luda 近期，下沙沿江板块的保利江语海二手房单价突破4万+，一时间沿江房价直逼金沙湖核心区的一线湖景房，甚至有过之无不及。
从2019年5月底的7.7万套，到11月初的破10万套，二手房挂牌量一直跑步上升。
但自跨过10万套这一道槛后，不管是二手市场的关注度，还是二手房的挂牌量似乎都进入了“静默期”。
截至当前，杭州二手房市场的挂牌量还一直徘徊在10.1万套左右。市场里起伏的声音也越来越小了，楼市的平稳期真的到来了？
要论杭州哪个区域的二手房价最能体现整体市场，非下沙莫属。早几年就已是以存量房为主的下沙，在行情变换、涨跌起伏中，更是已形成一个小生态圈。
学区助力，下沙沿江房价飙到4万+？
近期，位于下沙沿江板块的保利江语海的价格引起了小凤凰的注意：成交均价超4万元/㎡。这个价格和金沙湖核心区的龙湖滟澜山、湖左岸等小区有得一拼，甚至有的超过一些些了。
在多数购房者眼里，下沙沿江板块一直都是存量房库存高地，2009年那波楼市浪潮中，下沙沿江的开发如火如荼，铸就了如今的大片住区，而这里也是当年温州客折戟沉沙的地方。
下沙沿江
因为房子多、投资客多，沿江板块一直是下沙换手率较高的地方，而如今竟然逆袭成区域价格高地？带着这样的疑问，小凤凰进行了一番探究。
原来，保利江语海是下沙最好学区文海实验小学的学区房。
对于文海小学学区的认可，从一个朋友的选择，便可以看出其在家长们心中的分量。
小凤凰的朋友，2011年的时候在下沙买了第一套房，属文海实验小学学区房。尽管在后来的七八年时间里，她陆续在西湖区等地买下了多套房子，有一套还是不错的学区房，但她依旧选择让孩子明年去就读文海实验小学。
“这个学区本身就不错的，加上九年一贯制，也省心些。”这是她的原话。
在价格表现上，文海实验学校也确实展现出了其"学区实力”。
保利江语海近期二手小户型房源的成交价格飙升到了4万+，而一路之隔的野风海天城、朗诗国际社区等小区的二手成交价格，想要站上3万线都有一定的难度。
“不一样的，一边是文海实验小学，一边是学正小学，差价大很正常。加上保利江语海还是江景房，房价自然更高。”当问及下沙沿江区域内价格差为何如此之大时，中介人员如此介绍。
俯瞰下沙
下沙区域内置换，多爱往沿江跑？
但其实，就算同一学区的学区房依旧有一定的价格差。
得知保利江语海的房子上了4万元/㎡，小凤凰的朋友也很惊讶，她的房子同样是文海小学学区房，但从2019年下半年以来，想要卖出3.6万元/㎡的价格都难。
中介的解释是，每个小区都有其优劣势，这都会反映在房价上。保利江语海距离学校很近，小区环境不错、沿江景观好。像旁边的景冉佳园小区品质差些，3.3万元/㎡的价格也能买到，且成交量较大，最近3个月卖掉了近40套，景冉佳园胜在它多是60方的小户型，总价低。
下沙老物美周边面貌
在下沙老物美附近的中介也介绍道，二手房不像现在的新房一个板块差不多的价格，就光距离地铁口的距离不同差价也能有好几千。如房龄差不多的和达城和精欧荣寓，89方户型差价在3000元/㎡左右。
在老物美某家中介门店，小凤凰碰到一位想置换的购房者，准备将文苑风情的小两房卖掉，去沿江买套三房或四房户型。
小凤凰特意留意了下其意向房源，总价预算300万左右，对户型格局有一定的偏好，学区无要求。从文海实验小学学区房换到普通的房子，这样的置换值得吗？
该购房者说，学区对自己已经无用了，想住得宽敞一些，沿江也还不错的。中介人员也补充道，大学老师们是比较钟爱沿江，上班方便，配套也丰富了，手里接触过的几个大学老师的客户，都是把小房子卖了往沿江跑的。
区域二手市场稳定，大学城北溢价空间大
走访多家中介门店下来，中介人员的表述基本一致，下沙二手房整体表现平稳的，2019年小阳春时成交放大，金九银十略惨淡，年末成交还不错，价格起伏也不大。
但要论存在感低及溢价空间大，当属大学城北板块。
大学城北的高层小区
德胜路以北的区域，虽然开车到金沙湖也不过几公里，但大学城北还是比较刚需的，还价余地相对大。
“有些想置换的房东，一个月能下调两次价格，从2-5万不等。我印象最深刻的是一个房东被债主逼急卖房子，一下子降了25万，你想想200多万的房子降了25万，不少的。”有中介回忆说。
目前，大学城北的住宅小区二手价格两万四五左右，小区也不少，有大体量的东郡国际、城市果岭、碧桂园等小区，还有下沙刚售完的新房都会钱塘、春江天越（新房高层均价2.1-2.3万元/㎡左右），保利像素、东郡之星则属于交付不久的次新房。
大学城北板块的和达城商业体
”次新小区刚交付的时候，有一些房源还是比较划算的，有些房东是投资的，2年前一万四五单价买的，两万左右就卖了。想着腾房票，接着摇号。”
中介口中的这样的投资客，近两年在杭州市场确实十分常见。但也有中介说，投资客抛售大学城北的房源，与隔壁海宁的房价行情也相关。
2019年下半年，在大学城北海宁区域的二手房价格走低，尽管有些新房勉强攀上了2万元/㎡，但二手房价格一万七八左右，便宜的一万五也能买到。
同是大学城北板块，杭州界内和海宁界同样90方左右的户型，价差高的已达近百万。作为刚需外溢地，杭州能带动海宁的涨价，海宁存量价格或也存在反噬作用。
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统筹/俞 琳 监制/步珊珊