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【上海房子首付一般是多少】紧急提醒:上海的“二套刚需”,开始进场了

有个还挺紧急的事,想要跟大家分享下。

先说结论:上海的“二套刚需”,正开始抓紧入场。

我们先说一个现象,就是当下的普宅,整体的成交量正在被放大。

知道有些人对“普宅”这个概念还不是很熟悉,我们先梳理概念,再来说影响。

大家一定要先明白一个逻辑,就是哪怕是住宅,在调控层面,也是有区隔度的。

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上海的住宅,简单的说被分为普通住宅和非普通住宅。

区别的标准就是三点,楼层、面积、成交价格,如果是普通住宅,需要同时满足3个条件:

  • ①五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;
  • ②建筑面积在140平方米以下;
  • ③实际成交价格:外环外低于230万元/套,内外环之间低于310万元/套,内环内低于450万元/套。

再次强调,以上3个条件需要同时被满足,才能被称为普通住宅。

当然,我知道现在很多人的记忆都不太好,在实际操作中,大家如果记不住,只需要牢牢记住一点就可以了,就是价格。

你去想象下,有什么房子面积超过140平或是三到四层的洋房在内环内的价格是低于450万的,有的话,有多少我要多少。

所以,在心里再默念一遍普宅几乎是唯一的标准:

外环230万,内外环之间310万,内环内450万。

这一点很重要,因为在某些关键时刻,说不定就能帮你节省多赚几十万。

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普通住宅和非普通住宅,是有差别的,最大的差异点在于两点;

第一是首付;

第二是税费。

从资产回报层面看,买房想要盈利最多,最简单的逻辑就是杠杆要用的足够的大。

同样的增幅,全款买房和5成首付买房的回报率是完全不一样的。

对于普通住宅而言,二套房的首付要求是5成,非普通住宅的话二套房的首付就是7成。

看起来是两成,背后却意味着大量的人被卡住了。

我们拿450万的内环内一套住宅举例。

如果成交价格一套是460万,那就不是普通住宅,首付最低必须是7成,相当于你的首付最少得达到322万。

如果成交价格一套是440万,那就是普通住宅,首付最低必须是5成,相当于你的首付最少得达到220万。

你看,仅仅是因为总价差了20万,一套普通住宅一套非普通住宅的区别,首付款就足足差了整整100万左右。

在我们接触的大量客户中,很多客户是新上海人。

他们有着还不错的学历,还不错的工作,很多人是在知名的互联网公司和金融公司工作,这其实就意味着他们的月工资流水很漂亮,月收入还不错。

他们的特征也很明显,要么是前期已经在老家贷款买过一套房,要么就是目前在上海已经有套房,所以手里预算也不是很多,大概有150万-250万左右的现金。

他们想要再买套房,首付再多也确实掏不出来了,但月供可以多承担些。

对于这样的人群,他们在选择房子的时候,就一定会优先卡住普宅的总价位,而且,之后选择二手房。

很多人可能会说,钱又不多,为什么不考虑其他不限购的城市呢,毕竟在上海买房还需要房票。

对于他们而言,这个价位段的新房,是空白的,积分也往往不够,与其等待错失时机,还不如及时上车。

对于他们而言,对于其他城市是不熟悉的,还是会优先选择上海。

对于他们而言,好不容易从老家走了出来,上海就是他们心中最好的资产容器。

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除了首付比例外,还有一点大家需要重视。

就是普通住宅和非普通住宅的税费差异。

如果一套房子,同样都是300万左右,只是因为甲在内环外之间(低于310万为普通住宅),另外一套乙在外环外(高于230万为非普通住宅)。(产证都是3年,原价都是150万)。

两套房子买家所承担的税费大概情况如下:

税种

甲:普宅

乙:非普宅

增值税及附加

免征

(300-150)÷ 1.05x5.65%=8w

个人所得税

(300-150-0x20%=30w

(300-150-8)x20%=28.4w

契税

(300-300×5%)×1%=2.85w

(300-300×5%)×1%=2.85w

共计

32.85w

39.25w

你看,同样的价格同样的城市,只是因为地段发生了便宜,整体的税费就能相差6万+。

而这,对于买家而言,都是实打实的成本,是需要你折算到总预算中去的。

首付的增加,是为了降低你的杠杆,提高你的入门门槛。

税费的调整,是为了增加你的购买成本。

通过首付和税费这样两种最重要的调控手段,引导更多的人去购买普通住宅而不是非普通住宅。

4

好,我们再来回答一个问题,就是关于开头就说的“二套刚需”。

从我们已成交的二套用户而言,很多客户在成交时,往往会选择符合普通住宅定义的房子。

当然,原因上面也说了,就是首付需要控制在5成左右,税费的话也相对便宜些,这样他们的资金占比就不是那么的高。

从客户成交层面看,目前入场的这些购买二套普通住宅的客户,基本都是刚需。

换句话说,其实他们是有自己的实际需求在里面的,不仅仅是为了投资。

有的朋友,就是因为孩子要念书了,想要买个XQ稍微好一点的。

有的朋友,想要把老人接过来,买的离自己近一点,也好彼此有所照应。

有的朋友,就是因为工作发生了变动,自己买的房子又比较偏远,懒得来回折腾,就选择买在离公司近一点的区域。

他们很多人买房,一方面是对市场反应的延后,往往是自己的亲戚朋友已经买了,然后自己的内心开始蠢蠢欲动。

还有另外一方面是,其他的资产整体的波动性太大,对于很多小白用户来说,往往看不懂也看不透,还不如买套房,既能解决自己的实际需求,也能让自己的资金尽快有个着落。

当然,按照老规矩,还是想给大家推荐一些还不错的普宅区域,希望大家不要走弯路。

内环内450万左右推荐板块:

潍坊板块:小学对应的是浦明师范,初中对应的是东昌南,一房差不多是350万,两房可以做成450万左右,距离陆家嘴非常近,本身地段就值这么多钱,学校可以被看成是额外赠送。

北外滩板块:当下北外滩能级非常高,有很多大厂未来会进驻,一房400万左右,未来人口很多。

打浦桥板块:学校对应的海华小学和卢湾初中,当下入门一房440万左右,一路之隔就是新天地,附近交通极其发达,特别适合年轻人,租金也不错。

长寿路板块:对应的是江宁学校,九年一贯制,轨交方便,入门一手房是330万左右,租金回报率非常高。

内外环之间310万内左右推荐板块:

世博板块:旁边就是后滩,未来人口导入非常厉害,作为中环区域,有4条地铁在此汇聚,一房价格可以控制在250万左右,两房的话入门价格是在330万左右。

三林南:一房控制在300万以内,离地铁站较近,前滩辐射区域,规划能级高。

曹杨板块:区域内老公房一房在200万左右,两房300万左右,对口曹杨附校,性价比较高。

普陀真光板块:14号线今年年底开通(最后1条进市中心的地铁),会有较多人口流入,两房300万左右,有增值潜力。

外环230万左右推荐板块:

徐泾北城:徐泾作为虹桥辐射区,近期关注度非常高,230-250万左右一房,离地铁也比较近,区域能级比较高。

周浦板块:有地铁18号线,交通还算方便,230万左右,未来可长期受到张江南的外溢。

泗泾板块:去徐家汇和漕河泾板块比较方便,一房可以控制在230万以内,整体处于上升势能。

江桥板块:享受大虹桥辐射,金运路地铁直达市中心,目前一房250万左右。

以上这些区域,希望大家可以重点关注,还请把此文转发给身边的亲戚朋友。

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