luda 有个还挺紧急的事，想要跟大家分享下。
先说结论：上海的“二套刚需”，正开始抓紧入场。
我们先说一个现象，就是当下的普宅，整体的成交量正在被放大。
知道有些人对“普宅”这个概念还不是很熟悉，我们先梳理概念，再来说影响。
大家一定要先明白一个逻辑，就是哪怕是住宅，在调控层面，也是有区隔度的。
1
上海的住宅，简单的说被分为普通住宅和非普通住宅。
区别的标准就是三点，楼层、面积、成交价格，如果是普通住宅，需要同时满足3个条件：
- ①五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
- ②建筑面积在140平方米以下；
- ③实际成交价格：外环外低于230万元/套，内外环之间低于310万元/套，内环内低于450万元/套。
再次强调，以上3个条件需要同时被满足，才能被称为普通住宅。
当然，我知道现在很多人的记忆都不太好，在实际操作中，大家如果记不住，只需要牢牢记住一点就可以了，就是价格。
你去想象下，有什么房子面积超过140平或是三到四层的洋房在内环内的价格是低于450万的，有的话，有多少我要多少。
所以，在心里再默念一遍普宅几乎是唯一的标准：
外环230万，内外环之间310万，内环内450万。
这一点很重要，因为在某些关键时刻，说不定就能帮你节省多赚几十万。
2
普通住宅和非普通住宅，是有差别的，最大的差异点在于两点；
第一是首付；
第二是税费。
从资产回报层面看，买房想要盈利最多，最简单的逻辑就是杠杆要用的足够的大。
同样的增幅，全款买房和5成首付买房的回报率是完全不一样的。
对于普通住宅而言，二套房的首付要求是5成，非普通住宅的话二套房的首付就是7成。
看起来是两成，背后却意味着大量的人被卡住了。
我们拿450万的内环内一套住宅举例。
如果成交价格一套是460万，那就不是普通住宅，首付最低必须是7成，相当于你的首付最少得达到322万。
如果成交价格一套是440万，那就是普通住宅，首付最低必须是5成，相当于你的首付最少得达到220万。
你看，仅仅是因为总价差了20万，一套普通住宅一套非普通住宅的区别，首付款就足足差了整整100万左右。
在我们接触的大量客户中，很多客户是新上海人。
他们有着还不错的学历，还不错的工作，很多人是在知名的互联网公司和金融公司工作，这其实就意味着他们的月工资流水很漂亮，月收入还不错。
他们的特征也很明显，要么是前期已经在老家贷款买过一套房，要么就是目前在上海已经有套房，所以手里预算也不是很多，大概有150万-250万左右的现金。
他们想要再买套房，首付再多也确实掏不出来了，但月供可以多承担些。
对于这样的人群，他们在选择房子的时候，就一定会优先卡住普宅的总价位，而且，之后选择二手房。
很多人可能会说，钱又不多，为什么不考虑其他不限购的城市呢，毕竟在上海买房还需要房票。
对于他们而言，这个价位段的新房，是空白的，积分也往往不够，与其等待错失时机，还不如及时上车。
对于他们而言，对于其他城市是不熟悉的，还是会优先选择上海。
对于他们而言，好不容易从老家走了出来，上海就是他们心中最好的资产容器。
3
除了首付比例外，还有一点大家需要重视。
就是普通住宅和非普通住宅的税费差异。
如果一套房子，同样都是300万左右，只是因为甲在内环外之间（低于310万为普通住宅），另外一套乙在外环外（高于230万为非普通住宅)。（产证都是3年，原价都是150万）。
两套房子买家所承担的税费大概情况如下：
税种 | 甲：普宅 | 乙：非普宅 |
增值税及附加 | 免征 | (300-150)÷ 1.05x5.65%=8w |
个人所得税 | （300-150-0x20%=30w | (300-150-8)x20%=28.4w |
契税 | (300-300×5%)×1%=2.85w | (300-300×5%)×1%=2.85w |
共计 | 32.85w | 39.25w |
你看，同样的价格同样的城市，只是因为地段发生了便宜，整体的税费就能相差6万+。
而这，对于买家而言，都是实打实的成本，是需要你折算到总预算中去的。
首付的增加，是为了降低你的杠杆，提高你的入门门槛。
税费的调整，是为了增加你的购买成本。
通过首付和税费这样两种最重要的调控手段，引导更多的人去购买普通住宅而不是非普通住宅。
4
好，我们再来回答一个问题，就是关于开头就说的“二套刚需”。
从我们已成交的二套用户而言，很多客户在成交时，往往会选择符合普通住宅定义的房子。
当然，原因上面也说了，就是首付需要控制在5成左右，税费的话也相对便宜些，这样他们的资金占比就不是那么的高。
从客户成交层面看，目前入场的这些购买二套普通住宅的客户，基本都是刚需。
换句话说，其实他们是有自己的实际需求在里面的，不仅仅是为了投资。
有的朋友，就是因为孩子要念书了，想要买个XQ稍微好一点的。
有的朋友，想要把老人接过来，买的离自己近一点，也好彼此有所照应。
有的朋友，就是因为工作发生了变动，自己买的房子又比较偏远，懒得来回折腾，就选择买在离公司近一点的区域。
他们很多人买房，一方面是对市场反应的延后，往往是自己的亲戚朋友已经买了，然后自己的内心开始蠢蠢欲动。
还有另外一方面是，其他的资产整体的波动性太大，对于很多小白用户来说，往往看不懂也看不透，还不如买套房，既能解决自己的实际需求，也能让自己的资金尽快有个着落。
当然，按照老规矩，还是想给大家推荐一些还不错的普宅区域，希望大家不要走弯路。
内环内450万左右推荐板块：
潍坊板块：小学对应的是浦明师范，初中对应的是东昌南，一房差不多是350万，两房可以做成450万左右，距离陆家嘴非常近，本身地段就值这么多钱，学校可以被看成是额外赠送。
北外滩板块：当下北外滩能级非常高，有很多大厂未来会进驻，一房400万左右，未来人口很多。
打浦桥板块：学校对应的海华小学和卢湾初中，当下入门一房440万左右，一路之隔就是新天地，附近交通极其发达，特别适合年轻人，租金也不错。
长寿路板块：对应的是江宁学校，九年一贯制，轨交方便，入门一手房是330万左右，租金回报率非常高。
内外环之间310万内左右推荐板块：
世博板块：旁边就是后滩，未来人口导入非常厉害，作为中环区域，有4条地铁在此汇聚，一房价格可以控制在250万左右，两房的话入门价格是在330万左右。
三林南：一房控制在300万以内，离地铁站较近，前滩辐射区域，规划能级高。
曹杨板块：区域内老公房一房在200万左右，两房300万左右，对口曹杨附校，性价比较高。
普陀真光板块：14号线今年年底开通（最后1条进市中心的地铁），会有较多人口流入，两房300万左右，有增值潜力。
外环230万左右推荐板块：
徐泾北城：徐泾作为虹桥辐射区，近期关注度非常高，230-250万左右一房，离地铁也比较近，区域能级比较高。
周浦板块：有地铁18号线，交通还算方便，230万左右，未来可长期受到张江南的外溢。
泗泾板块：去徐家汇和漕河泾板块比较方便，一房可以控制在230万以内，整体处于上升势能。
江桥板块：享受大虹桥辐射，金运路地铁直达市中心，目前一房250万左右。
以上这些区域，希望大家可以重点关注，还请把此文转发给身边的亲戚朋友。
往往就是这么一个小小的转发举动，说不定就可以帮助大家省下几十万。
大家好，我是魔都财观创始人观观，大家如果想要在上海买房或是有任何买房方面的疑问，请私信我，回复666，送你价值百万的《上海买房宝典》。