luda 过去20年，全国房价翻了接近五倍，部分热点城市房价涨幅高达1000%。在这样的情况下，那些喊房价下跌的人，“脸”都被打肿了。如今，随着全国房价走势持续分化，对城市楼市预测难度越来越高，稍有不慎便会出错。
今天，楼市战略对未来5年广州楼市进行一个大胆预测，不作为购房者投资参考，仅提供思考思路。说实话，影响房价的因素极多，预测准确率有待考证！因此，下面的10个预测均是楼市战略的“一家之言”，信不信由你！
01广州楼市宏观环境
“抢人”将成为广州楼市的主旋律，落户措施进一步放宽
南沙、黄埔、花都楼市调控进一步放宽，限购限售范围缩小
公积金将同佛山、东莞、深圳等兄弟城市“共享”
02广州未来5年房价涨幅
未来5年，广州房价年均涨幅超过8%，主城区超过10%
2025年，广州房价均价预计达到38000元,5年合计涨幅40%
03广州各区楼市排名
涨幅第一梯队：天河区、黄埔区、南沙区
涨幅第二梯队：越秀区、荔湾区、番禺区、白云区
涨幅第三梯队：增城区、花都区、从化区
04学区房发展方向
广州市多校划片开始实施，学区房溢价率大幅降低，2025年全市采取多片划区
南沙区、黄埔区名校数量大幅增加，这两个区域成为父母买学位房的新热点
国际学校、贵族学校更加“繁荣”，数量增加100%，平均年费用达40万/年
越秀、天河、黄埔和南沙的学区房房价年涨幅10%
40-70平米的学区房是刚需最青睐的
05刚需热门置业板块
黄埔区是目前主城区房价最低的区域，未来5年仍将刚需置业首选
随着地铁18号线在2021年贯通运行，南沙区成为刚需购房第二选择
随着广州房价进入3万+时代，越来越多的刚需只能“无奈”在增城、花都买房置业
06商办写字楼发展环境
广州商办写字楼空置率仍将处于高位，预计超过25%
天河、黄埔及越秀区商办写字楼租金涨幅最高，其他区域“稳中有降”——降售价降租金
07人口流动情况
黄埔区、南沙区是广州人口流入的“增量池”
未来5年，广州人口年均增长量超过30万人，2025年广州常住人口总量达1680万人，城镇化率超过90%
08广州最具保值增值的资产
天河区珠江新城周边区域豪宅，越秀、黄埔区优质学区房，保值潜力最高
区域内性价比高的楼盘，比如市中心龙头开发商建设的小区
09广州周边楼市情况
广佛全域同城加速，2025年佛山全域房价均价超过30000元每平米
中山、南沙和深圳进一步融合，中山和南沙部分区域成为深圳客“投资热土”
6月百城房价71城市环比下跌京广深齐跌仅上海上涨
10购房者
未来5年，超70%家庭失去购买第二套房的能力
购房者更加理性，投资买房的人数或下降