luda 1.要讲清楚房地产投资，首先要明确的一点是：房产升值，最重要的原因是什么？
的确，住宅供应量，人口净流入，总人口与土地的比率，以及人们对于房产价格未来上涨或者下跌的预期，都会影响房地产的价格。
但这些并非最重要的因素。
最重要的因素，藏在下面这些数据变化里：
20年前，深圳的房屋均价为5275元。2020年，深圳的每平米房产的均价，目前能够查到的价格大约为46009。这个价格是低于真实成交价的，但即使如此，房地产的价格，在20年内，也大约增长了将近10倍。
20年前，昆明的房屋均价，目前能够查到的大概数字是1300元左右。2020年，昆明的房屋均价大约为13470元。
20年前，北京的的房屋均价大约为4000元左右，2020年，北京的房屋均价为57561元。
其他城市也是同样，中国大部分城市，在过去的20年里，房产价格都增长了大约10倍左右。
但与此同时，2000年，深圳的GDP为：2187亿。2020年，深圳的GDP为：27670亿。增长12.65倍。
2000年，昆明的GDP为：636亿；2020年，昆明的GDP为：6733亿。增长10.5倍。
2000年，北京的GDP为3277亿；2020年，北京的GDP为：36102亿。增长11倍。
也就是说，一个城市的房地产价格，虽然有时候会低于该城市GDP的增速，有时候会高于该城市GDP的增速，但最终都会回归该城市GDP的增速。
如果你去比较不同城市GDP与房屋均价之比，很容易就能够大概判断出哪些城市处于低估、公允，高估，又或者出现了泡沫。
比如就目前的房产价格来看，昆明的价格是公允的，但西双版纳却有严重的泡沫。即使西双版纳的房价，已经比最高值下跌了一半。
在过去的20年里，城市GDP的年化增速，大约在13%左右（以复利计算的）。又因为大多数人购买房产，使用的是30%首付的贷款形式，并且只需要付5%左右的利息，因此，在过去的20年中，扣除掉利息成本之后，房地产投资，能够带来的真实年化收益率，大约在15%左右。
这就是为什么过去购买房地产，成为了绝大多数人最成功的投资。
另外，房地产对于地方经济是有拉动作用的。
众所周知，房子贵的最直接原因，是因为高昂的地价。不是因为房地产公司的暴利。
房地产公司的毛利润平均在30%左右，其实并不高——与之对比，白酒行业的毛利润在90%左右，饮料行业的毛利润在50%左右；服装行业的毛利润在50%左右，游戏行业在80%左右。
房地产并不是靠暴利来赚钱的，而是金融杠杆——房地产公司的负债率普遍在80%以上。
地价贵，是因为政府需要钱来发展地方经济。
政府用卖地的钱，去造桥铺路，维护城市，发展公共设施。
从这个角度来看，房地产的购买者，是城市发展非常重要的一环。理应得到应有的奖励。
房地产的增值，恰恰证明了市场是有效的。
至于将要出台的房产税同样如此。
当城市化进程过半之后，政府必然需要更稳定的税收来源来发展城市。也就是说，这些房产持有者，仍旧是城市发展非常重要的一环。
他们将用自己的付出，来分享城市发展的红利。这部分红利，最终也会反映到房产价格上。
如果房产价格下降，只能证明这个市场已经失效了。而失效的市场，对任何身处其中的人来说，都是一场灾难。
2.过去经济的高增长，随着中国慢慢变得更强大，已经渐渐远去。
一个人越强，就越难变得更强。
一个国家也是同样。
这是千古不变的规律。
那么房地产是否还有投资的价值？
当然。
不过，你需要一个正确的预期。
也就是最悲观的预期。
让我们来做一个长达三十年的，最悲观的预期——假设你所在的城市，是个已经失去了经济发展的活力。
城市每年13%的平均GDP增速，已经永远成为了过去。但中国的城市化还在进行，经济仍在发展。
目前，国家的GDP目标增速是6%。
让我们为你的城市放低预期，在未来的三十年内，平均每年的增速是3%。也就是说，这个城市的房价，每年的增值只有3%。
这个数字不高，也十分现实——毕竟就目前货币超发的情况来看，未来的通货膨胀也不止每年3%。
你经过计算，通过对比其他城市GDP与房产每平米均价的比值，发现你的城市并没有很多泡沫，因此，你购买了一套房产。
假设这一房产价值200万元，首付为60万元，贷款140万元，利率为5%。以等额本息的形式，分30年还清。
直觉上来看，这似乎是个亏本的投资：
房地产每年只增值3%，利息每年却有5%。
但真实情况并不是这样的。
房产增值是以复利计算的。
而房屋贷款却不是以复利计算的。
两种不同的计算方式，最终会带来巨大的差别。
现在让我们用两个数字来说明问题：
你在这30年中，月均还款为：7515.5元。
三十年过去了，当你的房产以每年3%的速度升值，最初200万元的房产，最终价值在470万元左右。
你的贷款全部还清了。在这30年内，你连本带利总共还款270万元。
也就是说，事实上你并没有负任何债务。
你只是将每个月的收入，定期投入到了一个被称之为「房子」的银行账户里，并且30年后能够全部取出，还得到了140万元的利息。
又因为这笔利息的来源，是每个月的定期投入，因此，你的真实年化收益率大约为2%（以XIRR函数计算的定期投入收益率，更接近真实收益率）。
这和余额宝之类的货币基金收益差不多。
不过，让我们再考虑另外一个因素：节省的房屋租金。
以目前的租售比来看，房租的租金大约为房产价值的2%。
也就是说，你的真实收益率为：
2%+2%=4%。
虽然仍旧不高，但已经可以达到固定理财的收益率了。
毕竟，你本来就要老上30岁的，对吗？
对绝大多数没有足够投资知识的人来说，与其把钱存到银行里，不如去购买房地产。
虽然失去了一些流动性，但也能够强制你进行储蓄。
并且，这笔储蓄，大概率能够跑赢通货膨胀。
不过，如果你所在的城市，经济发展十分兴旺。比如北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、合肥、南京、昆明，以及其他省会城市。
这些城市的经济增长，在30年内，可以轻松达到5%以上。
假设城市的GDP每年以5%的速度增长，算上节省的房租，你的年化收益大约为：6.7%。
假设城市的GDP每年以6%的速度增长，算上节省的房租，你的年化收益大约为：8%。
这些数字并不夸张，但已经足以令人欣慰。
因为即使拥有高超的投资水平，6.7%-8%的年化收益率，也足以成为其分散化投资组合的一部分。
3.房地产投资，从来都不是最好的投资。
最好的投资，是你为自己投资的品德，健康，以及知识。这需要日复一日的努力。
但房地产也从来不是最差的投资。
投资的定义，是在悲观的预期下，有望保本并获利。
就目前的房地产市场来看，如果你把时间放得足够长远，那么保本获利并不困难。无非只是获利多与少的问题。
你需要警惕的，是错误的预期。
这会让你成为一个投机者。
许多年前，北京周边的燕郊，是房地产投机者的天堂。
现在燕郊的房价已经接近腰斩，许多投机者血本无归。
原因之一，是这些投机者在高价买入——燕郊不是北京，而是廊坊。这个城市不会受到北京政策的支持。计算这里的房价，应该以廊坊的GDP作为参考标准，而不是北京。
原因之二，是对房地产收益错误的预期。这导致了许多人通过高杠杆的方式来购买房地产。最常见的是信用卡套现。如果是刚需自住，或者尚有妥协余地。如果是为了盈利，那么简直荒谬。
因为信用卡的真实利率高达15%。
一个城市的经济增速要有多快，才能够支撑得起如此之高的利率？
从一开始，这笔亏损就是注定的。
投资应当是稳健的，最重要的总是先计算亏损，而不是收益。
投机则是冒险的。总是会计算自己最多能够有多少收益，而不在乎风险。
可是，假设我们正在玩这样一个游戏：
游戏里有一把可以装下1000发子弹的枪，里面却只有一发子弹。
你朝着自己的太阳穴扣动扳机，如果没有子弹，你就会得到一笔奖励。你会扣动这个扳机吗？
我想，绝大多数人都会选择远离这个游戏。
因为无论预期的奖励有多少，一次运气不佳的结果，就是致命的。
可是，很多人都在进行这种投机行为而不自知。
4.投资是一门比较复杂的学科。
需要付出大量的时间，对分析能力，计算能力，以及一个人的意志都有非常高的要求。
多大部分人来说，都是困难的。
但只要你会买房子，即使不是大城市，你也可以拥有一份足以抵御通货膨胀的收益率。
更不用说家人稳定体面的生活了。
在这个过程里，唯一让人难熬的，可能就是长达30年的等待。
可是，你原本就会老掉30岁的，不是吗？
那个时候，你的精力必然不会如同少年时充沛。
为什么不给自己多一分保障呢？
对于一个不懂得投资，无法计算金钱的时间价值的人来说，即使不去购买房产，他的收入，也很有可能会被浪费掉。
所以，才会有强制征收的社保，来保证人们不会因为及时享乐，而拥有荒凉的晚年。
房屋贷款也是同样的道理。
看起来像负债，其实是一笔又一笔的定期储蓄。
如果你不是一个享乐主义者，如果你希望拥有体面的晚年生活，那么不要拒绝这一笔又一笔的定期储蓄。
将来，当你需要钱的时候，即使不出售，你所拥有的房产，也是一个非常棒的抵押物。银行会给你非常低的利息，帮助你走过一些难关。
如果你拥有非常好的投资能力，那么购买一个价值并没有被高估的房产，则能够成为你分散化投资组合的一部分。
帮助你分散一些风险。让你的投资生涯更稳健，多一些进退的余地。
最后，不要抱太高的希望。降低你的预期。
再加上足够的耐心，你就会因为房地产投资，拥有一个不错的晚年。
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