成交量高，因此去化也并无压力。而大托暮云板块的去化周期却高达27.8个月，去化压力较大。另外，同样是一直以来去化压力较大的中心板块，在2月底的存量也依然较大，为31.8万方，去化周期更是高达至36.8个月。
大托暮云板块由于区位偏远，板块内配套也还较为稀缺的原因，导致其楼市多年来都一直不温不火。且板块内项目产品品质一般，虽然整体的房价水平都不高，但是开盘去化率表现依然不佳。如去年1月，板块内的佛奥康桥水岸开盘推出228套住宅房源，均价5800-6100元/㎡，最终去化率仅有32%；去年3月，板块内的恒泰芙蓉悦府开盘推出426套住宅房源，均价6300元/㎡，最终去化率54%。
当然，房价的走势与多方面都有着很多的联系，商品住宅的供应量和成交量只是其中一方面的因素，而不是造成房价上涨或下跌的决定性因素。但有一点是可以肯定的，无论是供销量旺盛还是去化压力大的板块，板块内的房价走势也绝不对出现大涨或大跌的局面。首先，每年不同的节点开发商会根据营销节奏，对项目的价格进行变动是属于正常现象，长期来看整体价格走势不会变动过大。其次，在刚刚过去的两会会议上，2021年政府再次强调了对于楼市调控“房住不炒”的定位，可见今年楼市依然会平稳健康地发展。尤其像长沙这样楼市调控“全国模范生”的城市，相信在2021年依然会为在长沙打拼的数百万人才创造一个稳定、安居的置业环境。