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就是上周有五个朋友同时咨询了一个项目。
首付5万？5年免息？好诱人，对不对？感觉毕生的运气都用上了才碰上了。那能不能买呢？
这个项目在哪里呢？
距离最近的两个地铁口直线距离分别是3.2和2.0公里（注意，旁边是罗垌水库，所有地铁是过不去的）。
你说能不能买呢？我们先看周边竞品项目的价格，我们选择两个品牌开发商的项目对比，融侨城和康桥那云溪。
融侨城，南龙湖区域内为数不多的全国一线房企开发项目，融侨郑州首秀，有高层和洋房。但交房因河滨公园未兑现维权。最近一次开盘的历史成交价格，高层均价9300元/㎡。
康桥那云溪，据说康桥对这个项目的期望还是挺高的，属于康桥在南龙湖的TOP系。 总占地320亩，容积率2.6，规划有高层、小高层、洋房。 目前那云溪对外并未释放价格，但有消息价格应该不会超过10000，特别是市场下行期的现在远郊下调价格压力大，所以首开新盘9000或许是个门槛儿。
再看周边二手的价格，我们随便选几个小区，考虑到翰林华府是新房，我们选的二手小区距离地铁口更近。
所以，翰林华府的价格是贵的。
如果参照二手房的价格体系，我们大致可以推测出它的合理价格应该是在7500-8000左右，如果我们按照这个片区新房的价格体系，那么它的合理价位应该是8500。
我们就高不就低，免得有人说我们抹黑它。
那么它的合理价格为是8500，那么它现在的价格是多少呢？
均价9300-9600，均价9500。
但是人家有首付延期哟！
OK，中华文字博大精深在此刻体现的凹凸有致。五年期免息延期，相当于再打一折。
那么打一折之后，是多少钱呢？
8550元㎡。
所以，你看转了这么一大圈，其实你也没占什么便宜。
好了，以上不是本文的主要内容。说实话，专门写篇文章来分析究竟占多少便宜，根本没必要。
我们想说的是最近首付延期的项目再次冲出江湖（这是一张网传的首付延期的项目清单）。上一次是2014年。
实话说，首付延期是大好事。但前提是坑多便宜少。看看这张清单，话不好讲太明白了。
这些首付延期的项目一般都在什么位置呢？
比如高新区：
目前在售的项目有：
华润悦景湾目前平销，均价11300-12000元/㎡，新推一批特价房，为此成就郑州第一砸；
大正水晶森林蓄客期，对外释放有首付延期政策；
中海万锦熙府11月8日开盘。 高层精装均价11800-12600元/㎡左右； 洋房标准层14000-15500元/㎡，首层17000-18500元/㎡；
万科城七期平销期，实际成交均价14000（精装）左右；
裕华满园尾盘在售均价12900（毛坯）；
朗悦公园道1号，11月加推一栋楼王对外释放价格17800，目前前期尾盘在售均价16300左右毛坯；
金科城，2期少量尾盘，均价15800左右，可首付延期，三期蓄客中；
保利文化广场，一期住宅尾盘在售，15200左右(精装)；
朗悦公园府，千亩大盘首开一期，目前平销加推荐，成交单价15600左右（毛坯）；
谦祥钱隆城高层均价13600元/㎡左右；
碧桂园西湖尾盘在售均价15000元/㎡；
有首付延期的项目只有大正水晶森林，当然其它项目也有，比如金科城、钱隆城，但主要用于逼定，不是促销。如果你首付凑不齐，延期几个月而已。
我们看目前有首付延期活动的项目主要分为两类：
目前的首付延期分为两种：
一种是远郊延期，价格没什么优势。也就是你占不到什么便宜。
另外一种就是三环边新盘首付延期。如果房子本身再有点缺陷，比如和昌湾景国际，特价10500清盘的房源和公租房一栋楼，相比周边市场价这个价格是打了1.5折的，再配合上一年免息延期，再打一折，里外就是2.5折，这就相当了不得了。这就是漏了。
如果房源本身没什么缺点，开发商做首付延期，价格一定是市场价，免息期也比较短，三四个月，6个月就算了了不得了。比如金科城。
总的来说，目前首付延期有价值的项目不多，特别是四环内，可延期的房源也太少了。
但有些项目我们是可以重点关注的，比如四环内首开大盘或大盘推新地块以及老地块清盘之际，或许开发商着急回款会有一些有价值的房源市场价，做首付延期，延的时间越长越有便宜占。
至于有哪些项目呢？广而告之的信息都没有价值，可在文末加我微信，咱们聊聊！
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我们在《
盘点郑州降价楼盘，最高直降5000元/㎡？
》我们说过，四环内的项目价格是坚挺的，降价的都是远郊新区的。
然而，还是有一些刚刚买过房子的朋友惶惶不安，有一个朋友微信给我说，他不担心高位站岗，最害怕开发商扛不住把价降了，有种被出卖的恐惧感。
但其实，只要你做到以下五种房子你没有买，你和开发商友谊小船不会说翻就翻的。
不买远郊区；不买远郊别墅洋房；不买四环外远离地铁的房子；不买碧桂园；不买三四五线小城市。为什么点名碧桂园？在业内大家都知道碧桂园的代名词就是必须很远且很贵，在这一轮碧桂园在三四线带头降价，直接把三四线楼市砸的稀巴烂。
只要你没有买这五种房源，绝对不会被降价的。即使有，也真是个别特殊房源的清盘特惠手段而已，不代表市场基本面。
可是还是有人担心，这样下去可怎么办才好呢？开发商迟早会扛不住的，这场降价潮迟早会蔓延到四环内！
是的，最近楼市发生了开发商“降价未遂”事件：
1、 安徽合肥某楼盘降价6000元/平米，相关部门领导亲自前往调研，不久，房价便又回涨。
2、 砀山某楼盘降价后，当地政府组织召开了一次 “降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。
合肥这起降价未遂事件必定成为本轮楼市调控的标志性事件之一。即使今天没人关注，但历史会铭记这一事件。
在不久远的楼市历史上，这种降价未遂的事件并不是新鲜事物。
2008年，王石抛出楼市“拐点论”，并且率先降价，相关部门给万科开了四千万罚款单。
很多人都觉得开发商降价的阻力来自普通购房者降价维权。这是你对真正的力量判断失误。
普通购房者拉个条幅，找开发商协商理论，甚至把销售中心砸了，对开发商而言无所谓的，不重要的。当时看着惊心动魄，而后呢？
在楼市博弈场上，普通购房者仅仅是观众而已。
对于开发商来说，一边高呼“活下去”，一边通过“降价”回笼资金，另一边大肆抄底。
对于一些地方政府来说，更在乎的是土地财政以及经济基本盘。所以，不少地方正在偷偷放松调控。比如，不可说！
对于更高层来说，经济的发展大局、整体的金融风险才是第一位的。所以防止剧烈下跌，跟防止过快上涨一样，是同等重要的调控任务。
所以，特别是一二线城市主城区的房子是得到国家背书的利益共同体。从大处讲，楼市背后是经济，经济背后是就业，就业背后是稳定。
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