luda 最近苏州降价成瘾了，今天，位于阳澄湖板块的金科浅棠水岸，也开始谋划大降价，17200的备案价准备12000大甩卖，聚集各方力量，在当天下5点以后启动特价购房活动。相当于打7折！
阳澄湖板块虽然还未通地铁，但是周边高速路网非常发达便捷，同时离高铁枢纽-苏州北站非常近，板块也有部分产业及规划，金科浅棠水岸17200的备案价本身就不算高，像月印万川、鲁能泰山9号、九龙仓等周边新盘，售价都要在18000-23000多了。
也难怪，特价房还没卖，消息已经传开，而且业主要维权！从17200打到12000，这7折优惠，力度可谓不小！你看，还没到晚上，现在售楼处已经是人山人海……
金科浅棠水岸抢房现场1
金科浅棠水岸抢房现场2
这两天，位于吴江运东板块的绿地理想城也加入降价大军，从备案价18684元/㎡直接打到14000元，直接引发开盘抢购潮！
事情是这样，前两天，绿地理想城第四次开盘，或许是大家获知了降价风声，售楼处没开，门口就聚集了大批买房的，排队坐着的都要100多米，就好像看演唱会一样！
该盘降的有多狠？之前都是按照18000多备案价在卖，周边还有2个盘售价基本都在20000了，而这一次为了快速卖房，直接放大招，直降4000元/㎡，相当于打8折，价位仅在14000元/平米。
作为刚需盘，绿地还有小户型，77平米打下来折后价112万起，对于年轻人来说，首付33万就可搞一套！安家苏州！
根据淘哥了解，当晚2小时签约148套房！后来又加推88套！原本预计3天售完的特价房不到一个完善全部卖完！
很多网友可能觉得这个盘位置不行，或者所在板块不行，其实并不尽然。
吴江运东确实典型的刚需板块，但是地铁4号线已经通车好几年、从苏州园区开车过来，走新修的快速路，24公里约30多分钟就可到达，而且吴江本来就是经济实力非常强的存在，运东是属于经济开发区。
你说，这个板块能算弱吗？毕竟是属于苏州市区、也是园区刚需外溢主要承接地。要知道，很多苏州乡下板块，比如甪直、黄埭、胜浦等也都上了2万，贵一些的要3万了。
你看，就连板块内在售的其他两个盘，售价都到2万了！而且快清盘了！
绿地，因为回款、降负债压力，选择割肉降价，但是机会也是不等人，时间也就1-2天，卖完结束。
我们来看看项目板块图就知道，一套房优惠30-40万，还是挺有价值去关注去入手的！
运东板块在售项目及配套示意
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从国庆节期间中南春风南岸66折、万科锦上优惠25万、建发9折……到前两天江南沄著、绿地理想城8折，佳兆业75折，再到现如今浅棠水岸7折，苏州越来越多新盘、板块加入降价促销大军。
当前市场特征如何？是抄底时机还是入场就被套的“无底洞”？
淘哥先来说下当前楼市降价基本面：
1、刚需板块、刚需项目参与降价的不断出现、越来越多。
从浒关中南打响大幅度降价第一枪，苏州楼市就止不住8折、7折这么打骨折式割肉求生了。
浒关、运东、阳澄湖这些都是多个新盘扎堆，典型刚需板块，接下来不排除相城黄埭、高新区马涧、吴中甪直、吴中城南、吴江花港、吴江汾湖等刚需板块跟进降价。
2、改善板块、改善项目局部个别参与降价，相对非常克制。
前段时间相城元和板块的万科、建发，还有木渎新华路佳兆业，以及吴中太新板块江南沄著，一些典型改善盘给出优惠，幅度仅限于20-30万/套不等，但是考虑到大户型、清盘楼层等，力度非常有限。
有的本身就是一楼带地下室大户型、有的非标跃层，本身就难卖，为了清盘给一些特殊优惠实属正常。
而诸如苏州顶流板块园区核心、高新区狮山，姑苏区平江新城，都没有任何降价风声，本来就一房难求、限价倒挂验证，要买到还要托关系打招呼给茶水费……
而一些产业、学区、交通、配套都比较强势的新兴板块，比如高新区科技城、太湖新城、高铁新城、高贸新城板块，都按照备案价销售，没有项目参与降价。
所以，高端改善板块、优质产业学区集中的新兴板块，降价的机会和幅度，不会很大。
3、手段比较隐蔽、速度比较快，夜战闪电战成为降价代名词。
一般会事先通知意向客户，比如一位销售手里有几十几百个这样的客户，那么一个售楼处就会有上千号潜在客户。再加上强大中介、网络等各路分销带客，购房者数量这个水位短期快速涨起来。
集中在某个下午、晚上突击放盘，购房者涌入，集中出货，一个晚上或者2天3天，一批房源就清掉了。
这样避免业主闹事、主管部门叫停等不必要麻烦。
所以说，当前是苏州楼市格外敏感时期，也是降价深水区，机会稍纵即逝，有这方面购房需求的，真的要多关注下市场信息了。
那么，当前苏州楼市到底了吗？现在买房是抄底还是进入被套的无底洞呢？
从2019年苏州楼市高峰期之后，这两年一直是横盘调整期，今年上半年有过一段上行期，不过后来因为银行限贷因素，市场跟大环境一样，逐月下行，到目前已经5个月。
参照之前房产周期，低谷期一般是6-8个月，所以大概可以推测，接下来到年末这2、3个月时间，就是苏州的底部时期。
而且，现在高层、央行也纷纷释放积极信号、信贷放宽快速执行，预计接下来市场会得到快速缓和。
所以，这两方面叠加，基本可以判断，接下来11、12月份是个窗口期，恰逢年末开发商需要钱的时候，而且大批量资金还未放下来的时候，市场是有动力来以价换量、促进交易平衡的。
你看，苏州利率正在下调，之前首套6%、二套高达6.6%，现在首套最低5.8%、二套6%，放款速度也从原来4-6个月甚至更长，变成1个月甚至更快了。
现在，站在5年一遇的窗口期，大家要思考的是，机会来了如何把握？房票、贷票……
最后淘哥不得不啰嗦一句，很多年轻刚需选择观望，可能因为经历这种降价境况比较少，还不知道机会来之不易、去的也快，就好像10年前上海降价，很多人抢到就赚到了。
毕竟，短短几天时间，捡30、50万皮夹子，要比辛苦打工好几年，要划算很多。翻译成人话就是，该干就去干，不要怂、不要找借口。
很多事情，经历过了才会明白，但是为时晚矣……
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